Mange førstegangseiere og erfarne eiendomsinvestorer synes å fokusere på funksjonaliteten og stilen til deres foreslåtte kjøp, og forventer at disse egenskapene fører til økt eiendomsverdi. Mange unnlater å huske sloganet i eiendomsbransjen - "plassering, plassering, plassering" - når du prøver å finne eiendommen som vil være en god investering.

(For mer informasjon om kjøp av et hjem, se: En guide til kjøp av et hus i USA.).

Virkeligheten er at den fysiske strukturen avskrives over tid. Det er landet under strukturen som verdsetter i verdi. Dette er en betydelig forskjell, vurderer at kjøp av et hjem er den største investeringen som de fleste private investorer vil gjøre i deres levetid. Unnlatelse av å se på ens hjem som investering og forstå driverne av verdi, eller konsentrere seg om funksjonalitet og innkvartering, kan begrense egenskapens samlede ytelse og muligheter for å maksimere formue. (For å gå utover å bare kjøpe et hjem og lære hvordan eiendomsmegling kan gi deg en fortjeneste, les Investering i fast eiendom .)

Land som verdsettende eiendel

Å gjøre forskjellen mellom den forbedrede delen av en eiendom og landet det sitter på, kan virke trivial. Men det er ikke før eiendomsinvestoren fokuserer på disse forskjellene at det blir lettere å finne mer effektive investeringer som gir størst avkastning for mengden risiko eller investert kapital. Fordi eiendomspriser er en funksjon av lokal utbud og etterspørsel, vil utseendet, funksjonaliteten og vedlikeholdet av den fysiske strukturen sikkert påvirke verdien, men disse faktorene har mindre innflytelse enn man kanskje tror. Forstå hvordan plassering og fremtidsmessige fremtidsutsikter påvirker eiendomsavkastningen, gjør det mulig for investorer å foreta bedre valg mellom konkurrerende eiendeler. (For å lære mer, les Fem ting hver eiendomsinvestor bør vite .)

Årsaken til at land er en verdig aktiv er en enkel. Det er i begrenset tilgang, og ingen produserer lenger. Etterspørselen etter land vokser stadig etter hvert som befolkningen øker, og siden forsyningen er begrenset, må prisen øke over tid. Med mindre noe skjer for å begrense etterspørselen etter et bestemt område eller gjøre det ubrukelig, bør grunnlaget forventes å øke i verdi over tid. (For relatert lesing, se Grunnleggende om økonomi: Etterspørsel og forsyning og Fortjeneste med eiendomsmarkespekulasjon .)

Spørsmålet er hvor mye landet vil sette pris på og hvor mye forbedringene vil forbedre eller forringe totalverdien. Den fysiske strukturen på en eiendom er en avskrivende eiendel. Som det alder, krever det kapitaltilførsler for vedlikehold, oppdatering for å forme funksjonell forverring og, avhengig av design, oppdatering for å forhindre at den faller ut av stil.Selv Internal Revenue Service (IRS) anerkjenner dette ved å tillate avskrivning av den fysiske strukturen for skatteforpliktelser. Landet under strukturen blir imidlertid ikke avskrevet … (For å finne ut hvilke boligforbedringer som er verdt og hva som er sløsing med penger, les Legg verdi til eiendomsinvesteringer og Gjør-det- Selvprosjekter for å øke hjemmeverdi .)

Graden av avskrivning eller fysisk forældelse vil være spesifikk for hver eiendom, men det er rimelig å si at hvis det blir igjen alene, vil en eiendom fortsette å miste verdien til den ikke lenger legger til verdi til landet, eller til og med reduserer verdien. Noen landpakker med dårligere strukturer, sammenlignet med de omkringliggende egenskapene, vil faktisk være verdt mer unimproved. Eiere vil ofte rase den fysiske strukturen for å maksimere verdien av pakken. Så hvorfor foreslår rådgivere alltid at eiendomseiere forplikter kapital til å oppdatere sine hjem? Årsaken er å motvirke noen eller alle avskrivningene som sakte reduserer verdien av strukturen. Erfarne eiendomsinvestorer innser at denne aktivaklassen er kapitalintensiv, og krever periodisk kapitalinngang for å maksimere verdien. (Lær hvordan du beregner hvor mye eiendommen din må sette pris på for å dekke kostnadene ved å eie den i Vil du bryte selv hjemme? )

Konsekvenser for investering

Når en investor forstår virkningen av jordverdien på total verdsettelse, er markedets mantra av "plassering, plassering, plassering" mer fornuftig. Implikasjonen er at boligkjøpere må se forbi de fysiske egenskapene til hjemmet og fokusere på hvordan beliggenheten i markedet vil påvirke generell avkastning. Dette er ekstremt vanskelig for boligkjøpere som forventer å bo i deres hjem i lengre tid. Men selv de mest mangelfulle kjøpene kan forbedres over tid og skape betydelig rikdom hvis de ligger i et område med høy etterspørsel. Følgende er noen hensyn for nye boligkjøpere å vurdere:

• Mindre eller mindre attraktive boliger kan gi større investeringsavkastning.

