Utnyttelse er bruk av ulike finansielle instrumenter eller lånt kapital for å øke den potensielle avkastningen til en investering - og det er en svært vanlig betegnelse på både Wall Street og Main Street eiendomsmarkedet. (Lær mer om de ulike bruken av innflytelse i Leveraged Investment Showdown .)

SE: Investopedias Net Worth Tracker

Tenk på det vanlige kravet om fast eiendomskjøp om 20% nedbetaling - eller $ 100 000 på en $ 500 000 eiendel. Kjøperen bruker i hovedsak en relativt liten prosentandel av sine egne penger til å foreta kjøpet, og hovedparten av pengene blir gitt av utlåner. Eiendomsinvestorer refererer ofte til resten av kjøpesummen som "andres penger", siden andre enn låntakeren ga pengene til å foreta kjøpet.

AD:

Forutsatt at eiendommen setter pris på 5% per år, vil lånerens nettoverdi fra dette kjøpet vokse til $ 525 000 på bare 12 måneder. Sammenligning av denne gevinsten til gevinsten fra et ikke-leveransert kjøp fremhever den verdien av innflytelse. For eksempel kunne samme låner ha brukt $ 100 000 for å gjøre et direkte, fullstendig kjøp av en $ 100 000 eiendom. Forutsatt samme 5% takknemlighet, ville kjøperens nettoverdi fra kjøpet ha økt $ 5 000 i løpet av 12 måneder mot $ 25 000 for den dyrere eiendommen. $ 20 000 forskjellen demonstrerer den potensielle økningen i nettoverdi gitt gjennom utnyttelse av innflytelse. Nå, bilde at 5% får hvert år i 20 år. Over tid kan bruk av innflytelse ha en betydelig positiv innvirkning på din nettoverdi.

AD:

Måter å få tilgang til utbytte

Den enkleste måten å få tilgang til, er å bruke dine egne penger. I tilfelle et boliglån, får du en standard 20% forskuddsbetaling 100% av huset du vil bo i. Noen låneprogrammer lar deg sette enda færre penger ned.

Hvis du kjøper eiendommen som en investering, kan du være i en posisjon der dine partnere leverer noen (eller alle) pengene. Tilsvarende er noen selgere villige til å finansiere noen av kjøpesummen på eiendommen de ønsker å selge. Under et slikt arrangement kan du kjøpe en bolig med lite penger nede og i noen tilfeller ingen penger i det hele tatt.

AD:

Infomercials, Svindel og virkelighet

Bilder av ikke-pengene-nedkjøp, husker de sentrale infomercials hvor glatt snakkende pitchmen antyder at du kan tjene millioner av dollar å kjøpe eiendommer uten penger ned. Selv om dette er mulig, er det noen spørsmål du bør spørre deg selv før du hopper inn:

• Hvor mange personer kjenner du personlig som ble millionærer som jobber 20 timer i uken fordi andre solgte dem verdifulle eiendommer uten penger?
• Hvis du hadde en geni-plan hvor folk ga deg millioner og millioner av dollar verdt eller fast eiendom uten penger, hvorfor skulle du trenge å lage sentrale infomercials som selger eiendomsmeglingskurs?

Farene ved utnytte

Akkurat som innflytelse kan fungere på dine vegne, kan det også fungere mot deg. Gjennomgang av vårt tidligere eksempel, hvis du bruker en $ 100 000 nedbetaling for å kjøpe et hjem på $ 500 000, og eiendomsprisene i ditt område faller i flere år på rad, virker innflytelsen i revers. Etter år ett kunne eiendommen din på 500 000 000 000 være verdt $ 475 000 hvis den avskrives med 5%. Et år etter det kan det være verdt $ 451, 250 - et tap på egenkapital på $ 48, 750.

Under det samme 5% prisfallsscenariet, hvis det $ 100.000 hadde blitt brukt til et kontant kjøp av en $ 100 000 hjem, ville kjøperen ha mistet bare $ 5 000 det første året hjemme prisene falt.

På eiendomsmarkeder hvor prisene faller betydelig, kan huseiere ende opp med å ha mer penger på huset enn huset faktisk er verdt. For investorer kan fallende priser redusere eller eliminere overskudd. Hvis leien faller, kan resultatet bli en eiendom som ikke kan leies til en pris som dekker kostnadene ved boliglån og andre utgifter. (Hvis du vurderer å bli utleier, les Tips for den potensielle utleier og Bli en utleier: mer problem enn det er verdt? for å se på fordeler og ulemper.) > Problemene blir enda større når flere enheter er involvert, da eiendomsinvestorer ofte legger ned så lite penger som mulig. Målet er å utnytte pengene dine ved å ta kontroll over 100% av eiendelene, mens du bare legger ned 20% av verdien. Vurder den $ 500, 000 som vi har gjennomgått i vårt tidligere eksempel. Siden hjemmet er kjøpt med $ 100 000 som en forskuddsbetaling, hvis verdien av hjemmet avtar med 30%, er hjemmet verdt bare 350 000 000 kroner, men investor må fortsatt betale renter og rektor på fullverdien av $ 400, 000 lån. Skulle det beløpet som investor får i leieavtalen også, kan resultatet være standard på eiendommen. Hvis investoren brukte kontantstrømmen fra eiendommen til å betale boliglånet på andre eiendommer, kunne tapet av inntekter gi en dominoeffekt som kan ende med en hel portefølje i foreclosure over ett dårlig lån på en eiendom.

Utnyttelse du kan leve med … og i!

Selv om de kanskje ikke tenker på det som løftestang, bruker de fleste boliglån når de kjøper et hjem. De betaler lånet over en periode på år eller årtier, hele tiden å få til å nyte bruken av eiendommen. Historiens moral er at innflytelse er et vanlig verktøy som fungerer godt, når det brukes forsiktig.

For å lære om fordelene med eiendomsinvesteringer, se vår

Investing Real Estate Investment Tutorial og Investering i fast eiendom .

AD: