Vi tar alle risikoer i livet. Faktisk blir store ting ofte oppnådd ved å ta risiko; derfor, å være i stand til å håndtere risikoer i livet ditt, øker sjansene for at risikoen vil bli givende. I denne artikkelen vil vi vise deg hvordan du arbeider med risikoen og belønningene rundt boliglånet ditt. (For å fortsette å lese om risiko, se Bestemme risikoen og risikopyramiden .)

Utnyttelse og refinansiering
Kjøpet og finansieringen av et hjem er en risiko som de fleste tar. Det har historisk vært veldig givende. I de siste årene har det blitt fasjonabelt å ta på seg ytterligere risiko rundt boligeiendom ved å utnytte verdien av et hjem gjennom en utbetalingsfinansiering eller boliglån. Cash-out-refinansier og boliglån gjør det mulig for forbrukerne å låne seg mot verdien av sine hjem. Dette er økonomisk løftestang - det legger til et ekstra lag av risiko for boligeiendom. (For å finne ut mer om kjøp av bolig eller eiendom, se Shopping for boliglån , Investering i fast eiendom og Utforsk eiendomsinvesteringer .) >

Cash-out refinansiering og boliglån kan brukes til nesten alle formål. Denne diskusjonen fokuserer på risikoen for å utnytte verdien av et hjem for å kjøpe eiendeler med det formål å bruke disse eiendelene til å tjene ekstra inntekt. (For å lese flere artikler om boligkapitallån, se

Home-Equity Loans: Kostnadene , Home Equity Loan: Hva det er og hvordan det fungerer og Omvendt Boliglån: Et Pensjonsverktøy .)

En institusjonell tilnærming til kapitalforvaltning

Utdrag av egenkapital for å foreta ytterligere investeringer krever en grundig forståelse av kapitalforvaltning. Asset-ansvar ledelse innebærer å håndtere risikoen forbundet med å låne og investere penger. Finansinstitusjoner bruker mye tid, innsats og ressurser til kapitalforvaltning.
Finansinstitusjoner gir overskudd gjennom innflytelse; På grunn av den mulige mengden ulemperrisiko og tilknyttede eksternaliteter, er finansinstitusjoner imidlertid svært regulert i omfanget av innflytelse de kan bruke og risikoen de kan ta. De fleste tjener penger ved å låne penger til en viss rente og løpetid og investere disse pengene i finansielle instrumenter med tilsvarende løpetider, lavrisikoprofil og litt høyere forventet avkastning enn den prisen de først lånte penger på.

Andre tar større risiko og prøver å gjøre større fortjeneste ved å investere låne penger i finansielle instrumenter med forfall som er lengre enn egne lån, relativt høyere risikoprofil og høyere forventet avkastning. Jo høyere forskjellene er mellom finansinstitusjonenes karakteristika fra sine låneopptak, desto større risiko kommer de på gjennom økonomisk innflytelse.(For å lære mer, se

Hva er risikoen for å ha både høy driftstabilitet og høy økonomisk innflytelse? ) God praksis for kapitalforvaltning

De fleste finansinstitusjoner bruker innflytelse til å investere i obligasjoner eller andre anleggsmidler. De investerer vanligvis ikke i aksjer (mer om dette senere). De bruker to primære verktøy i kapitalforvaltning: kredittrisikostyring og renterisikostyring.
Kredittrisikostyring innebærer å vurdere kredittverdigheten til en obligasjons utsteder og håndtere risikoen for mislighold. Som hovedregel, jo lavere en obligasjonsutstederes kredittvurdering, jo høyere forventes avkastning eller avkastning på obligasjonen. (For mer innsikt, se

Hva er en bedrifts kredittvurdering? ) Renterisikostyring innebærer styring av risikoen knyttet til endringen i obligasjonsprisen etter hvert som renten endres. (Det er et omvendt forhold mellom obligasjonspriser og rentenivået. Etter hvert som renten øker faller obligasjonsprisene. Som renten faller øker obligasjonsprisene.) Det mest brukte målet for obligasjonens renterisiko kalles varighet. Obligasjonens varighet er et mål for en obligasjons prosentvise prisendring som følge av en renteendring (vanligvis 100 basispoeng). Varighet er en funksjon av et obligasjons vektede kontantstrømmer. Obligasjoner med lignende løpetider og kupongbetalinger (som utgjør et obligasjons kontantstrømmer) har tilsvarende varighet. Generelt, jo lengre forfall av et obligasjon, jo lengre varighet, og dermed jo mer vil prisen endres med en renteendring. (For å lære mer om dette konseptet, se

Advanced Bond Concepts

.) Risikoen for økonomisk innflytelse minimeres når varigheten av en finansinstituts låneforhold samsvarer med varigheten av sine investeringer. For eksempel vil en god varighetskamp være å låne penger gjennom et toårig lån og å investere inntektene i en toårig obligasjon - lånet og obligasjonen har lignende kontantstrømmer og lignende varigheter. En varighetskonflikt ville være å låne penger i årevis og investere inntektene i en 10-årig obligasjon - lånet måtte fornyes hvert annet år for å fortsette å finansiere kjøp av 10-årsobligasjonen, eller obligasjonen måtte bli solgt på slutten av de to årene. Det er ingen sikkerhet for at lånet kan fornyes til sin opprinnelige rentesats ved utgangen av hver av de toårsperiodene, og det er heller ingen visshet om at obligasjonen kan selges etter det første året til opprinnelig pris. I virkeligheten tar de fleste finansinstitusjoner noen beregnede kreditt- og varighetsrisiko - ellers ville det være vanskelig å tjene penger. Men som tidligere nevnt, bruker de mye tid, krefter og penger som håndterer disse risikoene.

