Lekkerens teori om eiendomsmegling går noe slikt: Pilgrimene ankom. De begynte å bruke land. Flere europeere kom. Etterspørselen etter land var så høy at indianerne ble presset ut for å gjøre rom for nyankomne bosetterne. Mer land kan ikke bygges, så etterspørselen og prisene vil alltid stige, noe som gjør eiendomsmegling en god investering.

Dessverre er formelen ikke helt så enkel. Her tar vi en titt på eiendomspriser, og den langvarige teorien om at de vil stige på ubestemt tid.

Historiske eiendomspriser, bobler og utover

Forut for den velkjente utbruddet av boligboblen og den resulterende eiendomsulykken som begynte alvorlig i 2007, er historiske boligprisdata fra National Association of Realtors (NAR) syntes å støtte teorien om uendelige stigende priser. Tabellen nedenfor sporer mediehuspriser fra 1968 til 2004 og viser en gjennomsnittlig årlig økning på 6,4%, uten en enkelt nedgang i 36-årsperioden.

Figur 1: Medium boligpriser fra 1968 til 2004

Kilde: National Association of Realtors

Hva Dataene Ikke Viser

Dessverre for villaeiere, 2004 var det siste året av sunne vekst tall før markedet flatet. I 2006 viste NAR-data bare en økning på 1%. Deretter opplevde markedene en enestående nedgang.

Nasjonalprisene falt i 2007. De falt igjen i 2008 og igjen i 2009. I midten av 2010 var boligprisene falt tilbake til 2004-nivåene i et stillestående marked. Det som hadde i flere tiår virket som en enveisbillett til økende fortjeneste hadde falt med mer enn 30% på bare noen få år, ifølge Standard og Poors data. (Se også: Hvorfor Boligmarkedsbobler Pop .)

Selv før tallene begynte å gå galt, ga salgsprisutviklingsdataene et ufullstendig bilde. National Association of Home Builders rapporterer at gjennomsnittlig hjemmestørrelse i Amerika var 983 kvadratmeter i 1950, 1 500 kvadratmeter i 1970 og 2 349 kvadratmeter i 2004. Denne trenden fortsatte i første halvdel av 2000-årene, etter at som det begynte å avta noe. (Se også: McMansion: En nærmere titt på Big House Trend. )

Med størrelsen på boliger blir større og inflasjonen legger til kostnaden for byggematerialer, er det bare logisk at boligprisene ville stige. Men hva skjer hvis inflasjonen blir fakturert ut av bildet? Resultatet er noe helt uventet. Selv før eiendomsulykken på slutten av 2000-tallet falt boligprisene ofte og betydelig. (Se også: Å stenge en eiendomsavtale i en nedkjøpsmarked. .)

I fakta, første verdenskrig, den store depresjonen, 2. verdenskrig, 1970-tallet og 1980-årene, så alle perioder med betydelig prisfall.Mindre avtak har også skjedd på andre punkter. (Se også: graf som er produsert av New York Times i 2006.)

Nasjonale numre, regionale trender og ditt nabolag

Selv de nasjonale trendstallene forteller bare en del av bildet. Boligprisutviklingen kan variere mye fra geografisk region til geografisk region. En bom i California kan maskere en byste i Detroit. Selv innenfor samme by, kan tallene variere mye. Områder som opplever ny vekst eller gentrifisering kan vise betydelig prisøkning, mens områder over hele byen kan være i tilbakegang.

Når du ser på nasjonal og regional statistikk, må du sørge for å ta hensyn til virkeligheten av markedet i ditt lokale område. Stigende priser på nasjonalt nivå kan ikke hjelpe deg hvis byen, staten eller nabolaget er i tilbakegang.

Virkelighet

Et annet viktig punkt å vurdere når man ser på eiendomsmegling som investering, er at "investeringen din" aldri vil betale seg med mindre du selger den. Så selv om din primære bolig har doblet i verdi siden du kjøpte den, fra et praktisk synspunkt, betyr det sannsynligvis bare at eiendomsskattene dine har gått opp. All gevinsten du har opplevd er bare en gevinst på papir til du selger eiendommen.

Hvis du velger å selge og håper å kjøpe et annet hjem i samme område, husk at prisene på andre boliger har steget også. Å virkelig bestille en gevinst fra ditt salg, vil du sannsynligvis trenge å flytte til mindre hjem i samme område eller flytte ut av området og finne et billigere sted å bo.

Mens det er mulig å trykke på egenkapitalen i ditt hjem ved å ta ut et lån mot det, har det vist seg å være en tåpelig strategi tidligere å bruke huset ditt som en minibank. Ikke bare betaler interessen du betaler, inn i fortjenesten din, men lånebetalingen tar bort din økonomiske stabilitet. Hvis eiendomsprisene faller, kan du finne deg selv i den unenviable stilling som skyldes mer på lånet enn huset er verdt. (Se også: Home Equity Loans: Kostnadene .)

Så er Real Estate en dårlig investering?

Nå kan du tenke at det ikke er noen verdi i å kjøpe et hjem i håp om at det vil få verdi over tid. Selv om det er sant at du ikke sannsynligvis vil se fortjeneste som du kan bruke hvis du planlegger å leve i samme hus hele livet ditt, hvis du går inn i kjøpet med en exitstrategi, er det en mye bedre sjanse til å se en kontant fortjeneste.

Først bør du vurdere årsaken til at du kjøper et hjem. Hvis svaret er "å leve i det", bør du slutte å tenke på fortjeneste og tap. Hvis svaret er "å tjene penger", må du angi transaksjonen med en exitstrategi. Husk kjøpesummen på eiendommen, bør du ha en salgspris i tankene.

Når prispunktet ditt nås, vil du selge eiendommen akkurat som du ville ha en aksje som har verdsatt. Dette kan ikke være en praktisk tilnærming til din primære bolig, avhengig av din livsstil, men det er akkurat det mange eiendomsmeglere gjør når de kjøper eiendommer, renoverer dem og selger dem.Bare husk at prisene ikke alltid går opp. I 2010 var enkelte deler av markedet ned 40% fra toppene.

Tidligere har Japan sett boligprisene falle enda mer. Det betyr ikke at prisene ikke vil hoppe tilbake til lønnsomt territorium, men husk at det i noen tilfeller kan ta svært lang tid.

Bunnlinjen

Med historien som veiledning ville de fleste villige huseiere gjøre det bra å kjøpe et sted de faktisk håper å bo, betale av boliglånet raskt, bo der til pensjon, og deretter redusere og flytte til et billigere hjem. Det er ikke sikkert, men denne strategien øker sannsynligheten for å tjene penger.