Eiendomsinvesteringer (REITs) har etablert seg som et middel for mindre investorer til direkte å delta i høyere avkastning generert av eiendomsmegling. Tidligere ble disse tillitene ansett som mindre avkastninger av investeringsforetak i samme kategori som energi eller andre sektorrelaterte tillit som ble opprettet, men da Global Industry Classification Standard ga REITs status som en egen eiendel klassen reglene endret og deres popularitet økte.

I denne artikkelen vil vi forklare hvordan REITs jobber og undersøke de unike skatteimplikasjonene og besparelsene de tilbyr til vanlige investorer. (Begynn med en oversikt over disse eiendelene og hva de kan gjøre for porteføljen din, se REIT-veien .)

Grunnleggende egenskaper REITs REITs er et basseng av eiendommer og boliglån samlet sammen og tilbys som sikkerhet i form av investeringsforetak. Hver enhet i et REIT representerer en proporsjonal brøkdel av eierskap i hver av de underliggende egenskapene. REITs på NYSE har en markedsverdi på 423 milliarder dollar. I 2011 ble nesten 140 REITs handlet aktivt på New York Stock Exchange og andre markeder.

SEE: Utforsk eiendomsinvesteringer

Vanligvis er REITs mer verdifulle enn vekstorienterte, og består hovedsakelig av små og mellomstore bedrifter.

IRS krever REITs å utbetale minst 90% av inntektene til andelseierne (tilsvarende aksjeeiere). Dette ligner selskaper, og betyr at REIT gir høyere avkastning enn de som vanligvis finnes i de tradisjonelle rentemarkedene. De har også en tendens til å være mindre volatile enn tradisjonelle aksjer fordi de svinger med eiendomsmarkedet. (For å lære om REIT-verdsettelse, se Grunnverdivurdering av en eiendomsinvesteringsfond .)

Tre typer REITs REITs kan deles inn i tre kategorier: egenkapital REITs, boliglån REITs og hybrid REITs.

• Egenkapital REITs - Disse tillit egne og / eller leieeiendommer og samler leieinntekter, utbytte og gevinster fra eiendomssalg. Den tredobbelte inntektskilden gjør denne typen veldig populær.
• Realkreditlån> - Disse tillitene har en større risiko på grunn av deres eksponering for renten. Hvis renten stiger, kan verdien av boliglåns REITs falle betydelig. (For å lære mer, se Bak scenene dine boliglån .) Hybrid REITs
• - Disse instrumentene kombinerer de to første kategoriene. De kan enten være åpne eller lukkede (i likhet med åpne og lukkede fond), ha en endelig eller ubestemt levetid og investere i enten en enkelt gruppe prosjekter eller flere grupper. Skatt på Trust

Level REITs må følge de samme reglene som alle andre investeringsforetak.Dette betyr at REITer må skattlegges først på tillitsnivå, og deretter til mottakerne. Men de må følge samme metode for selvbedømmelse som selskaper. Så, REIT har samme verdsettelses- og regnskapsregler som selskaper, men i stedet for å passere gjennom fortjeneste, overfører de kontantstrøm direkte til andelseierne.
Det er noen ekstra regler for REITs utover reglene for andre investeringsforetak. De er:

Leieinntekten blir behandlet som forretningsinntekt til REITs fordi regjeringen vurderer leie til å være REITs virksomhet. Dette betyr at alle utgifter knyttet til utleievirksomhet kan trekkes tilbake på samme måte som forretningskostnader kan skrives av av et selskap.

1. Videre er nåværende inntekt som er distribuert til andelseierne ikke beskattet til REIT, men hvis inntekten fordeles til en ikke-hjemmehørende mottaker, må denne inntekten være underlagt en 30% kildeskatt for ordinært utbytte og en 35 % rate for kapitalgevinster, med mindre satsen er lavere etter traktat.
2. For alle praktiske formål er REITs generelt fritatt for beskatning på tillitsnivå så lenge de fordeler minst 90% av inntektene til sine andelshavere. Men selv REITs som overholder denne regelen står fortsatt overfor selskapsskatt på eventuell beholdt inntekt.

Beskatning til U

Nitholders Utbyttet utbetalt av REIT blir beskattet til andelshaver som ordinær inntekt - med mindre de anses å være "kvalifiserte utbytte", som er skattepliktige som kapitalgevinster. Ellers blir utbyttet beskattet ved unitholderens øvre marginalskattesats.
En del av utbyttet betalt av REITs kan også utgjøre en ikke-eksporterbar kapitalavkastning, noe som ikke bare reduserer andelshaverens skattepliktig inntekt i det året utbyttet mottas, men også beskatter skatt på den delen til kapitalfordelen er solgt. Disse utbetalingene reduserer også kostnadsgrunnlaget for unitholder. De ikke-ekspanderbare delene blir deretter beskattet som enten langsiktige eller kortsiktige gevinster / tap.

Fordi REITs sjelden beskattes på tillitsnivå, kan de tilby relativt høyere avkastning enn aksjer, hvis utstedere må betale skatt på bedriftsnivå før de beregner utbytteutbetaling.

Eksempel -

Beregning av opphavsmenneskatt Jennifer bestemmer seg for å investere i et REIT som for tiden handler på $ 20 per enhet. REIT har midler fra operasjoner på $ 2 per enhet og fordeler 90%, eller $ 1. 80, av dette til unitholders. Men $ 0. 60 per enhet av dette utbyttet kommer fra avskrivninger og andre utgifter og regnes som en ikke-eksporterbar kapitalavkastning. Derfor bare $ 1. 20 ($ 1, 80 - $ 0, 60) av dette utbyttet kommer fra faktisk inntjening. Dette beløpet vil bli skattepliktig til Jennifer som vanlig inntekt, med kostnadsgrunnlaget redusert med $ 0. 60 til 19 dollar. 40 per enhet. Som tidligere nevnt vil denne reduksjonen i grunnlaget bli beskattet som enten en langsiktig eller kortsiktig gevinst / tap når enhetene er solgt. The Bottom Line

De unike skattefordelene som tilbys av REITs, kan omdannes til overlegen avkastning for investorer som søker høyere avkastning med relativ stabilitet.Teoretisk sett er det mulig for en unitholder å oppnå en negativ kostnadsbase dersom enhetene holdes i lang nok tid. Selv om dette ikke er vanlig, bør potensialet for å realisere en mulig gevinst eller tap på denne måten klart forstås av investorer.