Flere og flere mennesker ser på utlandet for feriehjem, inntektsegenskaper og steder å bosette seg under pensjonering - enten det er fem eller 30 år unna. Skattefordelene ved å eie eiendom i utlandet er lik de som eier hjemme, med noen få unntak.

Fordelene eiendomseiere kommer fra USA, skattelov er avhengig av hvordan eiendommen brukes. Hvis du bor i hjemmet, for eksempel, kan du generelt trekke fra boliglån og eiendomsskatt. Hvis eiendommen brukes til leieinntekter, kan du likevel trekke fra boliglånsrente og eiendomsskatt, pluss at du trekker ut en rekke andre utgifter, inkludert eiendoms- og ansvarsforsikring, reparasjons- og vedlikeholdskostnader og lokale og lange reiseutgifter knyttet til å opprettholde eiendommen .

Les videre for å se hvordan amerikanske skattelov behandler utenlandsk eiendomsrett, samt skattemessige konsekvenser av å selge eiendommen.

Eiendom for personlig bruk

Hvis du bruker eiendommen som et annet hjem - ikke som utleie - kan du trekke boliglånsrenter som du ville for et andre hjem i USA. Dette inkluderer å kunne trekke 100% av interessen du betaler på opp til $ 1. 1 million gjeld som er sikret av ditt første og andre hjem (det er totalbeløpet - det er ikke $ 1. 1 million for hver eiendom). Du kan også trekke eiendomsskatt på den andre og, for den saks skyld, så mange eiendommer som du eier. Som med en primærbolig, kan du ikke avskrive utgifter som verktøy, vedlikehold eller forsikring med mindre du er i stand til å kreve hjemmekontraktsavdrag. For mer, se Skatteproblemer for andre hjemmeeiere og Slik kvalifiserer du for hjemmekontraktsavdrag .

Leie eiendom

Skatteregler er mer kompliserte hvis du mottar leieinntekter på eiendommen. Ulike regler gjelder, avhengig av hvor mange dager hvert år hjemmet brukes til personlig snarere enn utleiebruk. Generelt faller du inn i en av tre kategorier:

1. Du leier ut hjemme i 14 eller færre dager . Hjemmet kan leies til noen andre i inntil to uker (14 netter) hvert år uten å måtte rapportere inntekt til IRS. Selv om du leier det ut for $ 5 000 per natt, trenger du ikke å rapportere leieinntektene så lenge du ikke leide i mer enn 14 dager. Huset regnes som en personlig bolig, slik at du kan trekke boliglånsrente og eiendomsskatt i henhold til standard andre hjemregler, men ikke leieutgifter eller utgifter.
2. Du leier ut hjemme i 15 eller flere dager, og bruker den i mindre enn 14 dager eller 10% av dagene hjemmet ble leid ut. I dette tilfellet vurderer skattemyndighetene hjemmet til utleieeiendom, og utleieaktiviteten betraktes som en bedrift.Du må rapportere all utleieinntekter til IRS, men den gode nyheten er at dette tillater deg å trekke ut leiekostnader, som boliglånsrente, eiendomsskatt, reklameutgifter, forsikringspremier, verktøy og avgifter betalt til eiendomsforvaltere. En bemerkelsesverdig forskjell mellom en leiebolig hjemme og en i utlandet: Din eiendom i utlandet blir avskrevet over en 40-årig periode, i stedet for den nåværende 27. 5 år for innenlandske boliger. I begge tilfeller avskriver du bare verdien av strukturen (bygningen); du kan ikke avskrive verdien av landet.
3. Du bruker eiendommen i mer enn 14 dager eller 10% av de totale dagene det ble leid ut. I dette tilfellet anses din eiendom som en personlig bolig, og regler for personlig bruk gjelder. Du kan trekke boliglånsrente og eiendomsskatt, men du kan ikke trekke utleieutgifter eller tap. Husk: Hvis et familiemedlem bruker huset (e. Din ektefelle, søsken, foreldre, besteforeldre, barn og barnebarn), teller det som en personlig dag med mindre du samler en rettferdig leiepris.

