Er du interessert i å kjøpe en fixer-øvre, men har ikke penger til å remodel det? Eller kanskje du har spart penger til ombygging, og du har funnet et hus du elsker, men utlåner vil ikke tillate deg å kjøpe det fordi huset ikke regnes som beboelig uten toaletter. Det er alltid eiendommer på markedet som ikke ble opprettholdt av kontantstrengede tidligere eiere, ble behandlet dårlig av leietakere eller ble bevisst ødelagt av formereeiere som ble utelukket. Skal det ikke være en måte for noen som deg å fikse opp disse nabolaget øynene og bringe dem tilbake til livet?

En gave fra regjeringen

Det er en måte å kjøpe en fixer-øvre, og den blir brakt av den føderale regjeringen. Federal Housing Administrations rehab låneprodukt, FHA 203 (k) lånet, ble designet for personer som ønsker å rehabilitere eller reparere et skadet hjem, slik at de kan bo i det som deres primære bolig. Disse lånene er godkjent av regjeringen for å oppfordre långivere til å tilby det som ellers ville bli vurdert som et risikabelt låneprodukt. På grunn av risiko og kostnader involvert, rehab prosjekter er vanligvis håndtert av profesjonelle eiendomsinvestorer som kan kjøpe eiendommer med kontanter og derfor ikke trenger noen bank til å godkjenne eiendommen tilstand.

Denne artikkelen beskriver hvor mye penger du trenger for å spare opp, de to forskjellige typene 203 (k) lån, kvalifiserte eiendommer, kvalifiserte reparasjoner og mer - kort sagt, hva du trenger å vite for å se om denne typen lån er riktig for deg. (For bakgrunnsavlesning, se: Forsikring av føderale boliger (FHA) boliglån. .)

Hvor mye penger du trenger

Med FHA 203 (k) lånet kan du inkludere pengene som trengs for reparasjoner og relaterte utgifter (materialer og arbeidskraft) i lånet. Hvis du ønsket å kjøpe et hjem hvor kjøkkenet var blitt revet ut, kunne du med i lånet ta med prisen på nye skap, benkeplater, gulv, kjøleskap, komfyr, stekeovn, mikrobølgeovn, vask, oppvaskmaskin, søppeltømming og kostnaden å designe, tillate og installere alt. Lånet kan også inkludere en 10-20% reserve for utgifter utover reparasjonsestimatene. Du kan også få opptil seks måneder til boliglånsbetalinger som er inkludert for å dekke boliglånet mens du renoverer hjemmet, slik at du ikke trenger å foreta en dobbel boligbetaling.

Typer 203 (k) Boliglån

Det finnes to typer FHA 203 (k) boliglån: vanlig og strømlinjeformet (også kalt "modifisert"). Vanlig er for eiendommer som trenger strukturelle reparasjoner; strømlinjeformet er for de som trenger bare ikke-strukturelle reparasjoner. Enten kan brukes til kjøp eller refinansiering.

For det vanlige 203 kb-lånet, er den maksimale boliglånsbeløpet basert på den laveste av eiendomsverdien av eiendommen pluss rehab kostnader eller 110% av den forventede verdien av eiendommen etter rehab.Dette betyr at du ikke vil kjøpe et hus med en verdi på $ 150 000 hvis den trengte $ 25 000 i reparasjoner med mindre du hadde en ekstra $ 10 000 i kontanter fordi det meste du kunne låne ville være $ 165, 000 (110% av $ 150, 000). Det strømlinjeformede lånet tillater homebuyers å legge til maksimalt $ 35 000 til kjøpesummen for å betale for forbedringer. (For å lære mer, se: Boliglån: Hvor mye kan du vurdere? )

Selvfølgelig har du i alle fall inntektene til å støtte boliglånet - du kan ikke bare ta ut et lån for et visst beløp fordi huset garanterer det.

Støtteberettigede eiendommer

FHA 203 (k) lån er beregnet for eierbeholdninger, ikke investorer. Følgende typer eiendommer er kvalifisert:

• Enfamilie til firefamilieboliger
• Eksisterende konstruksjon som er gjennomført i minst ett år
• Teardowns, så lenge en del av det eksisterende fundamentet vil forbli > Et eksisterende hus som skal flyttes til et nytt fundament
• Boligdelen av en eiendomsmegling (kommersiell / bolig)
• FHA-godkjente condos
• Med et så bredt spekter av kvalifiserende egenskaper, er nesten alle kan finne riktig eiendom som vil kvalifisere for et 203 (k) lån.

