Hvis det er noe vi har lært fra subprime-nedbruddet av 2008 og krasj i 1987, er det at vi alle bør gå forsiktig når de låner penger til å kjøpe eller refinansiere et hjem. Typen av boliglån du velger kan bety forskjellen mellom en dag å eie hjemmet ditt direkte eller finne deg selv midt i en foreclosure eller en konkurs. I denne artikkelen vil vi diskutere hvilke typer boliglån som folk oftest har problemer med og forklare hvorfor de er en dårlig ide når de matches med feil låner.

AD:

Opplæring: Fast eiendom Investering

Hva gjør et boliglån risikabelt? På grunn av boligkrisen har mange av oss kommet til å tro at visse typer boliglån er iboende risikable. Låneksperter vil imidlertid fortelle deg at et risikabelt boliglån egentlig er et låneprodukt som ikke samsvarer med lånerens tilbakebetalingskapasitet. (Se på faktorene som førte til at dette markedet blusset opp og brenne ut, sjekk ut The Fuel That Fed The Subprime Meltdown .)

AD:

Keith T. Gumbinger, visepresident for HSH Associates, er enig og sier, "tro det eller ikke, produktene som er tilgjengelige [rundt 2009] var ikke spesielt risikable for den rette publikum." Problemet var at enkelte boliglånstyper ble matchet med feilaktige låntakere, og långivere fortalte låntakere, "du kan alltid refinansiere." Dette kan ha virket sant når boligprisene hadde steget i årevis, men er ikke sant når hjemverdiene faller.

AD:

Boligmarkedsstatistikken kort tid etter krisen 2008-2009 støtter disse påstandene. Ifølge Mortgage Bankers Association's National Delinquency Survey, i andre kvartal 2010, var lånene med den høyeste prosentandelen av foreclosure startet subprime adjustable rate mortgages (ARM), som hadde en foreclosure startrate på 3,39%. ARM, med sine skiftende renter, er et spesielt risikabelt boliglånsprodukt for låntakere med mindre enn ideelle økonomiske situasjoner.

Til sammenligning rapporterte undersøkelsen at VA-lån hadde en foreclosure startrate på 0. 70%, prime faste lån 0. 71%, FHA lån 1. 02%, prime ARMs 1. 96% og subprime faste lån 2. 3%. Disse dataene indikerer at en hvilken som helst type boliglån kan være en dårlig ide for en subprime låner, og at selv førsteklasses låntakere kan komme i vanskeligheter hvis de ikke forstår ARM.

Faktisk kan selv fastrentede boliglån være skadelige for låntakere. La oss se på vår første risikable boliglånstype.

en. Lån med fast rente på 40 år Låntakere med fastrentede boliglån kan ha lav utestengning, men det betyr ikke at fastrentelån alltid er en god ide. Den 40-årige fastrente boliglån er et slikt produkt fordi jo lenger du låner penger til, jo mer interesse betaler du.

La oss si at du vil kjøpe et hjem på $ 200 000 med en 10% forskuddsbetaling. Beløpet du trenger å låne er $ 180 000 ($ 200 000 minus $ 20 000).

Ved en rente på 5%, her er de månedlige utbetalinger og det totale beløpet du betaler for hjemmet under ulike vilkår hvis du beholder lånet for sitt liv:

Term	Rentesats > Månedlig betaling	Levetidskostnad (inkludert forskuddsbetaling)	Hovedstol (inkludert forskuddsbetaling)	Sum rentebetaling	15 år
5. 0%	$ 1, 423. 43	$ 276, 217. 14	$ 200 000	$ 76, 217. 14	20 år
5. 0%	$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200 000	$ 105, 100. 88	30 år
5. 0%	$ 966. 28	$ 367, 860. 41	$ 200 000	$ 167, 860. 41	40 år
5. 0%	$ 867. 95	$ 436, 617. 86	$ 200 000	$ 236, 617. 86	Figur 1: Renter og hovedstol betalt på boliglån over ulike vilkår (år).
Tabellen over er en forenklet sammenligning. I realiteten vil renten være lavest for det 15-årige lånet og høyest for det 40-årige lånet. Her er en mer realistisk sammenligning:

Term

Rentesats	Månedlig betaling	Levetidskostnad (inkludert forskuddsbetaling)	Hovedstol	(inkludert nedbetaling) Sum rentebetaling > 15 år	4. 5%
$ 1, 376. 99	$ 267, 858. 83	$ 200.000	$ 67, 858. 83	20 år	5. 0%
$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200 000	$ 105, 100. 88	30 år	5. 2%
$ 988. 40	$ 375, 823. 85	$ 200 000	$ 175, 823. 85	40 år	5. 8%
$ 965. 41	$ 483, 394. 67	$ 200 000	$ 283, 394. 67	Figur 2: Rente og hovedstol betalt på boliglån over ulike vilkår (år) og renter.	Som du kan se i figur 2 ovenfor, er det 40-årige boliglånet 0,6% høyere i renter, og det vil senke den månedlige regningen med bare $ 23, fra $ 988 til $ 965. Det vil imidlertid koste deg en ekstra $ 107, 570. 82 over lånets løpetid. De fleste har ikke råd til å kaste bort den slags penger. Å ta ut et 40-årig boliglån øker risikoen for at du ikke har nok til å bli pensjonert, ikke klarer å betale for barns høyskoleutdanning eller noen andre scenarier. I beste fall forgår du $ 107, 570. 82 som du kunne ha brukt på ferier, elektronikk, hyggelige middager og andre morsomme utgifter. Hvem vil gjøre det?
2. Justerbar rente boliglån

Justerbar rente boliglån (ARM) har en fast rente for en kort innledende periode som kan variere fra seks måneder til 10 år. Denne innledende renten, kalt en teaserrate, er ofte lavere enn renten på et 15 eller 30-årig fastlån. Etter innledende sikt justerer kursen periodisk - det kan være en gang i året, en gang i seks måneder eller en gang i måneden.

"Alle lån som har en fast rente for en periode som er kortere enn lånets løpetid, kjører en stor renterisiko", sier California Real Estate Broker Greg Cook fra First Time Home Buyer Network. Renterisiko er risikoen for at renten øker, vil de månedlige utbetalingene under en ARM bli dyrere, og i noen tilfeller er det en utgift som boligen ikke har råd til.

Elementet med uforutsigbarhet som følger med ARM, er et problem for mange mennesker, spesielt hvis de har en fast inntekt eller ikke forventer at inntektene øker.

ARM blir enda mer risikofylt hvis du har et jumbo-boliglån, bare fordi jo høyere rektor, jo mer en renteendring kommer til å påvirke din månedlige betaling.

Det er sagt at Mary Tootikian, en erfaren boligprosessor og garantist og forfatteren av boken "Stunned in America" ​​påpeker at "Historisk sett forblir folk ikke hjemme eller boliglån i mer enn fem til syv år. Derfor, hvorfor betale en høyere rate [for en] 30-årig fast lån når en lavere rente boliglån vil gjøre? "

Det er også viktig å merke seg at en justerbar rente kan justere nedover, reduserer den månedlige betalingen. Dette betyr at ARM kan være et godt valg hvis du forventer at renten reduseres i fremtiden. Selvfølgelig kan du ikke forutsi fremtiden. (Begge typer boliglån har fordeler og ulemper, avhengig av dine økonomiske behov og potensielle kunder. For mer innsikt les

Boliglån: Fast Rate Versus Adjustable-Rate

.) 3. Rentegodtgjørte boliglån Med en rentegodtgjørelse (IO), betaler låntakeren bare renten på boliglånet for den første i fem til ti år, noe som gir lavere månedlig boliglånsbetaling i løpet av denne tiden. Dette gjør rentenettige boliglån attraktive for noen eiendomsinvestorer som vil eie et hjem for bare en kort periode og vil redusere sine bærekostnader.

