Det er seks forskjellige måter du kan motta inntektene fra den mest populære typen omvendt boliglån, Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Institutt for bolig og byutvikling (HUD), som regulerer HECM, kaller disse valgene "betalingsplaner. "Du kan velge å få et stort klumpsummer opp foran, etablere en kreditt som du kan trekke på etter behov, motta samme månedlige utbetalinger - eller velg en kombinasjon av disse alternativene.

Planen du velger vil påvirke hvor mye penger du får på kort og lang sikt, hvor raskt du bruker opp egenkapitalen og hvor effektivt et omvendt boliglån hjelper dine økonomiske mål. Her er en titt på hvordan hver betalingsplan fungerer og fordelene og ulemperne til hver. (Hvis du ikke er kjent med disse lånene, kan du lære om reglene som gjelder for alle HECM, uavhengig av betalingsplanen du velger, i En titt på forordningen om omvendt boliglån .)

! - 2 ->

Fastprisbetalingsplanen

Hvis du vil ha et fastrentepakursomslag, har du bare ett betalingsplanalternativ: en enkelt utbetaling av engangsbeløp.

Slik fungerer det: Motta en stor mengde alt på en gang så snart ditt omvendte boliglån lukkes. Rente påløper på det beløpet, de løpende månedlige boliglånsforsikringspremiene, samt eventuelle finansierte sluttkostnader inntil det omvendte boliglånet forfaller. Den opprinnelige renten er høyere enn den med renteplanene, men forventet rente over tid er lavere.

Fordelene: Bruk denne typen lån til å betale en høy boliglånsbalanse eller dekke en annen stor utgift. "Enkeltsummen fordeler seg best for folk som har et stort eksisterende boliglån som de trenger å betale seg," sier Casey Fleming, en kredittrådgiver som for tiden jobber for C2 Financial Corp., og har mer enn 30 års erfaring i boliglånsindustrien. Han sier dette er det beste alternativet hvis du trenger å ta alle eller de fleste av dine tilgjengelige inntekter på en gang.

Ulemper: Du kan ikke motta ytterligere inntekter fra dette lånet i fremtiden. Låntakere som ikke er gode til å administrere penger, eller som har mistet sin evne til å gjøre det, er i fare for å kaste bort inntektene eller bruke dem for fort. Svindlere noen ganger overbevise eldre å ta ut denne typen lån eller måleiere som nylig tok en ut. (Lær hvordan du beskytter deg selv og dine kjære i Pass på disse Reverse Mortgage Scams .) Fleming sier den største ulempen er at "i nesten alle tilfeller er maksimal tegning i år ett 60% av det første hovedgrense. Siden dette alternativet bare har en tegning, er det maksimale beløpet på lånet ganske lavt. "Du beholder de andre 40% som egenkapital. Du kan aldri låne opp mot det 40%.Men å ha denne egenkapitalen kan komme til nytte hvis du ønsker å selge hjemmet ditt og betale av ditt hjemlån.

For å få tilgang til all egenkapital over tid, må du velge en betalingsplan som kan justeres.

Betalingsplaner med justerbar rente

De andre fem omvendte boliglånsplanene har justerbare priser. Hvis du velger en av disse, er det tre muligheter for hvordan renten kan endres. Bare en vil gjelde for ditt boliglån, og det vil bli avslørt i ditt lån papirarbeid.

• Din rente vil justeres en gang i året. Frekvensen vil være basert på indeksen for fast forfallstidskurs (CMT) pluss en margin fastsatt av utlåner. Frekvensen kan ikke øke med mer enn 2% per år, og den kan ikke øke eller redusere med mer enn 5% fra startfrekvensen over låneperioden.

• Din rente vil justeres månedlig basert på CMT-indeksen, pluss en marginal fastsatt av utlåner. Satsen kan ikke øke med mer enn 10% over låneperioden, og det er ingen grense for hvor lav renten kan gå.

• Din rente vil justeres månedlig basert på London Interbank Offered Rate (LIBOR) pluss en margin fastsatt av utlåner . Satsen kan ikke øke med mer enn 10% over låneperioden, og det er ingen grense for hvor lav renten kan gå.

Selv om det ikke betyr noe av hvilke scenarier som gjelder for lånet ditt, fordi det påvirker hvor stor interesse lånet ditt tilfaller over tid, spiller det ingen rolle når det gjelder å påvirke dine planlagte månedlige utbetalinger eller din tilgjengelige kredittlinje. En vesentlig renteendring med et omvendt boliglån setter deg ikke i fare for foreclosure slik det kan med et forpagt boliglån. En høyere rente påvirker imidlertid egenkapitalen din, og betyr at du står for å motta mindre hvis du selger hjemmet. Hvis du planlegger å bo i hjemmet ditt for livet, kan rentestigninger ikke være et stort problem. Hvis du ikke gjør det, vil du kanskje sørge for at lånets rentesats samsvarer med det første scenariet, siden maksimal renteøkning er 5% i stedet for 10%. Lånedirektøren og omvendt boliglånsrådgiver kan hjelpe deg med å forstå dine valg og hvordan justerbare renter påvirker situasjonen din (se Finn riktig omvendt boliglånsrådgivningskontor ).