Selge eiendommen

Hvis du selger ditt hjem i utlandet, er skattebehandlingen lik å selge et hjem i USA - og avviger avhengig av hvordan eiendommen ble brukt. Hvis du bodde i hjemmet i minst to av de siste fem årene, kvalifiserer det seg som din primære bolig, og du kan utelukke opptil $ 250 000 av gevinster (eller opptil $ 500 000 for giftige skattebetalere) fra salget. Denne ekskluderingen av primærhjemmet gjelder ikke dersom hjemmet ikke var din primære bolig, i så fall vil du skylde den vanlige kapitalgevinstskatten.

Hvis du selger en utleie eiendom i USA, kan du muligens foreta en 1031 utveksling (også kalt en like-vennlig utveksling), der du bytter ut en utleie eiendom til en annen eiendom av likeverdig eller stor verdi, på en utsatt skatt. Mange investorer bruker denne typen transaksjon for å unngå å betale kapitalgevinst skatt.

En vesentlig forskjell i skattemessig behandling av innenlands mot utenlandsk eiendom er imidlertid at eiendommen i USA ikke regnes som liknende for eiendom i utlandet. U. S. § 1031 tillater kun innenlandsk og utenlandsk, utveksling. USA anser enhver eiendom utenfor USA for å være like snill med noen annen lignende eiendom utenfor USA, så det er mulig å 1031 bytte et hus i Panama for en annen i Panama, eller Ecuador eller Costa Rice, for den saks skyld. Det kan bare ikke betraktes som liknende med eiendom i USA.

Dobbeltbeskatning

Hvis du driver hjemmet ditt i utlandet som leieeiendom, vil du skylde skatt i landet der eiendommen er plassert. For å unngå dobbeltbeskatning, kan du ta en skattemessig kreditt på din USA-avkastning for eventuelle skatter du betalte til utlandet knyttet til netto leieinntekter. Det er maksimalt tillatte skattekreditt, men: Du kan ikke ta kreditt for mer enn beløpet av USAs skatt på leieinntektene, etter fradrag av utgifter.

I tillegg til å ta en skattekreditt for betalte leieinntekter, kan du også kreve en utenlandsk skattekreditt hvis du selger eiendommen og betaler kapitalgevinstskatt i utlandet.

Bunnlinjen

Når du kjøper i utlandet, må du ta ekstra forsiktighet med planlegging og detaljer. Mange land har regler og forskrifter om hvem som kan eie en eiendom, og hvordan den kan brukes. Hvis du kjøper et hjem i utlandet, må du sørge for at transaksjonen er gjennomført slik at den beskytter dine eiendomsrettigheter. I USA mottar homebuyers tittel på eiendommen; Dette skillet er ikke så klart i alle land.

Vær også oppmerksom på at du som utlendingseiendom kan være pålagt å legge inn en rekke amerikanske skatter, avhengig av din eksakte situasjon. Hvis du for eksempel leier ut ditt hjem i utlandet og åpner en bankkonto for å samle inn leie, må du legge inn en FBAR-formular (Rapport om utenlandsk bank og finansregnskap) hvis den totale verdien av alle kontoene dine er $ 10 000 eller mer "på hvilken som helst gitt dag i kalenderåret. " Andre former inkluderer skjema 5471 - Informasjon Retur av USA Personer med respekt for enkelte utenlandske selskaper (hvis eiendommen din er holdt i et utenlandsk selskap); og skjema 8858 - Informasjon Retur av U. S. Personer med respekt for Utenlandske Unregistrated Entities (hvis din offshore eiendom holdes i en utenlandsk LLC).

Fordi utenlandske eiendoms eierskap og skattelovgivning er komplisert og endres fra tid til annen, beskytter du deg selv ved å konsultere en kvalifisert skattekonsulent og / eller eiendomsadvokat i utlandet og i USA.