Kjøpe et hjem kan være den største og viktigste økonomiske avgjørelsen i livet ditt, og vil trolig kreve et boliglån for å finansiere kjøpet. Etter hvert som hjemme-kjøpsteknologien har utviklet seg, kan prosessen med å finne de beste boliglånsrenten alle gjøres online - med praktiske instrumenter som boliglånsregnerverktøyet nedenfor. Denne typen kalkulator er en god måte å gjøre deg kjent med boliglånsmarkedet i ditt område - hvilke typer, vilkår og priser som er tilgjengelige.

Åh, men å vite tallene er bare trinn ett. Du bør også forstå hva som påvirker dem og om de representerer en god avtale for deg, eller ikke. Så etter at du har regnet ut, les videre for å forstå de ulike kategoriene av boliglån, pluss noen handletips om hvordan du snag et kvalitetslån.

Finne de beste boliglånene med vår kalkulator

Kalkulatoren inneholder flere faktorer for å hjelpe deg å begrense mulighetene som passer best for dine spesifikke behov. Du kan sammenligne utbetalinger mellom korte og lange kontrakter, vurdere en lavere innledende rente på et rentetilpasningslån ("ARM") i motsetning til et mer tradisjonelt fastrentemulighet, eller om et rentepå ("IO") boliglån gjør mest følelse for deg.

Nedenfor er en liste over vilkår som du sannsynligvis vil oppleve når du bruker boliglån kalkulatoren:

Kredittresultat : Kredittresultatet er det numeriske uttrykket for en persons kredittverdighet.

Plassering : Du må velge hvilken stat boliglånet vil bli tatt ut, og deretter begrense plasseringen av enten nærmeste by eller postnummer.

Lånbeløp : Dette vil være ekvivalent med den anslåtte verdien av hjemmet eller den resterende balansen på ditt eksisterende boliglån som du ønsker å refinansiere.

Hypoteksposter : Et boliglånspunkt er lik en prosent av det totale beløpet på et boliglån. Det er to typer poeng: rabattpoeng, som representerer forhåndsbetalt rente på et boliglån; og opprinnelsespunkter, som er et gebyr på boliglånet kan kreve en låner.

Prosent ned : Også kjent som en forskuddsbetaling, eller en innledende betaling som gjøres når noe er kjøpt på kreditt.

Produkter : Typen av boliglån du er interessert i, for eksempel et tradisjonelt fastrent boliglån, en ARM eller et I-O-boliglån. ARM-opsjonen viser et forhold som "7/1", som representerer antall år som boliglånet har fast rente. Etter forutbestemt antall år (i dette tilfellet 7) justeres renten en gang a år (den 1) for gjenværende løpetid, i henhold til tre faktorer: nivået på indeksen som pantet er knyttet til, for eksempel LIBOR, ARM-marginen fastsatt ved utstedelsen av lånet og boliglånskapitalen .

Innkjøp eller refinansiering: Kjøpslån brukes til å finansiere kjøp av et hjem.Refinanser brukes til å erstatte et eldre lån med et nytt lån som gir bedre vilkår, mot et gebyr.

Typer boliglån: Kan du få den beste prisen?

Avhengig av faktorer som kredittpoeng, ansettelseshistorie og gjeldsinntekt, kan kalkulatoren ha kommet opp med - og en utlåner kan tilby deg - et rentepris, et subprime-boliglån eller noe i mellom, kalt et "Alt-A" boliglån. La oss ta en rask titt på de forskjellige boligkategorier og se hva som påvirker hva du kvalifiserer for. Prime Mortgages oppfyller kvalitetsstandardene som er fastsatt av Fannie Mae (Federal Mortgage Association) og Freddie Mac (Federal Mortgage Mortgage Corporation), de to regjeringssponsorerte foretakene som leverer et sekundærmarked i boliglån ved å kjøpe lån fra opprinnelige långivere. Ifølge Federal Reserve er et boliglån til en låner med kredittpoeng på 740 eller høyere, hvis inntekter er lavere enn gjennomsnittet, og hvis boliglån har standardavskrivningstidsplanen felles med fast rente eller en regulerbar rente boliglån. "

Kandidater for primære boliglån må også gjøre en betydelig forskuddsbetaling - vanligvis 10% til 20% - på boligen, ideen er at hvis du har hud i spillet, er du mindre tilbøyelig til å være standard. Fordi låntakere med bedre kredittverdier og inntektsskalaforhold har en lavere risiko, tilbys de laveste rentene - for tiden ca 4% for et 30-årig fastrentelån - som kan spare tusenvis av dollar over lånets levetid.

