Homebuyers som planlegger å finansiere et boligkjøp med Federal Housing Administration (FHA) lån, kan bli overrasket over at de ikke får lov til å kjøpe en bestemt eiendom fordi det ikke oppfyller FHA krav . Hvorfor eksisterer disse kravene, hva er de og kan de løses slik at kjøpere kan kjøpe hjem de ønsker? (For mer, sjekk ut Forstå FHA Hjemlån .)

TUTORIAL: Grunnleggende om boliglån

Hvorfor FHA etablerer minimumsstandarder

Når en boligboer får et boliglån, fungerer eiendommen som sikkerhet. Med andre ord, hvis låntakeren slutter å foreta boliglånet, vil långiveren til slutt avskrive låntakeren og ta i bruk huset. Långiveren vil da selge huset for å få tilbake så mye av pengene det lånte som mulig. (For å lære mer om denne prosessen, se De seks faser av en foreclosure .)

Krever at eiendommen oppfyller minimumsstandarder, beskytter långiveren. Det betyr at eiendommen skal være lettere å selge og gi en høyere pris hvis utlåner må avskaffe. Samtidig er en låner mer sannsynlig å bo i et hjem som oppfyller minimumsstandarder fordi han eller hun ikke vil bli belastet med dyre hjemreparasjonsregninger fra starten. Likeledes vil låntakere prøve å gjøre betalinger i vanskelige økonomiske tider hvis hjemmet er et hyggelig sted å bo.

Minimumsstandarder - hva er de?

Ifølge US Department of Housing and Urban Development (HUD) krever FHA at eiendommene finansiert med sine låneprodukter oppfyller følgende minimumsstandarder:

• Sikkerhet: Hjemmet skal beskytte helse og sikkerhet av beboerne.
• Sikkerhet: Hjemmet skal beskytte sikkerheten til eiendommen (som forklart i forrige avsnitt).
• Lydighet: Eiendommen skal ikke ha fysiske mangler eller forhold som påvirker dens strukturelle integritet.

Det beskriver deretter vilkårene eiendommen må møte for å oppfylle disse kravene. En takstner vil observere eiendommens tilstand under den påkrevde eiendomsvurderingen og rapportere resultatene på FHAs vurderingsskjema. (Eiendomsvurdering er en av mange krav som kjøperne oppfyller før de avgjøre en avtale - for mer, se Boligtilbud som faller gjennom .)

For enkeltfamilie eneboliger må takseren bruke et skjema som heter Uniform Residential Appraisal Report. Skjemaet ber appraiser å beskrive de grunnleggende egenskapene til eiendommen, for eksempel antall historier, år det ble bygget, kvadratfot, antall rom og plassering. Det krever også at taksanten skal "beskrive tilstanden til eiendommen (inkludert nødvendige reparasjoner, forringelse, renovering, ombygging, etc.) "og spør," Er det noen fysiske mangler eller ugunstige forhold som påvirker beboelsens livlighet, lydighet eller strukturelle integritet? "Boligformenes vurderingskjema er lik, men har leilighetsspesifikke spørsmål om fellesarealene, huseiereforening, nummer (se også: Hva du bør vite om hjemmeevalueringer .)

FHA krever ikke reparasjon av kosmetiske eller mindre feil, utsatt vedlikehold og normal slitasje hvis FHA sier at eksempler på slike problemer inkluderer, men er ikke begrenset til, følgende:

• Manglende ledestenger
• Sprengte eller skadede utgangsdører som ellers kan brukes > Spriddt glassglass
• Defekte malingsflater i hjem bygget etter 1978
• Mindre rørleggerlekkasjer (for eksempel lekkende kraner)
• Defekt gulvfinish eller dekk (slitt gjennom overflaten, dårlig skittent tepper)
• Bevis av tidligere (ikke-aktive) skader som ødelegger insekter / organismer, der det ikke er tegn på uendret strukturell skade.
• Roterte eller slitte benkeplater.
• Skadet gips, lakk eller andre vegg- og takmaterialer i hjem bygget etter 1978
• Dårlig håndverk
• Tripfarer (sprukket eller delvis hevende fortauer, dårlig installert tepper)
• Gjennomsøkingsplass med søppel og søppel
• Mangel på vei oppovervei
• Det er mange områder hvor FHA krever problemer med å løses for at salget skal lukkes. Her er noen av de vanligste problemene som homebuyers sannsynligvis vil møte. (Hvis du kjøper et hjem, sjekk ut

Topptips for førstegangsbrukere .) Elektrisk og oppvarming

Elektrisk boksen skal ikke ha frynsede eller synlige ledninger.

• Alle beboelige rom må ha en fungerende varmekilde (unntatt i noen utvalgte byer med milde vintre).
• Tak og lofter

Taket må holde fuktighet ute.

