Velg et nedleggingsprogram for å unngå PMI?

Velg et lavt nedbetalingsprogram for å unngå PMI?

Når du ikke kan sette ned minst 20% på et boliglån, må du vanligvis betale for privat boligforsikring (PMI). PMI beskytter långiveren mot den ekstra risikoen den tar ved å låne ut til noen som ikke vil ha noe å miste ved å gå vekk fra hjemmet og boliglånet, så mange håpløst undervanns låntakere gjorde etter bolleboblen. Selv om PMI er en ekstra månedlig utgift som låntakere ikke liker å betale, er det bedre enn det tradisjonelle alternativet: Ikke å få et boliglån i det hele tatt før du har nok til å sette 20% ned på et hjem.

I dag tilbyr noen långivere ikke-betalte boliglånsprogrammer som lar deg unngå PMI - og vi snakker ikke bare om VA-lån, som bare er tilgjengelige for homebuyers med kvalifiserende militære tjeneste (eller, under noen omstendigheter, deres ektefeller). Banker, kredittforeninger og markedslångivere over hele landet tilbyr alternativer til å betale boliglånsforsikring. Noen långivere tilbyr piggyback lån, noe som betyr at du har to boliglån; andre krever høyere rente eller krever at du tar ut et rentetilpasningslån, hvis satser vil sannsynligvis øke i de kommende årene. Her er noen av alternativene som er tilgjengelige i dagens marked, og hvordan kostnadene sammenlignes med å betale PMI.

Hvis du kjøper et hjem å okkupere som din primære bolig, kan du låne opp til $ 650 000 fra NASA Federal Credit Union (FCU) for å kjøpe et hjem uten å betale PMI. Det gjør dette tilbudet mye for villaeiere på jakt etter et jumbolån. Med andre ikke-betalte, ikke-PMI-programmer kan du bare låne opp til $ 417 000, den overordnede lånegrensen i de fleste deler av landet (bortsett fra høye kostnader).

Dette lånet er tilgjengelig i Washington, DC, og 17 stater: Colorado, Connecticut, Delaware, Massachusetts, Maryland, Maine, Minnesota, North Carolina, New Hampshire, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Texas (selv om det ikke kan brukes til å refinansiere et hjem i Lone Star State), Virginia, Vermont, Washington og West Virginia. Det er et piggybacklån og er tilgjengelig med både fastrentesats og regulerbar rente boliglån. Du må være medlem av kredittforening, men alle kan bli med i NASA FCU ved å bli medlem av National Space Society, som er gratis. (For mer, se

Trøtt av banker. Prøv en kredittforening

.) Republic Bank Louisville, Ky. -baserte Republic Bank tilbyr et ikke-nedbetalt boliglån uten PMI og ingen poeng. Lånet er en syvårig ARM med en innledende rente på 4 950%. Denne frekvensen er vesentlig høyere enn markedslånet SoFi (kort for Social Finance). Det er også mye høyere enn Wells Fargo's annonserte rente på en 7/1 ARM, som bare er 3.5%, men krever en 25% forskuddsbetaling. Det dyrere låneprogrammet kan være et godt valg for deg hvis du ikke kvalifiserer for mindre dyre alternativer.

Din månedlige betaling med dette republikkets banklån vil være $ 495 for hver $ 100 000 lånt i de første syv årene; etter at renten justeres en gang i året basert på prime rate, som for øyeblikket er 3,5%, pluss en margin på 0. 50% (det er derfor det kalles en 7/1 arm). Du kan låne opp til $ 417 000 med dette lånet, som kun gjelder for kjøp (ikke refinansieringer). Hjemmet må være din primære bolig.

SoFi

SoFi lar homebuyers sette ned så lite som 10% på lån opp til $ 3 millioner og unngå PMI. Det er heller ingen opprinnelsesavgift. Du kan bruke et SoFi-boliglån til å kjøpe en primærbolig eller et annet hjem (men ikke en investeringseiendom) i Washington, DC, og 25 stater: Alabama, California, Connecticut, Delaware, Florida, Georgia, Idaho, Illinois, Indiana, Maryland, Minnesota, New Hampshire, New Jersey, North Carolina, North Dakota, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Tennessee, Texas, Vermont, Virginia, Washington, Wisconsin og Wyoming. (For mer, se