Subprime Mortgages

Subprime-boliglån tilbys til låntakere som har lavere kredittvurderinger og FICO-kredittpoeng under 640, selv om den eksakte cutoff avhenger av utlåner. På grunn av økt risiko for långivere, har disse lånene høyere rente - for eksempel 8% til 10%.

Det finnes flere typer subprime boliglån strukturer. Den vanligste er den rentetilpasningslånet (ARM) som tar utgangspunkt i en fast rate "teaser rate" først, deretter bytter til en flytende rente pluss margin for resten av lånet. Et eksempel på en ARM er et 2/28 lån, som er et 30-årig boliglån som har en fast rente de første to årene før de blir justert. Mens disse lånene ofte starter med en rimelig rente, når de bytter til høyere variabel rente, øker boliglånsbetalingerne betydelig.

Alt-A boliglån

Alt-A boliglån faller et sted mellom prime eller subprime kategorier. Et av de definerende egenskapene til et Alt-A-boliglån er at det vanligvis er et low-doc- eller no-doc-lån, noe som betyr at utlåner ikke krever mye dokumentasjon for å bevise en låners inntekt, eiendeler eller utgifter. Dette åpner døren for falsk boliglånspraksis, da både utlåner og låner kan overdrive tall for å sikre et større boliglån (som betyr mer penger for utlåner og mer hus for låntakeren).Faktisk, etter subprime boligkrisen i 2007-08, ble de kjent som "løgner lån", fordi låntakere og långivere var i stand til å overdrive inntekter og / eller eiendeler for å kvalifisere låntakeren til et større boliglån.

Mens Alt-A-låntakere vanligvis har kredittpoeng på minst 700 - godt over cutoff for subprime lån - disse lånene pleier å tillate relativt lave nedbetalinger, høyere utlånsverdier og mer fleksibilitet når det gjelder lånerens gjeldsinntekter. Disse innrømmelsene gjør det mulig for enkelte låntakere å kjøpe mer hus enn de med rimelighet har råd til, og øker sannsynligheten for mislighold. Når det er sagt, kan low-doc og no-doc-lån være nyttig hvis du faktisk har en god inntekt, men kan ikke underbygge det fordi du tjener det sporadisk (for eksempel hvis du er selvstendig næringsdrivende).

Fordi Alt-As betraktes som noe risikabelt (faller et sted mellom prime og subprime), har rentene en tendens til å være høyere enn de på primære boliglån, men lavere enn subprime - et sted rundt 5,5% til 8%, avhengig av utlåner og lånerens situasjon. Se

Alt-A boliglån: Hvordan de jobber

. Få den beste mulige boliglånsaftalen Den høyere renten, jo mer betaler du hver måned, og jo mer du til slutt betaler for hjemmet ditt. For å sammenligne, la oss ta en titt på et 30-årig fastforrentet boliglån for $ 200 000.

Ved hovedprisen - 4% i dette eksemplet - vil din månedlige betaling være $ 955. I løpet av lånets levetid ville du betale $ 143, 739 i interesse - så du ville faktisk betale tilbake totalt $ 343, 739.

Anta nå at du får samme 30-årige fastrente boliglån for $ 200 000, men denne gangen tilbys du en subprime på 6%. Din månedlige betaling vil være $ 1, 199, og du vil betale totalt $ 231, 677 i interesse, og bringe det totale beløpet du betaler tilbake til $ 431, 677. Den tilsynelatende små endringen i interesse koster deg $ 87, 938.

Det som er viktig å innse, er dette: Bare fordi en utlåner tilbyr deg et boliglån med Alt-A eller subprime, betyr ikke at du ikke vil kvalifisere for et førsteklasses boliglån med en annen utlåner. Långivere og boliglån meglere kan være konkurransedyktige, men de er generelt ikke forpliktet til å tilby deg den beste avtalen tilgjengelig. Det er vel verdt innsatsen for å shoppe rundt: Å ta deg tid til å finne en bedre rente kan spare deg for titusenvis av dollar i løpet av et lån.

