Boligmarkedet fortsetter å vise bedre tegn på helse. Men nesten hvor som helst i USA, på lang sikt, er det fortsatt billigere å kjøpe et hjem enn det er å leie en. Kjøpe er nesten 40% billigere enn å leie landsomfattende, ifølge Trulia.

For eiendomsinvestorer gir denne ubalansen en gylden mulighet. En av trendene de siste årene har vært å kjøpe opp såkalte "nøkkelferdige" eiendommer som krever mye mindre tid og krefter å leie ut.

Det som gjør disse hjemene unike er at de allerede har blitt rehabbed, vanligvis av et spesialisert nøkkelferdige eiendomsfirma, før de blir satt på markedet. Faktisk er det ofte en leietaker i hjemmet allerede når salget stenger. Vanligvis tilbyr de samme firmaene eiendomsforvaltningstjenester til investoren. Det betyr at de er de som ringer når klimaanlegget bryter ned, ikke deg.

Nøkkelferdige eiendommer viser seg spesielt populære blant investorer basert på dyrere markeder, langt fra hvor enhetene befinner seg, for eksempel New York City. Kan ikke finne rimelige eiendommer i deres marked, disse menneskene kan generere kontantstrøm ved å rive opp boliger i en annen del av landet.

Kjenn din eiendom

Mens nøkkelferdige boliger vanligvis krever litt mindre tid enn andre typer fast eiendom, bør investorer ikke undervurdere mengden forskning de må gjøre.

Det største spørsmålet er selvfølgelig om eiendommen selv er en god verdi. Noen nybegynnere investerer blir så fortryllet av begrepet "nøkkelferdig" at de antar at alle boliger med den etiketten er mislykkede. Dessverre er det ikke tilfellet.

Eksperter sier at du alltid bør besøke huset eller leiligheten i person før du taper en transaksjon, selv om det betyr at du flyr til en annen by. Et hjem er et stort kjøp og investering, så det er viktig å vite nøyaktig hva du kjøper. Å se eiendommen på nært hold gir deg også en bedre følelse av nabolaget, noe som vil få betydelig innvirkning på eiendommens langsiktige markedsførbarhet.

For ekstra sikkerhet sier erfarne investorer at det alltid er en god ide å få en profesjonell hjemmeinspeksjon også. Rehab-firmaet kan wow deg med et blendende kjøkken og fullt renoverte bad, men du vil sørge for at de mindre oppsiktsvekkende egenskapene til hjemmet - for eksempel ovnen og taket - er like god form.

Kjenn din eiendomsforvalter

Definisjonen gir nøkkelferdige investorer stor tro på eiendomsforvaltningsselskapet. Det siste du vil ha er et selskap som er sakte å håndtere problemer og kan ikke få nye leietakere til å erstatte de som forlater.

Det gjør det viktig å gjøre leksene dine på forvaltningsfirmaet før du går ned på eiendomsinvesteringsbanen.Her er noen av spørsmålene du vil spørre:

• Hvor mye erfaring har firmaet?
• Hvor lang tid tar det i gjennomsnitt å finne en ny leietaker for sine eiendommer?
• Gir det månedlige utsagn som kan hjelpe deg med å holde oversikt over utgifter og inntekter?
• Hvilke avgifter belaster det?

Et møte mot ansikt kan gå langt, men det gjør det heller ikke vondt for å få henvisninger fra andre klienter i firmaet, som kan påpeke styrker og svakheter. (Se også: Den komplette veiledningen til å bli en utleier: Ansette en eiendomsforvalter .)

Kjenn din eierskapsordning

De fleste selskaper vil selge hjemmet til deg rett, men andre oppretter et begrenset ansvar firma eller selskap og be om å bli en generell partner i LLC.

En av grunnene til at de kanskje vil være på tittelen, er å gjøre tingene enklere. Hvis det er en reparasjon som skal gjøres, trenger de ikke å få godkjenning for å fikse det, bruke penger, etc. Men denne tilnærmingen kan også skape mye utilsiktet hodepine. Den enklere ruten, mange rådgivere føler, er å skape en egen utgiftskonto som eiendomsforvalteren kan få tilgang til etter behov for mindre reparasjoner og forebyggende tiltak. Du er fortsatt det eneste navnet på eiendommen tittelen.

Finansiering nøkkelferdige hjemmet

Til tross for den siste Fed-fotturen, er det fortsatt en god samtale å kjøpe et nøkkelferdig hjem i dagens lavrente miljø. Fra januar 2017 er renten på en 30-årig konvensjonell fast rente boliglån på 4,25% med en APR på 4,323%. For en 20-årig konvensjonell fastforrentet boliglån er gjennomsnittsrenten 4 125% med en APR på 4 225%. Og for en 10-årig fast rente boliglån, gjennomsnittlig rente er 3. 625% med en APR på 3. 751%. (Basert på tall fra usbank.no)

Kjenn fallgruvene

Selv om det kan høres ut som en fin måte å få inn ekstra inntekter, er det viktig å innse at eiendomsinvestering ikke er for alle. Det er alltid trusselen om en uforutsette ulykke, fra en plutselig eiendomsskatt, til en kronisk vedlikeholdsproblemer til ulykker (brann, fallende trær etc.). Kjøpere bør ha nerve - for ikke å nevne ekstra penger - å håndtere disse overraskelsene. (Se også: Hva betyr kapitalforvaltning i forhold til eiendom?)

Erfarne investorer sier også at det er viktig å se nøkkelferdige eiendommer som en langsiktig virksomhet. I motsetning til aksjer og andre relativt flytende investeringer, kan boliger ta en stund å selge. Så hvis du eier en leie er ikke noe du kan forplikte seg til i årevis, er det sannsynligvis ikke verdt å bli involvert i første omgang.

The Bottom Line

Nøkkelferdige eiendommer er et interessant alternativ for folk uten tid å fysisk renovere eller vedlikeholde en eiendomsinvestering. For å være sikker er det å investere i fast eiendom aldri et risikofri forsøk. Men disse egenskapene kan være et attraktivt alternativ for de som ønsker å diversifisere sine eiendeler uten å møte de daglige problemene med å være utleier (Se også: Top Alternative Investments To Stock Market ).

Investorer betaler en premie for å skaffe boliger i innflyttingstilstand, slik at deres potensielle avkastning ikke er så høy som for folk som flipper den eldre enheten selv. De må også betale noen for å administrere eiendommen, noe som ytterligere skjærer seg i bunnlinjen. Likevel kan noen av de mer vellykkede nøkkelferdige kjøpere generere overskudd på over 10%. (Se også: Slik beregner du avkastning på eiendomsinvesteringer .)