SoFi: Hva du bør vite om denne alternative utlåner

.) SoFi belaster låntakere en litt høyere rente i motsetning til ikke å måtte betale PMI. Michael Tannenbaum, visepresident for boliglån på SoFi, sier at på en 30-årig fastforrentet boliglån med 20% ned, vil SoFis beste rente per 1. april 2016 være 3. 875%; hvis du setter ned 10%, øker frekvensen til 4. 125%. På samme måte, hvis du valgte en 7/1 ARM med 20% nede, vil din rente være 3. 125%, mens det ville være 3. 625% hvis du satte ned 10%. San Francisco Federal Credit Union

Med San Francisco Federal Credit Union er PoppyLoan, homebuyers som jobber i San Francisco County eller San Mateo County, og som kjøper et hjem verdt opp til $ 2 millioner i noen av de ni Bay Area fylkene kan sette ned 0% uten å betale PMI. Dette lånet er 5/5 ARM amortisert over 30 år. Det betyr at innledende rentesats er fast i fem år, og deretter justerer kursen bare en gang hvert femte år. Renten vil ikke øke med mer enn 2% hvert femte år, og det vil ikke øke med mer enn 6% totalt i løpet av lånets løpetid.

I motsetning til å sette 0% ned, betaler du et opprinnelsesgebyr på 1% av lånebeløpet, eller $ 1 000 for hver $ 100 000 lånt

.

Hvis du låne $ 700 000 (en rimelig sum i en by hvor median hjemmeprisen er over $ 1. 1 million), kan du få en rente på 3. 75% hvis kredittpoengene dine er 740 eller høyere. Dine avsluttende kostnader vil være nær $ 19 000, inkludert $ 7 000 lån-til-verdi opprinnelsesgebyr. Din første månedlige betaling vil være $ 3, 241. 81. Frekvensen er nær et halvt punkt høyere enn den nasjonale gjennomsnittskursen for 5/1 ARM, men det er ikke en dårlig bytte å gjøre i bytte for å ha din rente justere en gang hver gang Fem år i stedet for en gang hvert år. Når det gjelder ARM, er denne relativt liten risiko fordi renten ikke øker ofte.Men vurderer Bay Areas høye boligpriser, til og med en 2% økning på en $ 700 000 boliglån betyr et hopp på nesten $ 850 per måned. Dette lånet krever en påfyllingskonto (også kalt en sperrekonto), noe som betyr at du betaler din eiendomsskatt og forsikring til utlåner hver måned med ditt boliglånsbetaling, og det vil slå pengene over til din forsikringsagent og lokal skattesamler når regningene dine skal betales. Du må kjøpe et hjem (ikke refinansiering) som du vil bo i som din primære bolig. American United

American Uniteds Homebuyer Flex-program gjør at New Jersey-låntakere legger så lite som 3% ned på et 30-årig fastrentelån mens man unngår PMI og betaler ingen poeng. Du trenger en kreditt score på minst 680, og det du kan låne er $ 417 000. I bytte for å ikke sette ned noe, betaler du en rente som er litt høyere enn bankens nåværende 30-årige faste rente på 3. 625%. Hjemmet må være din primære bolig, og du må komme opp med 3% nedbetaling selv - det kan ikke være en gave.

Andre PMI-frie valg

Hvis ingen av alternativene ovenfor virker for deg, er det fire som skal undersøkes:

Travis Credit Union

- Nord-California homebuyers kan unngå å betale nedbetalt eller betale PMI ved å få et piggybacklån hvor 95% av lånebeløpet er det første boliglånet og de resterende 5% er et andre boliglån.

  • Innbyggerne i Utah, Idaho, Arizona, New Mexico og Nevada kan legge ned så lite som $ 1 000 på lån opptil $ 275 000 med en 5/1 ARM, 7/1 ARM eller 30-årig fastforrentet boliglån. Eastman Credit Union
  • - Lån opptil 100% av hjemmet verdi for å kjøpe et hjem med et fast eller justerbart lån i Tennessee, og betal ikke PMI. Columbia Credit Union
  • - Homebuyers i Washington-staten kan få en fast rate 80/20 piggyback boliglån med en løpetid på opptil 30 år og ingen PMI. For å bli med, må du bo eller jobbe i Washington-staten eller ha et familiemedlem som gjør det. Dette er ikke en uttømmende liste, så hvis du ikke ser et lån her som fungerer for deg, fortsett å søke, spesielt hos lokale banker og kredittforeninger. (For mer, se
  • Retur av 3% -Utgjøret boliglån .)