For å forstå dette punktet, tenk på to funksjonshemmede hus på like jordpakker i samme nabolag, en verdsatt nær maksimum for hus i det nabolaget og en annen handel til halvparten av denne prisen. Siden lokale tilbuds- og etterspørselsfaktorer driver landverdier, har hus i et nabolag en tendens til å sette pris på omtrent det samme beløpet per år. Hvis det dyrere huset setter pris på 10% (ikke inkludert spesifikke forbedringer eller kapitalprosjekter), vil dette tilsvare en 20% avkastning for den andre - en mye mer effektiv bruk av investeringskapital.

• Steder i nabolag vil påvirke landverdier.

Steder, for eksempel cul-de-sacs, på grunn av deres begrensninger på trafikk og underforstått sikkerhet for barn, er vanligvis i høyere etterspørsel enn hus på hyppigere brukte veier.

Verdsettelsen av landverdier understreker betydningen av å velge mellom nabolag.De fleste mellom- og overklassen, eneboliger med en familie, begrenser allerede nybygging når utviklere kjøper det meste av det tilgjengelige landet for å bygge boligområder og underoppdelinger. På grunn av dette utvikler de fleste nabolag sine egne sosiale, kulturelle og demografiske egenskaper som påvirker etterspørselen etter hus der.

• Gjennomsnittlig alder for naboer kan gi ledetråder til forståelse.

Mange investorer vurderer ikke dette når du velger steder. Nye boligkjøpere med små barn vil ofte unngå steder med eldre huseiere som ikke vil gi leker for sine barn. De fleste villaeiere er også klar over hvilken innflytelse bestemte offentlige skoler har på etterspørselen etter boliger i det aktuelle skoleområdet. Siden boliger i området ikke er homogene, er takknemligheten alt på grunn av plasseringen og verdien av land.

• Fremtidig utvikling kan forandre eiendommens verdi for bedre eller verre.

Boligeiere må være oppmerksom på ikke bare dagens tilstand av lokale fasiliteter, men også fremtidsutsikter for kommersiell og statlig utvikling i området. Regjeringsplaner om skoler, sykehus, trafikkmønstre og annen offentlig infrastruktur vil ha så stor innflytelse på landverdier som nåtid og fremtidig utvikling av kommersielle fasiliteter i et bestemt land. (For relatert lesing, se Fem feil eiendomsinvesteringer bør unngås .)

Enkeltfamilieeiendomsinvestorer må faktor i kjøpet gir den potensielle effekten av ledige eller utviklede land på fremtidige forsynings- og boligpriser. Dette er en kontinuerlig risiko båret av kjøpere av condominiums. Condo priser påvirkes av de samme etterspørselsfaktorer som eneboliger og takknemligheten til landet som bygningen er på.

Et unikt problem for condo eiere er forsyning. I motsetning til de fleste enfamiliehus, som er bygget i infillsteder, kan et betydelig antall condos bygges på små pakker av land og i korte perioder, øke tilbudet og potensielt kjøre ned prisene. Det er vanskelig for leilighetseiere å vurdere potensialet for ny utvikling og verdier ettersom flere enheter og høye stigninger lett kan bygges på pakker som i utgangspunktet var hjemme for andre typer bolig- eller næringseiendom. (For ytterligere å lese om problemene mot leilighetseiere, les Kjøp en leilighet .)

The Bottom Line

Den vellykkede eiendomsinvestoren lærer å se utover stil og de fysiske egenskapene til potensielle kjøp og konsentrerer seg om eiendommens potensial for landvurdering. Dette krever utsikt over de mest attraktive husene i et målsted og konsentrere seg om de som gir muligheter for forbedring som vil øke verdien av landet. Forståelse av landverdier vil endre investeringsvisningen til det underholdte ranchhuset fra "unattractive" til "money maker". Investorer interessert i å spore verdsettelse bør besøke nettstedet til Federal Housing Finance Agency (FHFA) som gjør at du kan sjekke boligsøkningen i ditt område.

Når du har funnet en attraktiv investeringseiendom og forsket landverdien, er det på tide å bruke disse forskningsmessige ferdighetene til å kjøpe et boliglån. Mens du undersøker et hjemlands verdi, kan du gjøre tusenvis; gjør leksene dine kan spare tusenvis av dollar i renter og avgifter.