Hvis du planlegger å kjøpe en leilighet, og du er nybegynner, må du vite forskjellene mellom en leilighet som er samarbeidsvillig og et condominium (leilighet) og den mye sjeldnere og ofte misforstått konglomering av de to, condop. Condos er populære i hele USA, co-ops er funnet i større byer og utgjør den største delen av New York City salgsmarkedet. Condops er få og langt mellom og så lite forstått at en eiendomsmegler, da de ble bedt om å definere dem, sa: "Jeg er ikke helt sikker, men er det lovlig? "Ja det er, se nedenfor.

Men først, litt historie: Ifølge en artikkel i en månedlig The Cooperator, er det opptegnelser om condominiums eksisterende tilbake i 2000 f.Kr. (var de i grotter?). Det ville gjøre samarbeidet praktisk talt nykommere, med den første i verden som tilsynelatende ble opprettet etter at en brann forårsaket en alvorlig boligmangel i Rennes, Frankrike i 1720.

Det tok 150 år før konseptet gikk over dammen til Manhattan. Historikere er ikke enige om hvor den første Manhattan-samarbeidet ble bygd - noen sier West 18th Street i 1876, andre 152 West 57th Street i 1881. Uansett hva det var, var det et konsept som fanget på. Nå er 75% av markedet i NYC co-ops, 25% condos, men leilighetsfiguret har klatret jevnt. På 80-tallet var det 15%, på 90-tallet, 20%. Og for samlere av underlige fakta: Det var vel kanskje en av de mest kjente bygningene i nyere historie i USA, et samarbeid på Watergate.

Her sammenligner vi condos og co-ops - de to typer egenskapene som du mest sannsynlig vil vurdere. Den ulige konglomering av de to - condop - kan komme sist siden det ikke er mange av dem rundt.

Condos and Co-ops: Definer forskjellen

Når du kjøper et condominium, tilhører leiligheten din og en prosentandel av fellesarealene deg; du har kjøpt fast eiendom. Når du kjøper en co-op, har du kjøpt aksjer i et byggekorporasjon, aksjer som tillater deg å okkupere en enhet i den bygningen. Ved avslutningen av en leilighet vil du bli gitt en gjerning, veldig mye som om du hadde kjøpt et hus; Ved avslutningen for en co-op, får du en proprietær leieavtale.

Godta

Du kan velge et co-op eller leilighet, men det betyr ikke at co-op eller leiligheten vil velge deg. Du må passere en godkjenningsprosess som kan, spesielt når det gjelder co-op, være lang og noen ganger vanskelig. Du må sende inn en detaljert informasjonspakke til co-op-bordet katalogisere alle dine økonomiske forhold. I et samarbeid kan styret godkjenne eller avvise enhver potensiell eier, og det tar svært alvorlig sitt ansvar å beskytte alle eiers interesser ved å velge de beste kandidatene.

Ifølge BrickUnderground, en New York-basert eiendomswebside, er co-op-boards "allmektige - nesten. De kan slå deg ned for en eller annen grunn, så lenge det ikke bryter med menneskerettighetsloven, som forbyder avslag på grunn av rase, trosbekjennelse, farge, nasjonal opprinnelse, kjønn, alder, funksjonshemming, seksuell orientering, sivilstatus , statsborgerskap, yrke eller på grunnlag av hvor mange barn du har. Alt annet er rettferdig spill - fra hvordan du deler håret ditt om du har noe i det hele tatt. Og for nå, uansett, har de absolutt ingen forpliktelse til å fortelle deg hvorfor de har avvist deg. "

Historier om nightmarish co-op board krav og intervjuer er legion i NYC spesielt. Noen planker krever selv at du tar med kjæledyret ditt til et bord "intervju" - egentlig.

I lang tid ble det akseptert visdom at det var lettere å bli akseptert av et leilighetsbord enn et co-op-bord. Victoria Vinokur, en erfaren eiendomsmegler i New York City, er enig, men med en advarsel: "De fleste tror at bare fordi de kjøper leilighet er det ingen regler om noe, men det er ikke tilfelle," sier hun. Generelt, "kravene til et leilighetsbrett er ikke like strenge som de som har et medarbeiderskap, men de fleste leilighetskort krever søknadspakker med økonomisk avsløring. "Og leilighetsstyrets godkjenningsprosess tar vanligvis ikke så lenge det gjør med et co-op.

Finansiering

Finansiering av kjøp av leilighetsleilighet styres av finansielle markeder, ikke styre, og er derfor mer fleksibel enn i samarbeid. Vanligvis kan en kjøper finansiere opptil 90% av kjøpesummen på en leilighet.

