Er du en potensiell homebuyer som har problemer med å sikre finansiering? Er du et hus som ønsker å selge, men har problemer med å finne en kjøper?

Som kjøper kan det være vanskelig å få et boliglån dersom din økonomiske situasjon ikke passer inn i ryddige små bokser - en forutsigbar lønn som kan dokumenteres med lønnsstubber og W-2-skjemaer, en stabil ansettelseshistorie uten avbrudd og en glimrende kreditt score. Og som selger kan det være vanskelig å lukke en avtale på ditt hjem hvis låntakere har problemer med å bli godkjent for lån. Ville det ikke vært bra hvis du kunne ta ut mellommannen og finne en annen måte å fullføre transaksjonen på?

I denne artikkelen vil vi fokusere på et lite kjent alternativ - selgerfinansiering - som kan hjelpe deg med å kjøpe eller selge et hus.

Opplæring: Grunnleggende om boliglån

Hvordan fungerer selgerfinansiering?

Selgerfinansiering er akkurat hva det høres ut: i stedet for at kjøperen får et lån fra banken, gir den som selger huset lånet penger til kjøpet.

Kjøperen og selgeren utfører et løpende notat som gir en rente, tilbakebetalingstid og konsekvenser av standard. Kjøperen sender sine månedlige boliglånsbetalinger til selgeren, som får inntekter på lånet, kanskje med en høyere rente enn han kunne få andre steder. Hvis selgeren velger å selge lånet (mer om det senere), vil kjøperen sende månedlige boliglån til investor som kjøper lånet. (For mer om dette emnet, se Promissory Notes: Ikke din gjennomsnittlige IOU .)

Selgerfinansieringsordninger er ofte på kort sikt, for eksempel fem år, med en ballongbetaling på slutten. Tanken er at kjøperen vil kunne refinansiere før da. Selvfølgelig kan ordninger som dette alvorlig komme tilbake hvis du ikke er forsiktig.

Selgerfinansiering har en tendens til å bli mer vanlig i markeder hvor boliglån er vanskelig å komme forbi. Det er to grunner til dette:

• Hvis boliglån er enkle å få, men en interessert kjøper ikke kan få en, vil selgeren være sterkt mistenkt for kjøperens betalingsevne. Derfor, når lån er generelt vanskelig å oppnå, er det mer sannsynlig at det kan være velkvalifiserte kjøpere der ute som har problemer med å sikre tradisjonell finansiering.
• Når kreditt er stramt, blir salg vanskeligere, så hjemmebrukere er mer sannsynlig å vurdere alternative alternativer.

Hvorfor er selgerfinansiering uvanlig?

Hvis du er selger, kan din første innvendinger mot dette arrangementet være: "Men jeg har ikke penger til å låne ut til en kjøper!" Din andre innvending kan være: "Jeg vil ikke bli en utlåner. Det er for risikabelt." En annen grunn til at selgerfinansiering ikke er så vanlig er at de fleste selgere trenger hele fortjenesten fra salget av deres hjem for å kjøpe sitt neste hjem.

Men ifølge Robin Daniels, en eiendomsinvestor og utleier i Sentral-Florida, er mange selgere redd for å selge med eierfinansiering, men vet ikke at notatet de holder på, er noe som kan selges til noen andre. Skje samme dag som å stenge, så selgeren får penger med en gang. " Med andre ord, selgere trenger ikke å ha penger, og de må heller ikke bli långivere.

Den andre grunnen til at selgerfinansiering er uvanlig er at folk ikke er kjent med det.

Eiendomsinvestor Don Tepper fra Solutions 3D LLC sier: "Det er faktisk dusinvis av andre måter å kjøpe: leieavtale, leieavtale, landskontrakt, kontrakt for gjerning, egenkapitaldeling, viklelån - og listen går om og om. De fleste kjøpere, og de fleste eiendomsmeglere, vet ikke hvordan noen av disse jobber. " (For å lære mer om leiealternativer, leiekjøp og andre alternativer, les Lei til eie, ei til leie og Leie til egen eiendom full av fallgruver .) > Hvorfor ville en selger tilby finansiering?

En hjemme selger kan være villig til å tilby finansiering av flere grunner:

for å minimere transportkostnader mens du venter på å finne den perfekte kjøperen og få en avtale gjort raskt

• for å skille eiendommen fra andre oppføringer og få det solgte raskere, spesielt i et down-marked
• for å øke muligheten for å skaffe seg hjemets fullprispris
• for å få en forskuddsbetaling for å kjøpe en annen eiendom
• for å betale ned gjelden
• for å dike den månedlige utgiften knyttet til å eie huset
• Med andre ord, selgerfinansiering er ikke bare til fordel for kjøpere som ikke kvalifiserer for (eller ikke vil) tradisjonell finansiering. Det er også fordeler for selgere, spesielt de som er spesielt motivert til å selge sine hjem.

Fordeler for kjøpere

Selgerfinansiering har mange fordeler for kjøpere:

1.

Lukkingsprosessen kan bli raskere. Fornuftige kjøpere og långivere vil alltid bruke avslutningsperioden til å utføre sin pålidelighet. Men med selgerfinansiering kan sluttprosessen bli raskere. Willie Kathryn Suggs, hovedmegler og eier av Harlem-baserte eiendomsmegling som bærer hennes navn, sier at med selgerfinansiering: "Avtalen lukkes raskere, siden det ikke venter på banklånsofficer, garantistyring og juridisk avdeling for å rydde filen - en prosess som i New York enkelt strekker seg til to eller tre måneder for en radhus og lengre for et co-op. "

2.

