De store bankene og til og med noen mindre har flyttet seg fra hjemme-egenkapitallån og tilbyr i stedet et fastrentemulighet på hjemmekapitalkreditt (HELOC). Dette hybridproduktet har sine egne kjennskaper, fordeler og ulemper. For ikke å nevne at forskjellige långivere har forskjellige regler om hvordan du kan bruke dem. Her er hva du trenger å vite om hvordan dette lånet fungerer. (For mer, se Velge et boliglån eller kredittkort .)

Grunnleggende

Tradisjonelt, hvis du vil låne mot egenkapitalen i ditt hjem, kan du enten få et fastrentelåns egenkapitallån eller tegne penger mot en kredittlinje og betale en variabel rente med en HELOC. Nå er det et tredje valg: HELOC fastrentealternativet. Noen långivere tilbyr dette produktet som et tredje alternativ. Andre, som Bank of America Corporation og Wells Fargo & Company, har brukt det til å erstatte boliglån, muligens på grunn av nye boliglånsregler som de kan finne byrdefulle.

Noen långivere merker dette produktet med spesielle navn, som for eksempel Santander's FlexLock Home Equity Credit Line, men HELOC fastrentealternativet fungerer generelt på samme måte uansett hvilken utlåner du velger. Det er viktige forskjeller i detaljene som kan gjøre en utlåners produkt bedre for din situasjon enn en annen, men (som om sammenligning shopping for et lån ikke var komplisert nok allerede).

Den grunnleggende forutsetningen er at du får en kredittlinje basert på din egen egenkapital, og du kan låne så lite eller mye av den kredittlinjen som du vil. Din rente vil endres med markedsforhold, noe som kan bety store variasjoner i månedlige innbetalinger og i det totale beløpet du skylder over tid. For å redusere usikkerheten, fortell utlåner at du vil at hele eller deler av summen du har lånt, skal konverteres til et fastrentelån til markedets nåværende rente. Du betaler tilbake det beløpet over et bestemt antall år, og du kan fortsette å låne hvis du fortsatt har penger igjen i kredittgrensen. I motsetning til et tradisjonelt boligkapitallån, er du ikke avskåret fra tilgang til ytterligere kreditt, og når du tilbakebetaler fastrentebalansen, går kredittgrensen tilbake.

Scott Nguyen, en 27 år gammel eiendomsinvestor fra Costa Mesa, California, ønsket å bruke noen av hans egenkapital til ombyggingsarbeid. Etter mye forskning på fordeler og ulemper med boliglån mot HELOC, valgte han en HELOC med fast rente.

"Dette tillot meg å ta meg tid på å jobbe med entreprenører for å få bud og få min økonomi på plass," sier Nguyen. "Jeg følte meg ikke presset til å finne entreprenører med en gang fordi jeg ikke fikk belastet interesse før jeg trakk fra min HELOC."Da Nguyen var klar til å låne, brukte han fastrentealternativet. Han satte pris på å kjenne hans eksakte utbetalinger og brukte pengene til å erstatte gresset med kunstgress og til å gjøre kjøkkenkrok med nye skap og granitt benkeplater.

Detaljer

Her er noen eksempler på HELOC fastprisalternativ som varierer fra utlåner.

• Lengden på fastrente siktet: Långivere vil la deg fikse din rente for hvor som helst fra en til 30 år. Jo lengre sikt, jo mindre din månedlige betaling, men alt annet er like, desto mer interesse betaler du. Du kan være begrenset i begrepet du kan velge. For eksempel kan en utlåner begrense valgene dine til en periode på tre, fem eller syv år på en fast rente, rentelåst lås, mens hvis du betaler både hovedstol og renter, kan du velge hvilket som helst uttrykk du ønsker innenfor det tillatte området .

• Antall fastrente saldi: Jo flere faste saldoer du kan bære, desto bedre. Sjekk om utlåner kostnader for dette økt fleksibilitet gjennom en høyere rente eller avgifter.

• Minimum fast saldo: Din utlåner kan kreve at du låner et minimumsbeløp hvis du vil låse i fast rente. Husk at lånegivere også krever at du låner et minimumsbeløp på et tradisjonelt boliglån og kan ha minimum tilbaketrekningskrav på tradisjonelle HELOCs.

• Årlige grenser: Enkelte långivere måler antall fastrente satser du kan låse inn hvert år. For eksempel kan du være i stand til å bære tre fastrente saldoer totalt, men bare opprette to nye i samme år.

• Når du kan konvertere: Du kan vanligvis konvertere hele eller deler av HELOC-balansen til en fast rente med en bestemt periode ved avslutning eller når som helst i uavgjortperioden. Du kan ikke konvertere i løpet av tilbakebetalingstiden; på det tidspunktet må du refinansiere hvis du vil konvertere en variabel saldo til en fast rente en.

• Fullt amortiserende eller delvis amortiserende sikt: En fullverdig amortiseringsperiode betyr at du betaler hele fastrentesaldoen i løpet av fastrente siktet; en delvis amortiserende term betyr at du fortsatt har en utestående saldo ved slutten av fastrenteperioden, som da vil gå tilbake til en variabel rente. Det tar lengre tid å betale saldoen din, og det betyr at du betaler mer interesse, spesielt hvis den variabel rente det reverts til, er høyere enn den faste prisen du betalte. (For mer, se Hvordan HELOCs kan skade deg .)

• Bytte tilbake til en variabel rente: Noen långivere lar deg konvertere fastrentelånet ditt tilbake til et variabelt rentebeløp når som helst under tegningsperioden, som du vil gjøre hvis rentene falt.

• Rate låsegebyr: Noen långivere krever en nominell avgift, for eksempel $ 50 eller $ 100, når du låser fast en fast rente på en balanse; andre gjør det ikke.

• Fast rente: Uansett hvilken utlåner du velger, vil kredittpoengene og markedsrenten påvirke hvilken rente du kan få på et HELOC-renteprisalternativ. Men som med et lån har enkelte långivere lavere priser enn andre.Handle rundt, og ikke overse kredittforeninger og små banker; de har noen ganger bedre avtaler enn de store bankene.

Bunnlinjen

Når du ikke kan bestemme om et boliglån eller et HELOC er det beste alternativet for deg, er en HELOC som lar deg låse en del av balansen din til en fast rente, et godt alternativ . Det tvinge deg ikke til å velge mellom å låne en stor sum nå og ha fleksibilitet til å ta ut penger etter hvert som du trenger dem senere. Det gjør det heller ikke deg å velge mellom å vite renten og ta en sjanse på markedsrenter. Søk med flere långivere for å finne den beste prisen og lånene som er mest tiltalende for deg. (For mer, se Refinansiering av egenkapitallånet: En veiledning for veiledning .)