Med et co-op er nedbetalingen satt av styret, og noen bygninger krever betydelige beløp. Vinokur sier at "generelt sett på Manhattan, bør potensielle kjøpere være forberedt på å sette ned minst 20 til 50% av kjøpesummen. "

Månedlige gebyrer

I condos blir den månedlige regningen" felles avgifter "; I samarbeid er det "vedlikehold. "Begge kostnadene dekker vedlikehold av bygningen, betaling av ansatte og ofte vann, gass, varme og klimaanlegg. Hver måned skriver co-op-eieren en sjekk, mens leilighetsinnehaveren skriver to: en for vedlikehold av bygningen og en annen for enhetens eiendomsskatt. Co-op vedlikeholdsavgifter inkluderer bygningens eiendomsskatt og en andel av renter på boligens boliglån, og de er ofte høyere enn en flates samlede avgifter og eiendomsskatt.

Begge leilighets- og samarbeidsavdelinger kan legge til vurderinger i vedlikeholds- / felleskostnader for å dekke eventuelle store utgifter som kan komme opp - en omfattende reparasjon, behovet for flere ansatte, etc.

Regler

En av grunnene til at mange mennesker er tiltrukket av leilighetsbegrepet, er oppfatningen om at det er færre regler enn med et co-op. Dette er vanligvis sant, men ifølge Vinokur, "trenger man fortsatt å bruke lisensierte entreprenører for renovering og for å få godkjenning av leilighetsgodkjennelse for arbeidet.Og det er fortsatt regler for subletting og installasjon av vaskemaskin / tørketrommel og om det er kjæledyr eller ikke. "

Spørsmålet om subletting er ofte et rødt flagg med co-op boards og en som de nøye regulerer; I condos er subletting lettere å ordne. Hvis du holder deg til reglene, som vanligvis ikke er tunge, kan du subleere leiligheten din. Derfor er condos det beste valget som en investeringseiendom. (For mer om investeringseiendommer, se: Fordeler og ulemper ved å eie leieeiendom og Kjøpe et andre hjem til leie: Dos og Don'ts.)

Skatteduksjoner

Co -aksjonærer har rett til å ta fradrag for den delen av deres månedlige vedlikeholdsavgift som representerer deres andel av bygningens eiendomsskatt, samt deres forholdsmessige andel av renter på boliglånet.

Condo-eiere får de samme skattefordelene / fradrag som alle andre eiere med et fradrag for renten på boliglånet. (Se En introduksjon til å kjøpe en Condominiu m, for mer informasjon.)

Og nå, om disse Condops

En condop er en kategori opprettet på 1980-tallet av eiere og utviklere som ønsket å omgå en IRS-regel som truet med å kvele deres fortjeneste. Regelen fastslår at et samarbeid ikke kunne tjene mer enn 20% av inntektene fra utenlandske aksjonærer, noe som betyr kommersielle områder. Hvis tallet gikk over 20%, kunne aksjonærene ikke ta et skattemessig fradrag. Så, for å fikse det, eiere og utviklere "delt" deres bygning.

Mange kondoler har store og svært lønnsomme kommersielle rom, men beboerne og eierne av de kommersielle rommene må samarbeide for å unngå tvilsomme samspill. Hvis du vurderer en condop, jobber noen detektiv for å finne ut hvor godt de to gruppene av spillere fungerer, og om det foreligger noen rettssaker.

"Mange meglere bruker begrepet" condop "for å referere til en co-op bygning med condo regler, sier eiendomsadvokat Adam Stone of Regosin, Edwards, Stone & Feder, i stedet for en bygning som virkelig er en condop. Mens noen kondoler kan ha en liberal politikk mot sublets og kjøpere, "ville det ikke være fordi de er en del av en condop," sier Robert Braverman fra Braverman Greenspun, og bemerker at "co-opsene jeg har representert i condops er like som tøff på sublets og salg som noen frittstående co-op. "

The Bottom Line

Avgjørelsen om å kjøpe en leilighet eller et co-op (eller en condop) avhenger av økonomien din; hvor komfortabel du handler om å ha disse økonomiene sterkt gransket; hvilken type bygning du vil bo i (en som drives som et kooperativ samfunn eller en som er mer som en løs gruppe av villaeiere som deler noen vanlige mellomrom og utgifter); og til slutt, hvor komfortabel du føler om å følge byggregler som kan inkludere om du kan subletere, spille piano etter kl. 22.00 eller la støvlene stå utenfor døren din på en snøhvit dag. Som alltid krever ethvert kjøp som er viktig som et hjem råd fra eksperter - kunnskapsrike eiendomsmeglere, advokater og finansielle rådgivere som kan vurdere fordeler og ulemper ved hver type kjøp og gi deg råd om hvert trinn på veien.

For relatert lesing av beslutninger om kjøp av hjem, se Boliglån: Hvor mye kan du vurdere? og Sammenligning av en 30-årig Vs. Et 15-årig boliglån.