• Taket må forventes å vare i minst to år.
• Evaluatøren må inspisere loftet for bevis på mulige takproblemer.
• Taket kan ikke ha mer enn tre lag med tak.
• Hvis inspeksjonen viser behovet for takreparasjoner og taket allerede har tre eller flere lag med tak, krever FHA et nytt tak.
• Vannvarmer

Vannvarmeren må oppfylle lokale byggekoder og må formidle med eiendommen.

Fare og ulemper

En rekke forhold faller under denne kategorien. De inkluderer, men er ikke begrenset til, følgende:

Forurenset jord

• Nærhet til et farlig avfallssone
• Olje- og gassbrønner på eiendommen
• Tung trafikk
• Flyplassstøy og farer
• Andre kilder til overdreven støy
• Nærhet til noe som kan eksplodere, for eksempel en høytrykks petroleumslinje
• Nærhet til høyspennings kraftledninger
• Nærhet til et radio- eller tv-overføringstårn
• Tilgang til eiendom < Eiendommen skal sørge for trygg og tilstrekkelig tilgang til fotgjengere og kjøretøy, og gaten må ha en helt værsoverflate slik at nødfordeler kan få tilgang til eiendommen under noen værforhold.

Strukturell lydighet

Eventuelle manglende strukturelle forhold og eventuelle andre forhold som kan føre til fremtidig strukturskade må løses før eiendommen kan selges. Disse inkluderer mangelfull konstruksjon, overdreven fuktighet, lekkasje, forfall, termitskader og fortsettelse av oppgjør. (For flere tips om kjøp av et hjem, les

10 Verste First-Time Homebuyer-feil

.) Asbest Hvis et område i hjemmet inneholder asbest som ser ut til å være skadet eller forverres, krever ytterligere inspeksjon av en asbestprodusent.

Baderom

Hjemmet må ha toalett, vask og dusj. (Dette kan høres dumt ut, men du vil bli overrasket over hva folk vil ta med dem når de er utelukket.)

Hvitevarer

Anecdotiske bevis tyder på at FHA krever egenskaper for å ha kjøkkenutstyr, spesielt arbeidende komfyr. FHA-dokumenter nevner imidlertid ingen krav til apparater.

Dette er ikke en uttømmende liste. For ytterligere informasjon, vennligst kontakt Institutt for bolig og byutvikling.

Homebuyer Remedies for egenskaper under minimumsstandarder

Hva er en homebuyer å gjøre hvis han eller hun blir forelsket i en eiendom som har en av disse potensielt avtale-drap problemer?

Det første trinnet bør være å jobbe med selgeren. Spør selgeren om å foreta de nødvendige reparasjonene. Hvis selgeren ikke har råd til å foreta reparasjoner, kan kjøpesummen økes, slik at selgerne vil få pengene tilbake til slutt. Vanligvis fungerer ting på den andre siden - hvis en eiendom har betydelige problemer, vil kjøperne kreve en lavere pris for å kompensere. Men hvis eiendommen allerede er priset under markedet, eller hvis kjøperen ønsker det dårlig nok, øker prisen for å få reparasjonene fullført og transaksjonen lukket, kan være et alternativ.

Hvis selgeren er banken, er det kanskje ikke villig til å foreta reparasjoner. I dette tilfellet er avtalen død. Eiendommen må gå til en kontantkjøper eller en ikke-FHA-kjøper, hvis utlåner vil tillate dem å kjøpe eiendommen i den nåværende tilstanden. (Se også:

7 ting å vite om FHA Home Loans

.) Mange homebuyers må ganske enkelt fortsette å se til de finner en bedre eiendom som vil tilfredsstille FHA-standarder. Dette kan være frustrerende, spesielt for kjøpere med begrensede midler og begrensede egenskaper i deres prisklasse. Dessverre er det noen ganger den eneste løsningen. Noen homebuyers kan være i stand til å bli godkjent for et annet låneprodukt. Et ikke-FHA lån kan gi mer spillerom på hvilken betingelse eiendommen kan være i, men utlåner vil fortsatt ha sine egne krav, så dette er ingen garanti. Et annet alternativ er å søke om et FHA 203 (k) lån, som tillater kjøp av en fixer-øvre med betydelige problemer. (Lær mer i

En introduksjon til FHA 203 (k) Lån

og Søknad om FHA 203 (k) Lån .) Konklusjon FHA-lån gjør det lettere for låntakere å kvalifisere seg for et boliglån, men de gjør ikke nødvendigvis det enklere å kjøpe en bolig.FHA-låntakere som vet hva de kan forvente når de handler hjemme, kan begrense sitt søk til eiendommer som sannsynligvis vil oppfylle FHA-retningslinjene, eller i det minste unngå å få deres hjerter satt på en fixer-øvre eiendom før de vurderes. (For relatert lesing, ta en titt på

Kjøpe et utelukket hjem

.)