Hva er denne mystiske "lukke" du hører alltid eiendomsmeglere som refererer til når du handler for et hus? Lukking skjer når du signerer papirene som gjør huset ditt. Men før den magiske (og ofte stressende) dagen kommer, må en lang liste over ting skje. Denne artikkelen vil forklare hva du kan forvente under avslutningsprosessen fra det øyeblikket tilbudet ditt er akseptert til øyeblikket du får nøklene til ditt nye hjem. (For å lære om de tingene som kan gå galt under prosessen, les 10 hinder for å lukke på et nytt hjem. )

AD:

en. Åpne Escrow

Escrow er en konto holdt av en tredjepart på vegne av to parter i en transaksjon. Fordi det er så mange ting som må skje for å fullføre et hjemsalg, er den beste måten å hindre at selgeren eller kjøperen blir revet av, å ha en nøytral tredjepart, hold alle pengene og dokumentene knyttet til transaksjonen til alt har blitt avgjort. (Hvis du ikke har sendt inn kjøpsavtalen ennå, må du lese 10 tips for å få en rimelig pris på et hjem .)

AD:

2. Gjør et tittelsøk og skaff deg tittelforsikring

En tittelsøk og tittelforsikring gir trygghet og lovlig beskyttelse, slik at når du kjøper en eiendom, kan ingen andre prøve å kreve det som deres senere, det være seg en spurned slektning hvem ble forlatt av en vilje eller en skatteinnsamler som ikke var (eller tror han ikke var) betalt. En titteloffiser vil utføre et tittelsøk for å sikre at det ikke er noen skyer på tittelen (tredjeparts krav på en eiendom som kan komme i tvil eller ugyldiggjøre eierskapet til det). Hvis det er, må disse problemene løses før eiendommen blir din. (For mer, se 10 hindringer for å lukke på et nytt hjem .)

AD:

3. Finn en advokat

Dette er et valgfritt trinn hvis du vil få en profesjonell juridisk mening på dine avsluttende dokumenter. Selv de fleste velutdannede kan ikke helt forstå deres avsluttende dokumenter; en erfaren eiendomsadvokat vil ikke bare forstå dem, men vet også hvor du skal lete etter potensielle problemer i papirarbeidet ditt. (For å lære mer, les Fordelene ved å bruke en eiendomsadvokat .)

4. Få forhåndsgodkjent for et boliglån

Mens du blir forhåndsgodkjent for et boliglån, er det ikke nødvendig å stenge en avtale, kan det hjelpe deg å lukke avtalen raskere som forhåndsgodkjente signaler til selgeren at du har sterk økonomisk støtte. I sin tur kan det være forhåndsgodkjent at du får mer forhandlingsevne når du forhandler med en selger. En annen viktig fordel ved å være forhåndsgodkjent, er at enkelte långivere vil gi deg en rate lås, noe som betyr at du kan sikre en rente og ikke være nåde av markedene dersom renten stiger før du avslutter avtalen.

5. Forhandle avsluttende kostnader

Det er selvsagt ikke mulig å skaffe sperringsfirmaet gratis tjenester, men mange selskaper i denne bransjen utnytter forbrukernes uvitenhet og øker bunnlinjen ved å lade søppelpenger. Selv om det er noen debatt om hva som anses å være en uønsket avgift, skal gebyrer for å se etter, inkludere administrasjonsgebyrer, søknadsavgiftsgebyrer, vurdering av avgiftsgebyrer, tilleggsavgifter, e-postgebyrer, behandlingsgebyrer og avregningsgebyrer. Hvis du er villig til å snakke og stå på bakken din, kan du vanligvis få søppelpenger eliminert eller i det minste redusert. Selv avgifter for legitime avsluttende tjenester kan oppblåses. (Lær mer i Se opp for "søppelpost" boliglånskostnader .)

6. Fullfør hjemmekontrollen

En hjemmekontroll er ikke nødvendig, men du ville være dum ikke å ha en utført. Hvis du finner et alvorlig problem med hjemmet under inspeksjonen, får du mulighet til å gå ut av avtalen eller spørre selgeren om å fikse det eller betale for deg for å få det løst (så lenge kjøpsbudet ditt inneholdt et hjem -inspeksjonssituasjon). (For mer om dette temaet, les Trenger du en hjemmeinspeksjon? )

7. Fullfør skadedyrsinspeksjonen

En skadedyrs inspeksjon er atskilt fra hjemmekontrollen og involverer en spesialist som sørger for at ditt hjem ikke har noen skogs ødeleggende insekter (termitter eller tømmermyr). Du ønsker ikke å kjøpe et hus med et termitproblem, da selv et lite problem kan spre seg og bli svært destruktivt og kostbart å fikse. Treleggende skadedyr kan elimineres, men du vil sørge for at problemet kan løses for en kostnad du finner rimelig (eller for en pris selgeren er villig og i stand til å betale) før du fullfører kjøpet av hjemmet. Faktisk, hvis et skadedyrssproblem, selv en mindre, er funnet, vil boliglånsfirmaet kreve at det blir løst før du kan lukke.