Når du søker om et omvendt boliglån med en justerbar rente, vil illustrasjonene av betalingsplanalternativene bruke en forventet rente. Dette er utlånerens beste gjetning om hva den justerbare renten vil gjennomsnittlig ut i løpet av lånets levetid. Det er en av de tre sentrale faktorene for å bestemme hvor mye du kan låne, sammen med den yngste lånerens alder og eiendommens verdi.

Nå som du har en generell forståelse av hvordan justerbare renteplaner fungerer, la oss se gjennom de fem betalingsalternativene dine. Husk at "betaling" i denne sammenheng refererer til hvordan du mottar lånet.

Alternativ 1: Betalingsplan for leieavtale

Slik fungerer det: Få like månedlige utbetalinger så lenge minst en låner bor i hjemmet som hovedbolig.Månedlige utbetalinger beregnes ut fra antagelsen om at du vil leve til 100. Hvis du ikke forventer å leve så lenge, kan en betalingsplan, diskutert neste, være et bedre alternativ. Hvis du lever lenger, fortsetter du å motta betalinger. Hvis du vil motta en jevn månedlig betaling for resten av livet ditt i hjemmet ditt, er tidsplanen for betalingsplan et godt valg.

Fordelene: "Tjenestepenger er gode for de som tror de vil bo i hjemmet lenge, og som trenger stabil månedlig inntekt, sier Fleming. Du trenger ikke å bekymre deg for å løpe ut av omvendt boliglån fortjeneste med en tidsbegrenset betalingsplan så lenge du fortsetter å møte lånets andre vilkår.

Ulemper: Hvis du har noen store regninger å betale, vil denne planen ikke hjelpe deg med å betale dem. Også, mens denne betalingsplanen tilsynelatende gir garantert inntekt for livet, hvis du er nødt til å flytte ut av hjemmet ditt av helsemessige årsaker - eller hvis du ikke klarer å holde opp med nødvendige eiendomsavgifter som boligeiendomsforsikring, eiendomsskatt eller grunnleggende vedlikehold - omvendt boliglån vil være forfalt (dette er sant under en hvilken som helst betalingsplan) og du vil ikke motta ytterligere betalinger med mindre du kurere standard. Du vil motta det som er igjen fra salget av hjemmet ditt etter at det omvendte boliglånet er betalt, men i verste fall av et deprimert eiendomsmarked kombinert med høye renter, kan du ikke komme ut med mye penger.

Alternativ 2: Term Betalingsplan

Slik fungerer det: Få like månedlige utbetalinger for en bestemt tidsperiode du velger - 10 år, for eksempel. "Termutbetalinger er best hvis du har en klar ide om hvor lenge du skal bo i hjemmet," sier Fleming. "Eldre folk - 80 og oppe - eller de som vil flytte bort om noen år, kan velge denne typen. "

Fordelene: Den månedlige utbetalingen er høyere i forhold til en fast betalingsplan. Selv om du ikke vil motta ytterligere månedlige utbetalinger etter at du har kommet til slutten av låneperioden, vil du kunne fortsette å bo i hjemmet som din hovedbolig til du går forbi eller flytte (så lenge du fortsetter å møte det andre lånet betingelser, som å betale din eiendomsskatt).

Ulemper: Du vil ikke få en stabil inntekt for livet med mindre du kommer til å dø i løpet av låneperioden. Du kan bruke opp egenkapitalen din for tidlig i livet ditt og ikke ha en annen kilde til å stole på.

Alternativ 3: Kredittlinje

Slik fungerer det: Få tilgang til penger etter behov. Du kan bestemme når du skal tegne på kredittgrensen din og hvor mye du skal ta, så lenge balansen er under hovedgrensen. Din utlåner kan ikke kreve at du trekker et minimumsbeløp eller trekker et minimumsbeløp på en angitt tidsplan.

