Mange huseiere ser frem til å kjøpe et andre hjem som kan brukes til ferier, leieinntekter, investeringsformål eller som primærbolig under pensjonering. Nåværende skattelovgivning tilbyr flere skatteavbrudd som kan bidra til å gjøre hjemmet til hjemmet rimeligere. Hvis du allerede eier, eller tenker på å kjøpe et andre hjem, vil det være i din beste interesse å forstå skattebruddene og hvordan de fungerer. Ulike skatteregler gjelder avhengig av hvordan du bruker eiendommen, for enten personlig eller utleiebruk, eller en kombinasjon av de to.

Personlig bruk

Så lenge du bruker eiendommen som et annet hjem - og ikke som utleie - kan du trekke boliglånsrenten på samme måte som for ditt primære hjem. Du kan trekke opp til 100% av interessen du betaler på opptil $ 1. 1 million gjeld som er sikret av første og andre hjem (det er totalbeløpet - det er ikke $ 1. 1 million for hvert hjem). Når du handler for din andre eiendom, bruker du et verktøy som en boligkalkulator til å undersøke renten før du gjør ditt store kjøp.

Merk: Du kan også trekke eiendomsskatt på ditt andre hjem og, for den saks skyld, så mange eiendommer som du eier. Som en primærbolig, kan du generelt ikke avskrive noen av kostnadene knyttet til verktøy, vedlikehold eller forsikring (det er unntak for dette, for eksempel kan du få krav på hjemmekontraktsavdrag hvis en del av ditt hjem brukes til forretningsformål).

Leie bruk - 14-dagers eller 10% regel

Skattereglene er ganske mye mer kompliserte hvis du leier ut eiendommen. Ulike regler gjelder, avhengig av hvor mange dager i året du bruker hjemmet for personlig kontra leiebruk. Det er tre kategorier som du kan falle i:

1. Du Leier ut eiendommen i 14 dager eller mindre.

Ditt andre hjem kan leies til en annen fest i opptil to uker (14 netter) hvert år uten at inntektene begynner å rapporteres til IRS. Selv om du leier det ut for $ 10 000 per natt, trenger du ikke å rapportere leieinntektene så lenge hjemmet ikke ble leid ut i mer enn 14 dager. Huset betraktes fortsatt som en personlig bolig, slik at du kan trekke boliglånsrente og eiendomsskatt i henhold til standard andre hjemregler.

2. Du Leier ut eiendommen i 15 dager eller mer, og bruk den for mindre enn 14 dager eller 10% av dager hjemmet ble leid ut.

Denne eiendommen betraktes som en utleie eiendom, og utleieaktiviteter er sett på som en bedrift. Hvis ditt andre hjem er leid ut i mer enn 14 dager, må alle leieinntekter rapporteres til skattemyndighetene. Du kan fratrukke leiekostnader (inkludert boliglånsrente, eiendomsskatt, forsikringspremier, gebyrer til eiendomsforvaltere, verktøy og 50% av avskrivninger), men du må faktor i hvor lang tid eiendommen brukes til personlig bruk kontra leie bruk.Og som leiebolig kan inntil 25 000 kroner i tap være fradragsberettiget hvert år. Opprettelsesdager teller ikke som personlig bruk, slik at du kan bruke mer enn 14 dager på eiendommen så lenge det er for vedlikeholdsformål. Du bør imidlertid kunne dokumentere vedlikeholdsaktiviteter, med kvitteringer for å bevise at du ikke brukte eiendommen til fritidsformål på disse dagene.

3. Du bruker eiendommen for mer enn 14 dager eller 10% av de totale dagene hjemmet ble leid ut.

Hvis eiendommen brukes i mer enn 14 dager, eller mer enn 10% av antall dager det leies (det som er større), anses eiendommen som en personlig bolig, og leietapet kan ikke trekkes fra. Hvis et familiemedlem bruker eiendommen (inkludert din ektefelle, søsken, foreldre, besteforeldre, barn og barnebarn), teller de dagene som personlige dager med mindre du samler en rettferdig leiepris.

Selge ditt andre hjem

Skattelover gir deg mulighet til å ta opp til $ 500 000 fortjeneste ($ 250 000 hvis du er ugift), skattefri ved salg av din primære bolig. Denne ekskluderingen av primærhomesalg gjelder ikke hvis du selger ditt andre hjem: Hvis du selger et hus som ikke er din primære bolig, må du kanskje betale den vanlige kapitalgevinstskatten. Hvis du gjør det andre hjemmet ditt primære bolig i minst to år før du selger det, kan du kanskje høste noen skattefordeler, men det er ikke så enkelt som det pleide å være.

Før 1. januar 2009 kan du flytte inn i ditt andre hjem, gjøre det til din primære bolig i to år, selge den, og dra nytte av utelukkelsen av primærhomesalg. Nå som følge av nye lover knyttet til bosteds- og økonomiske gjenopprettingsloven av 2008, kan du fortsatt gjøre ditt andre hjem til et primært hjem før du selger det, men du skylder skatt for den perioden eiendommen var en andre hjem etter 1. januar 2009. IRS bruker nå et forhold mellom årene du okkuperte hjemmet som en primærbolig i forhold til årene som hjemmet ble brukt som leie (eller annet enn primærbolig) for å beregne mengden av gevinst som vil bli ekskludert fra salget.

Smiths kjøpte for eksempel et andre hjem i 2004. De fortsatte å bruke det som utleie hjem i 2009 og 2010, og brukte deretter boligen som primærbolig i 2011 og 2012. Bare 50% av kapitalgevinstene fra salget av hjemmet vil være skattefritt (opptil $ 500 000 ekskludering) siden hjemmet var en primærbolig for bare 50% av tiden etter 1. januar 2009.

1031 Utvekslinger

A 1031 utveksling, også kjent som likeverdig utveksling eller skattefordelte utveksling, er en transaksjon hvor en selger bytter ut en utleie- eller investeringseiendom til en annen utleie- eller investeringseiendom av likeverdig eller høyere verdi, på skattefordel. Fordelen er at selgeren kan unngå å betale kapitalgevinstskatt på børsen. En eiendom må betraktes som en utleie eiendom (og ikke en personlig bolig) for å kvalifisere til en 1031 utveksling. Dette betyr at du må leie ut eiendommen i 15 dager eller mer, og bruke den i mindre enn 14 dager eller 10% av dager hjemmet ble leid ut.

Bunnlinjen

Hvis det er økonomisk mulig, kan det være en utmerket investering for ferie eller utleie, eller å bruke som et primært hjem under pensjonering. Fordi eie et hjem har en betydelig økonomisk byrde - fra boliglån og skatter, til vedlikehold og reparasjoner - er det i din beste interesse å forstå skattemessige konsekvenser av andre hjem. Siden skattelovgivningen er komplisert og endrer seg, bør eiere og potensielle kjøpere konsultere en kvalifisert eiendomsskattespesialist for å få full forståelse av skattemessige konsekvenser og lover, og å bestemme den mest gunstige eierstrategien.