Utnyttelse av verdien av et hjem for å foreta ytterligere investeringer

Utvinning av egenkapital for å foreta ytterligere investeringer krever effektiv kapitalforvaltning. Et huseiers tilnærming til kapitalforvaltning bør ikke være veldig forskjellig fra en finansinstituts tilnærming.

Som det er tilfellet med finansinstitusjoner, betyr dette at bare investeringer i obligasjoner og andre rentepapirinvesteringer skal foretas. Bruk av egenkapital til å investere i aksjer er ikke god kapitalforvaltning for den gjennomsnittlige personen. Det er ekstrem risiko for å utnytte verdien av et hjem for å investere i aksjemarkedet. Aksjekursene er for volatile. Mens den langsiktige forventede avkastningen på aksjemarkedet er høyere enn for obligasjoner, er det ikke sannsynlig at tilbakebetalingskravene til et boliglån samsvarer med oppgang og nedgang i aksjekursene. På det tidspunktet en tilbakebetaling av et boliglån skyldes, bør aksjemarkedet være i en selloff. Dette er selve tiden da det ville være en stor ulempe for investoren å måtte selge for å kunne betale på boliglånet. Selge under en nedgang i markedet begrenser fremtidige investeringsavkastninger fra en oppadgående sving i markedet, noe som reduserer sannsynligheten for at totalavkastningen på investeringen blir større enn renten på boliglånet.
På den annen side kan avkastningen opptjent når et obligasjon er kjøpt og holdes til forfall, være kjent for visse ved det tidspunktet obligasjonen er kjøpt. (Normalt blir en avkastning målt i forhold til avkastningen, som er en funksjon av kupongbetalinger og pris. Obligasjonsrente til forfall er en avkastningsmåling som forutsetter at obligasjonen holdes til forfall.) Hvis renten til forfall av Femårsobligasjonslån er 9% og renten på fastrentelån er 6,5%, da kan rentespredningen på 2,5% opptjent i fem år med nær sikkerhet. For eksempel, la oss si at $ 200 000 i hjemmekapitalen kunne bli hentet gjennom en utbetalingsfinansiering til 30-årig fastrentelån på 6,5%. Den $ 200 000 kan investeres i en femårig obligasjon med en rentesats på 9%. I løpet av den femårsperioden kunne en rentespredning på 2, 5% eller $ 5 000 årlig oppnås. Ved utgangen av femårsperioden ville obligasjonen modnes, og $ 200 000 boliglån kunne bli tilbakebetalt.

Problemer som fortsatt eksisterer

Selv dette forenklede scenariet har imidlertid problemer. Boliglån må typisk gjøres månedlig, mens obligasjonsutbetalinger vanligvis gjøres hver sjette måned. I tillegg er det usannsynlig at en boliglånsrente kan være så lav som 6,5%, mens en høyt vurdert obligasjon vil gi 9%. Et obligasjonslån på 9% vil trolig utgjøre en stor kredittrisiko. Dette scenariet ignorerer også transaksjonskostnader og skattefordeler / konsekvenser. En analyse som inkorporerer fordelene og kostnadene ved refinansiering av et eksisterende boliglån, bør gjøres.

Konklusjon
Lønnsomme finansinstitusjoner utøver forsvarlig kapitalforvaltning. Huseiere som vurderer å utvide egenkapital fra deres hjem for å foreta ytterligere investeringer, må ha en god forståelse av kapitalforvaltning og risikoen ved å utnytte verdien av et hjem.

Finansinstitusjoner bruker ikke innflytelse til å investere i aksjer; verken bør huseiere. Avkastningen på aksjer er for volatil, og samsvarer ikke med pengestrømmene i et boliglån.Obligasjoner holdes til forfall eliminerer risikoen for prisvekst, men fremviser fortsatt noen kontantstrømproblemer.
I tillegg vil det være utfordrende å finne et obligasjon med høy kredittvurdering som gir betydelig mer enn renten på et boliglån. Det ville være kredittrisiko involvert i å investere i et obligasjon med vesentlig høyere avkastning enn renten på et boliglån. For de fleste representerer et hjem sin største eiendel og deres ly - utvinning av egenkapital til å foreta investeringer med kredittrisiko, kan ikke være en god ide for alle. Tapping av egenkapital bør generelt utføres av personer som har betydelige andre eiendeler enn deres hjem (hvor hjemmet er en del av en samlet portefølje). I så fall kan det være tilrådelig å utnytte verdien av et hjem for å foreta ytterligere investeringer, og bare da å investere i obligasjoner eller andre rentepapirer.