Lukkekostnadene er lavere. Suggs noterer også: "Kjøperne elsker [selgerfinansiering] fordi de kan komme inn i hjemmet for mindre penger. De trenger ikke å betale bankgebyr og takstkostnader."

3.

Nedbetalingsbeløpet kan være ekstremt fleksibelt . I stedet for å måtte oppfylle et minimum av bank eller regjeringen, kan nedbetalingsbeløpet være hva selger og kjøper er enige om. Dette betyr ikke nødvendigvis at selgeren vil akseptere en forskuddsbetaling som er lavere enn hva kjøperen ville bli pålagt å betale andre steder, men det er alltid en mulighet. (Du vil kanskje sjekke ut

4 alternativer til et tradisjonelt boliglån .) Ulemper for kjøpere

Det er også noen mulige problemer å vurdere når man undersøker muligheten til å bruke selgerfinansiering:

1.

Kjøpere bør forvente å betale en høyere rente enn de ville til en bank. Kjøpere må betale en rente som gjør at selgeren vil låne dem penger over å investere pengene sine andre steder.

2.

Kjøpere må fortsatt bevise at de er verdige låntakere . Det er en ting hvis en kjøper og selger bare vil fjerne banken fra ligningen. Men hvis en kjøper ikke kvalifiserer for et tradisjonelt boliglån, kan det være en god grunn til det, og en selger kan heller ikke bli den personens långiver heller.

3.

Kjøpere må sørge for at selger eier huset fritt og klart, eller at selgerens utlåner godtar selgerfinansieringstransaksjonen . Ifølge Jason Burkholder, megler / salgssjef og eiendomsmegler med Weichert, Realtors - Engle & Hambright, har de fleste boliglån en "due on sale" -klausul som forbyder selgeren å selge hjemmet uten å betale boliglånet. Så hvis en selger gjør eierfinansiering og realkreditforetaket finner ut, vil det vurdere hjemmet "solgt" og kreve umiddelbar betaling av gjelden i sin helhet, noe som gjør det mulig for utlåner å avskaffe. "

4.

Den opprinnelige selgeren kan selge notatet . Det er egentlig ikke en stor sak hvis dette skjer, men det betyr at den personen kjøperen mener han vil gjøre betalinger for, kan endres. Det samme skjer hele tiden med tradisjonelle boliglån.

Gjør det skje

Hvis selgerfinansiering appellerer til deg som hjem selger eller kjøper, hvordan gjør du det skje?

Legg det til listen

• Som selger kan du tilby selgerfinansiering i oppføringen. Bare legg til tre ord til oppføringen din - "selgerfinansiering tilgjengelig" - vil varsle potensielle kjøpere og deres agenter av det unike alternativet du tilbyr.

  Lag informasjonen tilgjengelig

• Når potensielle kjøpere ser på ditt hjem, kan du legge ut et informasjonsark som beskriver i detalj vilkårene for selgerfinansieringen du tilbyr. Det kan også være en god ide å beskrive hva selgerfinansiering er, siden mange kjøpere vil være ukjente med det.

  Spør selgeren å tilby det

• Kjøpere som er på utkikk etter selgerfinansiering, kan prøve å bare spørre om det. Todd Huettner, et boliglån megler og presidenten i Denver-baserte Huettner Capital, sier: "Hemmeligheten å få eierfinansiering gjort er å presentere den riktig. I stedet for å spørre om eierfinansiering er et alternativ, bør kjøperne presentere et bestemt alternativ. Eksempel: 'Mitt tilbud er full pris med 20% nede, selgerfinansiering for $ 350 000 på 6%, amortisert over 30 år med en femårig ballong. Hvis jeg ikke refinansierer om to til tre år, vil jeg øke rate til 7% i år fire og fem. ""

  Lag en komfortabel situasjon

• Huettner anbefaler videre at kjøpere maler et bilde for å gjøre selgeren komfortabel med å tilby finansiering.Selgeren vil vite hvorfor en kjøper ikke kunne kvalifisere for et boliglån andre steder, men er fortsatt kredittverdig. For eksempel sier Huettner at en potensiell kjøper kan ha god kreditt og en god forskuddsbetaling, men kan ha nettopp startet en ny bedrift og kan ikke kvalifisere for et lån i to år. På samme måte må selgere male et bilde for å gjøre kjøperen komfortabel med arrangementet. De bør grundig forklare for kjøperen hva selgerfinansiering er, hvordan det fungerer og hvorfor kjøperen bør vurdere det.

  Fordi selgerfinansiering er uvanlig, vil kjøperen og selgeren være klok til å konsultere økonomiske og juridiske eksperter som forstår hvordan det fungerer før de inngår en slik transaksjon. Disse ekspertene bør se etter kundenes beste interesser og veilede dem gjennom prosessen.

Bunnlinjen

Det er mer enn én måte å kjøpe eller selge et hus på. Bare fordi din økonomiske situasjon er litt mer komplisert enn tradisjonelle långivere foretrekker ikke at du ikke kan kjøpe. Og bare fordi bankene ikke godkjenner låntakere, betyr det ikke lett at du ikke kan selge huset ditt raskt - og for hva det er verdt. Selgerfinansiering kan bare være løsningen du har latt etter. (Hvis du fortsatt er på gjerdet om å kjøpe en eiendom, sjekk ut

Lei eller kjøp? De økonomiske problemene .)