Finansieringsbetingelser og tillatte rehabiliterings- og reparasjonsutgifter

Uansett hvilket arbeid du kanskje tror huset trenger, har utlåner og FHA sine egne krav som du også må møte. Det amerikanske instituttet for bolig og byutvikling (HUD) "krever at eiendommer finansiert under dette programmet oppfyller visse grunnleggende energieffektivitet og strukturelle standarder" for å "overholde HUDs minimumsstandardstandarder (24 CFR 200. 926d og / eller HUD Håndbok 4905. 1 ) og alle lokale koder og ordinances. "

Energieffektivitetsstandardene omfatter tetting, isolasjon og ventilasjon, samt bruk av riktig størrelse oppvarming og klimaanlegg for hjemmet. Hjemmet er også pålagt å ha røykvarslere ved siden av hvert soveområde.

Du kan bli overrasket over rekke hjemreparasjoner og forbedringer som kan finansieres med 203 (k) lånet. Disse inkluderer, men er ikke begrenset til, følgende:

maleri

• romtilsetninger
• dekk
• terrasser
• områdegradering og drenering
• baderomomforming
• kjøkkenomforming, inkludert apparater < etterbehandling av et loft eller kjeller
• strukturelle forandringer og reparasjoner
• legge til eller redusere antall enheter i en bolig (f.eks. Enfamilie til tosidig)
• nytt sidespor
• andre historikk tillegg
• eliminering av blybaserte malingproblemer
• oppvarming, ventilasjon og klimaanlegg (VVS)
• VVS
• taktekking
• gulv
• energibesparelse
• deaktivert tilgang
• FHA tillater ikke "luksusartikler" som tennisbaner, svømmebassenger, badestamper og grillgruver som skal finansieres med et 203 (k) lån, men noen ting som du kanskje tenker på som luksuser, for eksempel boblebad, er faktisk tillatt. Snakk med din utlåner om de spesifikke forbedringene du vil gjøre for å se hva du kan finansiere.
• Gjennomføring av Rehab

Når du har fullført kjøpet og hjemme er ditt, kan du starte reparasjon og ombygging. FHA krever at alle reparasjoner utføres innen seks måneder, selv om långivere kan kreve kortere tidsrammer.

Du begynner å foreta boliglånsbetalinger med en gang, som du ville på ethvert hjem. Tross alt, eier du det-det spiller ingen rolle om du ikke lever i det ennå. Som tidligere nevnt kan du imidlertid finansiere dine første få boliglånsbetalinger.

Rehab- og reparasjonspengene er plassert i en sperrekonto og frigjort når arbeidet er fullført og inspisert for å sikre HUD-godkjenning. HUD må også godkjenne det ferdige produktet når alt arbeid er fullført.

Problemer å unngå

Mange långivere gjør ikke FHA 203 (k) lån, enten fordi de ikke vet hvordan eller ikke vil gjøre det ekstra papirverket. Å jobbe med en utlåner som ikke har erfaring med FHA 203 (k) lån er noe du bør unngå - prosessen er komplisert nok som den er. Ikke gi deg noen hodepine ved å jobbe med noen som ikke vet hva de gjør.

Sørg også for at du ikke overinvesterer i hjemmet - ikke bruke så mye på reparasjoner og forbedringer at du ikke vil kunne få tilbake kostnadene dine hvis du selger huset en dag. Se på gjennomsnittlige salgspriser for innflytningsklare boliger i nabolaget ditt, og prøv å sette ditt hjem innenfor dette området. Du ønsker ikke å eie et hjem på $ 300 000 i et nabolag på 200 000 000 hjem fordi de fleste som har råd til et 300 000 000 hjem, vil ønske å bo i et hyggeligere nabolag der alle boliger er sammenlignbart verdsatt.

Ulemper

FHA 203 (k) lån har lengre sluttperiode enn andre typer lån. De tar vanligvis 60 til 90 dager å lukke, sammenlignet med de 30 til 45 dagene som er vanlige for andre lån, inkludert vanlige FHA-lån. Hvis du har det travelt, er 203 (k) -lånet ikke produktet for deg. Du kan også forvente å betale en høyere rente på grunn av økt risiko forbundet med boligforbedringslån. (For mer, sjekk ut

Boliglån - Hva er poenget?

) Disse lånene er også mer arbeid for utlåner og krever spesialisert lånskunnskap, så det kan være vanskeligere å finne en utlåner som vil jobbe med du. Applikasjons- og renoveringsprosessene er mye arbeid for villaeiere, og det er mye rødt tape involvert. Noen låntakere har rapportert forsinkelser i å motta rehab-midlene, noe som gir ekstra stress til prosessen. Bunnlinjen

Selv om det kan være mer arbeid å finne en utlåner som gjør FHA 203 (k) lån og for å fullføre både søknads- og renoveringsprosesser, kan ekstraarbeidet lønne seg. Dette låneproduktet kan gjøre det mulig for deg å kjøpe det perfekte huset som bare trenger litt rekonditionering for å kunne leve igjen. Det kan også gjøre det mulig for deg å gjøre spranget fra å leie til eierskap fordi det kan være en fixer-øvre der ute i prisklassen din når det ikke er noen innflytningsklare boliger du har råd til. (For mer, se

Er du klar til å kjøpe et hus?

)