8. Gjenforhandle tilbudet

Selv om kjøpsbudet ditt allerede er akseptert, hvis inspeksjonene viser noen problemer, kan det hende du vil gjenforhandle boligkjøpsprisen for å gjenspeile kostnadene ved eventuelle reparasjoner du må gjøre. Du kan også holde kjøpesummen det samme, men prøv å få selgeren til å betale for reparasjoner. (For mer om forhandlingsteknikken, se Få det du vil ha .)

Hvis kjøpekontrakten sier at du kjøper eiendommen "som det er", har du ikke mye bruk av Be om reparasjoner eller prisreduksjon, men du kan fortsatt spørre. Du kan også fortsatt gå ut uten straff hvis det oppdages et stort problem at selgeren ikke kan eller vil ikke fikse det.

9. Låse renten din

Hvis du ikke allerede har det, må du låse renten. En god utlåner vil se renten nøye på deg og fortelle deg når prisene er lavt, slik at du kan låse da. Du kan også se renter selv online ved hjelp av din utlåners nettsted eller et verktøy som Investopedias boliglån kalkulator.

Det er viktig å merke seg at siden rentesatsene er uforutsigbare og varierer flere ganger om dagen, bør du ikke kjøre deg gal å prøve å slå på bunnen.Vær fornøyd med en hastighet du tror er rimelig gitt dagens markedsforhold, og at du komfortabelt har råd til. Husk også at prisene varierer med kredittpoeng, geografisk område og typen lån du får, så du kan ikke få de beste prisene du hører annonsert. (For mer, sjekk ut Hvordan vil din boliglån? )

10. Ta bort uforutsetninger

Hvis din eiendomsmegler har hjulpet deg med å lage et godt tilbud, bør tilbudet være avhengig av flere ting:

• Få finansiering til en rente som ikke overskrider en viss prosentandel du har råd til
• Hjemmeinspeksjonen avslører ikke noen store problemer med hjemmet.
• Selgeren avslører alle kjente problemer med hjemmet.
• Skadedyrkontrollen avslører ikke noen store angrep eller skade på hjemmet.
• Selgeren fullfører eventuelle avtaltes reparasjoner

Disse betingelsene må ofte fjernes skriftlig på bestemte datoer (kjent som aktiv godkjenning), som også skulle ha blitt oppgitt i kjøpsbudsjettet, for avtalen skal lukkes. I enkelte kjøpsaftaler er betingelsene imidlertid passivt godkjent (også kjent som konstruktiv godkjenning) hvis du ikke protesterer dem etter de angitte frister.

11. Finansiering Escrow

Du har sannsynligvis deponert alvorlige penger når du signerte kjøpsavtalen. Formålet med disse pengene er å la selgeren vite at du er seriøs eller alvorlig om dine intensjoner om å kjøpe hjemmet. Tross alt, selgeren kommer til å ta eiendommen ut av markedet, slik at du kan kjøpe den. Hvis du går ut, går det alvorlige penger til selgeren som kompensasjon. Hvis selgeren rygger ut, blir pengene returnert til deg.

For å fullføre kjøpet må du sette inn flere midler i escrow. Din opprinnelige alvorlige penger innskudd er vanligvis brukt mot din forskuddsbetaling; du må sende resten av forskuddsbetaling og betale sluttkostnader (med mindre selgeren har avtalt å betale dem).

12. Endelig Walkthrough

En av de siste trinnene før du signerer dine avsluttende papirer, bør være å gå gjennom eiendommen en gang til. Du vil forsikre deg om at det ikke har skjedd noen skade, og ingenting er fjernet som er inkludert i kjøpet. (Før du har flyttet inn, vær sikker på at du leser 7 Smart Steps Every New Homeowner bør ta .)

13. Tegn på papirene

Det er åpenbart at en av de mest kritiske trinnene for å lukke er å signere papirarbeidet. Det vil sannsynligvis være minst 100 sider. Selv om du kanskje føler deg presset av folket, som venter på at du skal signere papirene, som notarius publicus og din boliglåner, leser du hver side nøye. Finpapiren vil ha stor innvirkning på økonomien og livet ditt i årene som kommer .

Pass spesielt på at renten er riktig og at det ikke er noen forskuddsbetaling. Mer generelt sammenligner du sluttkostnadene til god trosoppgaven du ble gitt i begynnelsen av prosessen, og kaste deg om eventuelle avgifter som er av med mer enn 10%.

Bunnlinjen

Det kan virke som om sluttprosessen er mye arbeid, men kanskje det verste er å vente. Mesteparten av tiden vil du bare sitte på hendene og vente på at noen andre som er involvert i transaksjonen, kommer til å komme gjennom. Så finn noe morsomt å okkupere din tid og distrahere deg mens du venter, og føl deg trygg med at du har gjort din forskning og vet hvordan du kan gjøre sluttprosessen din jevn.

Hvis dette er første gang du kjøper et hjem, må du lese 10 Verste First Time Homebuyer Mistakes og vår First Time Homebuyer Guide .