PMI Kostnad Kostnaden for PMI avhenger av hvor mye du legger ned, kredittpoeng og lånetype. Det kan variere fra 0,18% til 2,25% av lånebalansen per år, avhengig av boliglånsforsikringsselskapet og dine lån og låneregenskaper. Jo mer du legger ned og jo høyere kredittpoengsum, desto lavere er din rente; lån som ikke kan endres i minst de første fem årene (som inkluderer 30-årige fastrentelån, 5/1 ARM og 7/1 ARM, blant annet) har også billigere PMI. I utgangspunktet, jo mindre risikabelt lånet ditt er fra långiverens perspektiv, desto mindre koster PMI. Sammenligning av kostnadene

Følgende diagram viser hva du kan betale med noen av de forskjellige tilgjengelige lånene.

Eksempel på månedlig boliglån, $ 200 000 Lån, Ulike låneprogrammer, med og uten PMI

Låner

Låntype

Nedbetaling

Foreløpig rente

Månedlig hovedstol + Rentebetaling < Månedlig PMI med 760+ kredittpoeng

Sum månedlig betaling

Republic Bank

7/1 ARM

0%

4.950%

$ 990

n / a

$ 990

SoFi

7/1 ARM

10%

3. 625%

912 $

n / a

912 $

SoFi

30-yr. faste

10%

4. 125%

$ 969

n / a

$ 969

San Francisco FCU

5/5 ARM

0%

3. 750%

926 $

n / a

926 $

Konvensjonell

30-yr. faste

3%

3. 500%

$ 898

$ 175

$ 1, 073

Konvensjonell

30-årig. faste

10%

3. 500%

$ 898

$ 82

$ 980

Diagrammet viser at du kan komme fremover, i hvert fall på kort sikt, med et låneprogram som lar deg unngå PMI, men det er noen viktige forbehold . Hvis du vurderer en justerbar rente boliglån for å unngå PMI, kan du slutte å komme ut forut når hastigheten tilbakestilles. For eksempel, på San Francisco Federal Credit Union-lånet, kunne kursen øke til 5,75% i år seks, noe som gir deg en månedlig betaling på $ 1, 167 på et $ 200 000 lån; til 7. 75% i år 11, gjør din månedlige betaling $ 1, 433; og klatre så høyt som 9. 75% i år 16, og gjør dine månedlige utbetalinger $ 1, 718 - nesten doblet hva de var de første fem årene.

Den største ulempen på lån som gjør at du kan unngå PMI, er at mens du kan kansellere privat kredittforsikring når du har samlet minst 20% egenkapital i hjemmet ditt gjennom å betale ned hovedstolen eller gjennom markedskrefter, øker boligens verdi, en gang du har nådd midtpunktet for lavt terminkreditt-lånetid, du vil ha ditt lån med høyere rente eller piggyback i 30 år eller til du refinansierer. Refinansiering senere kan eller ikke være mulig eller fornuftig, avhengig av hva som skjer med ditt hjem verdi, din kredittverdighet og renter. (Se

Hvordan bli kvitt privat boligforsikring

for detaljer.)

Skattehensyn

Målet ditt bør være å få det rimeligste boliglånet som møter dine behov, for ikke å maksimere skattebesparelsen. Et billigere boliglån vil spare deg for mer penger enn et dyrere boliglån som gir deg et større skattefradrag. Likevel bør du være oppmerksom på skatteimplikasjonene av alternativene dine. Du kan kreve et skattefradrag for boliglånsrenten din så lenge boliglånet ditt er for $ 1 million eller mindre, og så lenge de spesifiserte fradragene dine på Planlegg A er mer enn ditt standardfradrag. Det er ofte tilfelle for villaeiere, som du kan spesifisere statlig inntektsskatt, eiendomsskatt, veldedige donasjoner og boliglånsrenter. PMI-premier er også fradragsberettiget, men fradraget begynner å avvikes når din justerte bruttoinntekt når $ 100 000 ($ 50 000 hvis du er gift med arkivering separat), og du kan ikke trekke PMI i det hele tatt hvis din AGI overstiger $ 109 000 ($ 54, 500 hvis du er gift innlevering separat). Selv om det ikke er sannsynlig at boliglånsrenteavdraget vil gå bort i overskuelig fremtid, er PMI-fradraget satt ut til 31. desember 2016, selv om det kan forlenges som det har vært tidligere.

Bunnlinjen

Selv om det kan være fristende å ta ut et 0% nedlån i dag, spesielt når betalingene ligner eller til og med er lavere enn hva du betaler ved å gjøre en liten forskuddsbetaling og betale PMI, det er viktig å tenke på hvordan å få det 0% lånet vil påvirke økonomien i det lange løp.Å kjøpe et hjem å bo i er aldri en rent økonomisk beslutning - det er følelsesmessig også - men ta litt tid til å vurdere de økonomiske konsekvensene før du signerer det ream av boliglån papirarbeid.