Tips for å finne de beste boliglånene

Dette er ikke på tide å la noen andre handle for deg. Som vi så akkurat nå, vil betingelsene du får, gi en betydelig forskjell i det du betaler for å låne samme beløp.

Hvordan unngår du å betale mer enn du trenger for boliglånet ditt? Absolutt, sammenligne tilbudene du får ved å kjøre dem gjennom din online boliglån kalkulator for å se hva dine betalinger og renter vil være. Og som du gjør - eller før du gjør det - følg trinnene nedenfor.

en. Begynn å forberede tidlig

Hvis du leter etter et hjem akkurat nå, kan det være tøft å få økonomien i god form.Så prøv å tenke fremover; kanskje til og med utsette husjakt til du kan rense ditt finansielle hus.

Generelt trenger du enestående kreditt. (Se

Hva er et godt kreditt score?

) Før du engang vurderes for et boliglån, vil konvensjonelle långivere søke etter en kreditt score på minst 700 og, som vi sa ovenfor, en av 740 for en prime rate boliglån. FHA-lån kommer med mer avslappede standarder, men strengere forhold. Så gjør det du kan for å få det til å skille opp ved å betale de samme kredittkortbalansene og andre personlige gjeld, i den grad du kan. Selv en 20-punkts forskjell i poengsummen din kan flytte din rente opp eller ned mer enn 0. 25%. På et hjem på $ 250 000 kan en fjerdedel av et poeng bety en ekstra $ 12 000 eller mer betalt i renter over lånets løpetid. For det andre, spar opp! Jo mer du kan legge ned, jo lavere er boliglånsbetalingen din, og jo mindre interesse betaler du over tid. En høyere utbetaling kan til og med bety en lavere rente. Kommer opp med en 30% nedbetaling (mot konvensjonell 20%), for eksempel, kan redusere din rente mer enn 0. 5%.

2. Ikke se renten alene

Renten er viktig, men det er mer å sammenligne. Er det en forskuddsbetaling hvis du bestemmer deg for å refinansiere på et tidspunkt? Hva er de totale avsluttende kostnadene? Lukkekostnader utgjør vanligvis 2% til 5% av prisen på hjemmet. Hvis hjemmet ditt koster $ 150, 000, forvent å betale $ 3 000 til $ 7, 500 i kostnader. Det er et stort utvalg, så det krever at du ser hva en utlåner vanligvis betaler.

3. Forstå

PMI

Selv om de teller mot den totale kostnaden for boliglånet ditt, er sluttkurs en engangs hit. Men det er en annen bit som fortsetter å bite. Hvis din forskuddsbetaling er mindre enn 20%, betraktes du som høyere risiko, og kreves for å bære PMI, eller privat kredittforsikring. Dette gir deg en tryggere innsats for utlåner; Problemet er at du betaler for det, på 0. 5% til 1% av hele lånet hvert år. Det kan legge til tusenvis av dollar til det det koster å bære lånet. Hvis du ender opp med å betale for PMI, må du sørge for at det stopper så snart du har oppnådd nok egenkapital i huset ditt gjennom boliglånsbetalinger for å være kvalifisert (se Hvordan bli kvitt privat boligforsikring

). 4. Lås og last La oss si at du får den mest fantastiske låneavtalen. Gratulerer, men gå fort. Renten - og muligens andre forhold - er låst inn for en viss tid. Du må lukke innen låseperioden eller risikere å miste avtalen. Ikke utsett.

Bunnlinjen

Det meste av arbeidet med å få den laveste boliglånsrenten skjer lenge før du er klar til å søke. Stjerne kreditt score og en betydelig nedbetaling er de beste måtene å redusere din rente.

Men ikke stolt på banken din, eiendomsmegler eller kredittmegler for å få de beste vilkårene. De kan ha et økonomisk incitament til å styre deg i en bestemt retning. Gjør din egen shopping, boliglån beregning og sammenligning. Husk at bare fordi du kvalifiserer for X-beløp, er det ingenting som sier at du har

å låne så mye.