Fordelene: En kredittkilde gir mye fleksibilitet. Du kan trekke ut et stort klumpsummer opp foran, så lån ekstra midler over tid; Du får tilgang til den ekstra egenkapitalen som fortsatt er låst opp med fastrentebetalingsplanen. Du kan også forlate linjen uberørt i mange år i påvente av en dag da du kanskje trenger det.Du kan også trekke like eller tilsvarende beløp hver måned. I utgangspunktet kan du tilpasse dine uttak til dine behov og justere dem etter hvert som dine behov endres. En kredittkreditt kan fungere som en engangsbeløp, oppgjørstid eller løpetid, men du har mer kontroll. Også den ubrukte delen av kredittkortet ditt vokser over tid med samme rente som du betaler på beløpet du har lånt, og du betaler bare renter på pengene du faktisk låner, noe som kan gjøre det lettere å selge og flytte senere eller eventuelt legge penger til dine arvinger. I motsetning til et hjem egenkapital linje av kreditt, kan en omvendt boliglån linje ikke bli tilbakekalt, selv om ditt hjem verdi reduseres eller din økonomiske situasjon forverres.

Ulemper: Du kan brenne gjennom en kredittgrense ved å låne maksimumsbeløpet på 60% av hovedgrensen i år ett og de resterende 40% på dag ett i år to. Hvis du gjør det, vil du ikke få tilgang til midler. Det kan også ta opptil fem virkedager for å motta midler du ber om fra din kredittlinje, så du må sørge for at du beholder nok penger på kontoen din for akutte behov.

Alternativ 4: Modifisert tjenesteplan

Slik fungerer det: Få faste månedlige innbetalinger kombinert med tilgang til kredittkort så lenge en låner opptar hjemmet som hovedbolig. De faste månedlige utbetalingene vil være mindre enn om du får en rettordningsplan, og kredittlinjen vil være mindre enn om du får en rett linje med kredittplan, men du får tilgang til samme totale mengde midler.

Fordelene: Du har fleksibilitet i å etablere månedlige innbetalinger, samt fleksibilitet når du velger størrelsen på kredittgrensen. Hvis du vil ha større månedlige utbetalinger, kan du velge en mindre kredittlinje; Hvis du vil ha en større kredittgrense, kan du velge mindre månedlige utbetalinger. Det lar deg møte dine vanlige månedlige kontantstrømbehov uten å låne mer enn du må. Dette alternativet holder renten din nede og gir deg mindre risiko for å bruke hele egenkapitalen og ikke ha råd til å flytte hvis du vil eller trenger senere.

Ulemper: Hvis du trenger en stor sum med en gang, er denne betalingsplanen sannsynligvis ikke det beste alternativet.

Alternativ 5: Modifisert tidsplan

Slik fungerer det: Få en fast månedlig betaling for et forutbestemt antall måneder, samt tilgang til en kredittgrense så lenge en låner opprettholder hjemmet som hans eller hennes hovedbolig. De faste månedlige utbetalingene vil være mindre enn om du får en rettstedsplan, og kredittlinjen blir mindre enn hvis du får en rett linje med kredittplan, men du får tilgang til samme totale mengde midler.

Fordelene: Du har fleksibilitet i å fastslå størrelsen på dine månedlige innbetalinger og hvor lenge du vil motta dem, og de vil være høyere enn de ville være under en endret opptaksplan forutsatt at samme størrelsesgrense er . Du får også fleksibilitet når du velger størrelsen på kredittgrensen. På slutten av terminalen vil du fortsatt ha tilgang til låneopptak hvis du ikke har brukt opp kredittkortet ditt.Som med den modifiserte tjenesteplanen, kan du holde renteavgiftene dine nede og muligens ha nok egenkapital igjen for å flytte senere.

Ulemper: Du kan gå tom for tilbakebetalt boliglån. Du mottar bare månedlige utbetalinger i et bestemt antall måneder eller år, så du må bruke kredittkortet nøye hvis du forventer å få inntekt utover slutten av termin. Denne planen er heller ikke det beste valget for store kontantbehov.

The Bottom Line

HECM tilbyr så mange betalingsplaner fordi senior huseiere har mange ulike økonomiske behov. Ingen bestemt alternativ er universelt bra eller dårlig.

"Hvilket alternativ er best, avhenger helt av kundens situasjon og behov," sier Fleming. Men han legger til, "Som hovedregel favoriserer jeg kredittkreditten over tidsbegrensninger eller terminbetalinger," siden kredittkredittet gir deg mulighet til å ta månedlige uttak, akkurat som du kunne med en ansettelses- eller tidsplan, men gir deg fleksibiliteten å ta ut mer i en nødsituasjon og påløper rentebesparelser hvis du ikke trenger å bruke den.

Gjør din undersøkelse og spør mange spørsmål fra din utlåner og omvendt boliglånsrådgiver for å finne ut hvilken betalingsplan som passer best for deg. (For relatert lesing, se 5 Skriver et omvendt boliglån er en god idé og Plukker den høyre omvendte boliglånslåneren .)