Cost Approach
Verdier eiendommer basert på "hva ville det koste å erstatte bygningen i sin nåværende form med verdien av landet som er lagt til det?" Kostnadstilgangen lyder som en enkel og enkel å beregne metode for å bestemme verdien, men det er vanskelig å implementere. Å få en apprised verdi for kostnaden av den eksisterende strukturen kan være vanskelig i enkelte markeder. Videre kan markedsverdien av den eksisterende velstanden være svært forskjellig fra byggekostnaden.
Salgssammenligningstilnærming
Denne tilnærmingen ser på prisen som andre eiendommer med lignende egenskaper (plassering, størrelse, alder, etc.) nylig har blitt solgt eller verdsatt. De fleste boligeiendommer er vurdert eller verdsatt ved hjelp av denne metoden. Til tider kan dette også være en vanskelig måte å implementere på: En sammenlignbar eiendom kan være vanskelig å identifisere (spesielt hvis eiendommen har unike egenskaper) eller det kan ikke være noe salg av sammenlignbare egenskaper i nyere tid.
Inntektsmetoden Denne tilnærmingen bruker en perpetuity-rabattype modell. Nettoresultatet fra eiendommen er diskontert med et markedskrevende avkastningsrente. Beregningsverdien = netto driftsinntekter (NOI) / markedskurs. Markedsprisen er funnet ved referanse NOI / referansepris for transaksjoner. Problemet med denne tilnærmingen er at langsiktige leietakere kanskje ikke betaler nåværende markedsrenter, noe som reduserer verdien av investeringen. Et inflasjonsmiljø kan også ta en bit ut av verdien av eiendommen.
Rabattert kontantstrømstilgang etter skatt Beregning av verdien av de diskonterte kontantstrømmene fra en eiendomsinvestering kan fungere som en validering eller kontroll av andre verdsettelsesmetoder. Denne tilnærmingen tar hensyn til investorens individuelle skattekonsoll, avskrivninger og eventuelle rentebetalinger. Se eksemplet nedenfor.
Beregn netto driftsinntekter fra en eiendomsinvestering
CFA nivå 1-eksamen krever at du vet hvordan du oppretter en resultatregnskap for en eiendom. Det går som følger:
Potensiell bruttoinntekter | |
| Planlagt leie | $ 100 000 |
| Skalering Inntekt | $ 10 000 |
| Prosentandel Leie | $ 10 000 |
| Overleieutleie < $ 10 000 | Markedsleie |
| $ 10 000 | Andre inntekter |
| $ 10 000 | Sum potensiell bruttoinntekt |
| $ 150 000 | ) |
| Effektiv bruttoinntekt | $ 135 000 |
| Utgifter | Fast |
| $ 5 000 | |
| Variabel | $ 5 000 |
| Avskrivninger < $ 5 000 | Sum utgifter |
| $ 15 000 | Netto inntekt |
| $ 120 000 | |
| Sammenlignbar eiendom: | NOI $ 135 000, som selges for $ 750 000 |
$ 135 000 - $ 5 000 - $ 5 000 = $ 125 000 < NOI / (Transaksjonspris): $ 135 000 / $ 750 000 = 0.18
NOI / Cap Rate = $ 125, 000/0. 18 = $
694, 000 = Hvilken mengde denne eiendommen er verdsatt til. Se opp!
Ikke inkludere finansieringskostnader eller avskrivninger ved beregning av NOI.
Det vil være veldig overraskende om du må beregne alle typer husleier og inntekter på grunn av tidsbegrensningene i eksamenen. Imidlertid kan kandidatene bli bedt om å beregne prisøkninger i en viss tidsperiode for å vurdere effekten på NOI. Forhold til salgssammenligning: |
Karakteristisk |
Enheter
Antall rom
Verdi
| Antall | $ 25 000 | Antall bad |
| Antall | $ 10 000 | Avstand til by |
| Miles | ($ 2 000) | Eiendommen du vil verdsette har åtte rom, tre bad og ligger 10 miles fra byen. |
| Verdien vil være lik (8 * $ 25 000) + (3 * $ 10 000) + (10 * - $ 2 000) = $ 200 000 + $ 30 000 - $ 20 000 = $ 210 000 basert på lignende eiendomstyper. | Inntektsveiledning: | I denne tilnærmingen ville investor estimere total eiendomsverdi basert på avkastningen fra eiendommen. Derfor vil eventuelle potensielle leie forventet fra en leietaker for bruk av eiendommen bli sammenlignet med tilsvarende eiendomstyper. |
Beregning av kontantstrømmer etter skatt
La oss starte med noen grunnleggende opplysninger:
NOI = $ 125 000
Avskrivninger = $ 5 000
Boliglån = $ 60 000
Kjøpskurs = $ 725 000
75% finansiering med 8% rente
NOI vekstraten = 4%
Marginal skattesats = 31%.
Kontantstrøm etter skatt = Beløp lånt ($ 725 000 * .75) = $ 543, 750.
Første års interesse = ($ 543, 750 *. 08) = $ 43, 500.
Etter skatt Inntekt = ($ 125 000 - $ 5 000- $ 43, 500) * (1- 31) = $ 52, 785
For å oppnå kontantstrøm etter skatt, etter skattinntekt, skal avskrivninger legges til og hovedstolens tilbakebetaling av boliglånet må trekkes fra.