Boligeiere som ønsker å redusere risikoen for sin egenkapitalinvestering og / eller de som har andre investeringsmuligheter med høyere avkastning enn egenkapitalen, bør vurdere å bruke en REX-avtale. Denne kontrakten er en egenkapitalrisiko / avkastningsdelingsordning som gjør at villaeieren effektivt kan selge egenkapital (uten å selge huset) og reinvestere pengene. I denne artikkelen vil vi analysere REX & Company's agreement, de økonomiske konsekvensene etter skatt, og se på noen få eksempler som vil hjelpe potensielle brukere til å vurdere om de sannsynligvis vil ha nytte av dem eller ikke. (For bakgrunnsavlesning, sjekk ut REX-avtaler Klatre som husprisene avslå .)

Skatteeffekter
En REX-avtale ligner en terminkontrakt med et innskudd (med unntak av det ikke har forfallsdato) ved at det er en uutført kontrakt før oppsigelsen.

Skattebokføring behandles på samme måte som for en opsjon. Når kontrakten avsluttes med salget av huset, vil forhåndsbetalingen bli vurdert som en del av salgsoppkjøpet, og den endelige oppgjørsgodtgjørelsen fra huseier til REX & Co. utligner salgsutbyttet mottatt. Så, så lenge den totale gevinsten på salg ligger innenfor det ekskluderbare beløpet på hovedboligen, vil gevinsten på sikringen ikke bli skattlagt.

Det er ingen endelig behandling under gjeldende skattekode når husleieren slutter REX-avtalen før et salg. Imidlertid vil en netto betaling av REX & Co. til huset (e., Etter femårs straffeperioden) sikkert bli beskattet som vanlig inntekt. En betaling fra huseier til REX & Co. ved oppsigelse vil mest sannsynlig bli behandlet som et kapital tap, det samme som ved avslutning av en opsjonsavtale.

Breakeven Analyse
Siden husleieren ikke kan samle seg til husprisavskrivninger dersom avtalen avsluttes i de første fem årene, er kontrakten bare nyttig for langsiktig sikring. Likevel kan en to- eller treårig avtale være lønnsom dersom kontantstrømmen tjener god avkastning. Du trenger bare kumulative avkastninger etter skatt på kontanter for å overstige straffen for å komme ut på forhånd. Figur 1 nedenfor viser den maksimale takstgraden som boligeiendomets fortjeneste er nøyaktig null i løpet av hvert av de første seks årene - antatt en 50% deling av REX-avtalen og 6% etter skatt på avkastningen på kontanter som er mottatt av boligen. ( Note : Disse beregningene antar at betalingene til REX & Co. ikke er fradragsberettigede.)

Figur 1: Alle beløp uttrykt som prosent av husverdi

Investopedia. com © 2008

Ved denne avkastningen på kontanter indikerer tabellen at du ikke bør inngå REX-avtalen med mindre du har tenkt å holde huset mer enn to år. Utover to år kommer du fremover selv etter å ha betalt straffen for tidlig opphør så lenge husvurderingen faller under nivåene som vises her.Gitt den høye sannsynligheten for at prisene faller i løpet av de neste fem årene, vil huseiere som ikke planlegger å selge, dra nytte av en REX-avtale.

Numerisk eksempel
Mens risikostyringsfordelene ved å bruke REX-avtalen som sikring er klare, bør et husseier forstå hele spekteret av mulige økonomiske resultater. For dette må vi analysere resultatene for de ulike kombinasjonene av avkastning på kontanter og potensielle endringer i boligverdier. Forutsatt at REX-avtalen er utestående i fem år pluss en dag, unngår huseieren oppsigelsesfrist og vil bli betalt for eventuell prisavskrivning.

Figur 2 nedenfor gir utvalget av resultater for en femårsperiode - forutsatt at maksimalt 50% delingsavtale inngår. Denne tabellen kan ekstrapoleres for å dele avtaler med mindre prosentdeler av deling ved å nedskalere resultatene tilsvarende (i. E., En andel på 20% er 2/5 av tabellresultatet). Når det gjelder faktiske dollar, vil du multiplisere disse prosentene med den opprinnelige verdien av huset ved inngangen til REX-avtalen.

Figur 2

Investopedia. com © 2008

Hver utbetalingstabellkolonne viser hvor mye du vil vinne (eller miste) om fem år med en REX-avtale, forutsatt at avkastningen på den forhåndsbetalte kontantbetalingen samsvarer med prisen vist øverst i kolonnen. Riktene tilsvarer antagelser om de kumulative femårsprisene for husprisene som vist i venstre kolonne. For eksempel, anta at du har inngått en 50% delingsavtale når huset ditt var verdt $ 1 million, og du reinvesterte oppbetalingen med en hastighet på 6,80% etter skatt. Hvis huset falt til en verdi på $ 900 000 (ned 10%) på slutten av fem år, vil gevinsten fra REX-avtalen bli 106 000 dollar (10,6% av 1 million dollar).

REXs synspunkt
På dette tidspunktet bør man lure på hvorfor REX & Co. vil tilby denne avtalen. På grunn av de lange ledetider i utviklingen av slike finansielle produkter er det sannsynlig at dette ble utformet og utformet, og finansieringsforpliktelsene innhentet før boligmarkedet avkjølte i 2007. Produktet kan etter hvert bli trukket tilbake dersom finansieringskildene blir tilstrekkelig pessimistiske om boligprisene. (Lær mer om 2007-boliglånsmeltdownen i Fuel That Fed Subprime Meltdown .)

Fordeler til institusjonelle investorer
Begrepet har i utgangspunktet mye appell til institusjonelle investorer fordi disse investorene vil se REX-avtalen investerer som gir dem en mulighet for diversifisering. Dette passer med deres fidusiære plikter, siden de styres av en tenet av moderne porteføljeorientering som sier diversifisering er svært viktig for å minimere risikoen for et gitt avkastningsnivå. (For å lære mer, les Modern Portfolio Theory: En oversikt .)

Med svært lange investeringshorisonter, gir investeringer i hjemmet en ny mulighet til å diversifisere seg til en aktivaklasse som de ikke kunne få tilgang til tidligere. De forventer at sammenhengen mellom avkastning og andre investeringer blir svært lav.Dermed skal det i teorien redusere porteføljens samlede risiko. Om dette er dårlig markedstiming, vil de ikke bli kjent for dem før etter det faktum. Institusjonelle investorer gir ofte slike problemer lavere prioritet enn å forbedre deres anvendelse av porteføljeorientering. (Fortsett å lese om diversifisering i Introduksjon til diversifisering og Viktigheten av diversifisering .)

Et annet poeng som er verdt å merke seg er at REX-avtalen effektivt gir dem en løftet investering i boliger: de får rettighetene til en større prosentandel av husets verdiendring enn de må betale kontant for oppe. Avtalen viser seg å være ekvivalent med eieren som låner en del av sin andel til REX & Co. i retur for gratis leie på REX og Co.s andel av huset. Denne relativt billige innflytelsen vil gi svært god avkastning hvis husene setter pris på sine historiske langsiktige priser.

Konklusjon
Fra et huseiers synspunkt kan REX-avtalen være en effektiv måte å sikre seg mot nedgang i boligpriser. Dette verktøyet gir en mulighet til å bevare kapital og redusere risikoen for eierskap uten å selge huset ditt. For å kunne dra nytte av det, må du imidlertid beholde huset ditt minst to år og investere forhåndsmidler med omhu.