IO-boliglån kan også være bra for folk som tjener en uregelmessig inntekt og personer som har betydelig potensial for inntektsøkninger i fremtiden, men bare hvis de er disiplinert nok til å foreta høyere utbetalinger når de har råd til å gjøre det. Ulempen er at renten på et IO-boliglån har en tendens til å være høyere enn den prisen du vil betale på et konvensjonelt fastrentepris fordi folk standardiserer rentebærende lån oftere. (Disse lånene kan være fordelaktige, men for mange låntakere presenterer de en finansiell felle. Lær mer i

Rentebeløp: Hjemfri eller hjemløs?

) Videre, hvis du ikke er økonomisk sofistikert Låntakere, rentebytteforpliktelser kan være ekstremt risikabelt av en eller flere av følgende grunner: Du har ikke råd til de betydelig høyere månedlige utbetalingene når renten-perioden avsluttes. På dette tidspunktet betaler du fortsatt interesse, men du vil også betale hovedstolen over en kortere periode enn du ville med et fastrentelån.

Du kan ikke refinansiere fordi du har liten eller ingen egenkapital.

• Du kan ikke selge fordi du har liten eller ingen egenkapital og boligprisene har gått ned, noe som setter deg under vann.
• Låntakere som holder rentebeløpet for lånets levetid, vil betale betydelig mer interesse enn de ville ha med et konvensjonelt boliglån.
• Avhengig av hvordan lånet er strukturert, kan du møte en stor ballongbetaling av rektor ved utgangen av låneperioden.
• Hvis du er en låner som ikke er en god kandidat til et IO-lån, kan noen av disse problemene føre til at du mister hjemmet i verste fall. I et litt mindre dårlig scenario kunne IO-lånet bare koste deg mye mer enn du virkelig trenger å betale for å være et hus.
• 4. Renter av eneste ARM-er

Med enkelte rentebeløbige lån, kalt rentemessige ARM, er renten ikke fast, men kan gå opp eller ned basert på markedsrenter. I hovedsak tar rentemessige ARM to potensielt risikable boliglånstyper og kombinerer dem til et enkelt produkt.

Her er et eksempel på hvordan dette produktet kan fungere. Låntakeren betaler bare renter, med fast rente, for de første fem årene. I de neste fem årene fortsetter låntakeren kun å betale renter, men renten justerer årlig basert på markedsrenter, noe som betyr at lånerens rentesats enten kan gå opp eller ned. Deretter, for resten av låneperioden, si 20 år, vil låntakeren tilbakebetale et fast beløp av rektor hver måned pluss renter hver måned til en rente som endres årlig. Mange mennesker har rett og slett ikke det økonomiske eller følelsesmessige for å tåle usikkerheten som kommer med interessenes eneste ARM. (For mer sjekk ut

Betalingsalternativ ARM: En Ticking Time Bomb?

) 5. Lån med lav nedbetaling Det virker lavrisiko å bare sette 3,5% ned fordi du ikke deler med mye penger. Og faktisk har VA-lån og Federal Housing Administration (FHA) lån, som har nedbetalingsbehov på 0% og 3, 5%, henholdsvis, noen av de laveste utestengningsnivåene for start. Problemet med å gjøre en lav nedbetaling er at hvis boligprisene faller, kan du bli sittende fast i en situasjon der du ikke kan selge eller refinansiere.

Hvis du har nok penger i banken, kan du kjøpe deg selv ut av boliglånet ditt, men de fleste som gjør lave nedbetalinger på hjemmene sine, har ikke betydelige kontanter. Bunnlinjen

Mens de fleste lånene som noen boliglånslånere kan regne med å være virkelig høyrisiko, som bare ARM, er ikke lenger på markedet, er det fortsatt mange måter å ende opp med med et dårlig boliglån hvis du registrerer deg for et produkt som egentlig ikke passer for deg. (Se også

Selvstendig næringsdrivende? 5 trinn for å score et boliglån .)