Utfordringen med å kjøpe et hjem for første gang kan virke så skremmende at det er fristende å enten bare gå med førsteplassen i prisklassen eller fortsette å leie. For å hjelpe deg med å demystere prosessen og få mest mulig ut av kjøpet, undersøker vi hva du må vurdere før du kjøper, hva du kan forvente fra selve kjøpsprosessen, og noen nyttige tips for å gjøre livet enklere etter deg kjøp ditt første hjem.

Hvem er en første gangs homebuyer?

U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD), en første gang homebuyer er noen som oppfyller noen av følgende forhold:

• En person som ikke har eid en hovedbolig i tre år. En ektefelle anses også som en førstehjelpsbyer hvis han eller hun oppfyller kriteriene ovenfor. Hvis du har eid et hjem, men din ektefelle ikke har det, kan du kjøpe et sted sammen som første gangs boligkjøpere.
• Enlig forelder som bare har eid et hjem med en tidligere ektefelle mens han er gift.
• En fordrevet homemaker som bare har eid med en ektefelle.
• En person som bare har eid en hovedbolig ikke permanent festet til et fast grunnlag i samsvar med gjeldende forskrifter.
• En person som bare har eid en eiendom som ikke var i samsvar med statlige, lokale eller modellbyggekoder, og som ikke kan bringes i samsvar for mindre enn kostnaden for å bygge en permanent struktur.

Betraktninger før du kjøper

Det første du må bestemme er hva dine langsiktige mål er, og da hvordan hjem eierskap passer inn i disse planene. Noen mennesker er rett og slett ute etter å forvandle alle de "bortkastede" leiebetalingene til boliglånsbetalinger som faktisk gir dem noe konkret. Andre ser hjem eierskap som et tegn på deres uavhengighet og nyter ideen om å være deres egen utleier. Narrowing ned dine big-picture homeownership mål vil peke deg i riktig retning. Her er fem spørsmål å spørre deg selv:

1. Hvilken type hjem passer best til dine behov?

Du har flere alternativer når du kjøper en bolig: et tradisjonelt enfamiliehus, et duplex, et byhus, en leilighet, et co-op (boligkompani) eller en flerfamiliebygning med to til fire enheter. Hvert alternativ har sine fordeler og ulemper, avhengig av boligeiendomsmålene dine, så du må bestemme hvilken type eiendom som vil hjelpe deg med å nå disse målene. Du kan også lagre på kjøpesummen i en hvilken som helst kategori ved å velge en fixer-øvre, selv om mengden tid, svette egenkapital og penger som er involvert for å slå en fixer-øvre inn i drømmehuset ditt, kan være mye mer enn du forhandlet for.

1. Hvilke spesifikke funksjoner vil ditt ideelle hjem ha?

Selv om det er bra å beholde litt fleksibilitet i denne listen, gjør du kanskje det største kjøpet av livet ditt, og du fortjener at du kjøper det som passer dine behov og ønsker så tett som mulig.Din liste bør inneholde grunnleggende ønsker, som nabolag og størrelse, helt ned til mindre detaljer som badoppsett og et kjøkken som kommer med pålitelige apparater.

1. Hvor mye boliglån kvalifiserer du for?

Før du begynner å handle, er det viktig å få en ide om hvor mye en utlåner faktisk vil være villig til å gi deg kjøp av ditt første hjem. Du tror kanskje du har råd til et hjem på $ 300 000, men lånegivere tror kanskje du bare er god for $ 200 000, avhengig av faktorer som hvor mye annen gjeld du har, din månedlige inntekt og hvor lenge du har vært på din nåværende jobb . I tillegg vil mange eiendomsmeglere ikke bruke tid med klienter som ikke har avklart hvor mye de har råd til å bruke.

Det vil behøve deg for å sikre at din personlige økonomi er i orden. Generelt, for å kvalifisere til et boliglån må du ha god kreditt, en historie med å betale regningene dine til rett tid og et maksimalt inntekter på 43%. Långivere i disse dager generelt foretrekker å begrense boligutgifter (hovedstol, renter, skatter og huseiere forsikring) til ca 30% av låntakernes månedlige brutto inntekt, selv om denne tallet kan variere mye, avhengig av det lokale eiendomsmarkedet.

Sørg for å bli forhåndsgodkjent for et lån før du legger et tilbud på et hjem: I mange tilfeller vil selgere ikke engang underholde et tilbud som ikke er ledsaget av et pantegodkjenning. Du gjør dette i utgangspunktet ved å søke om et boliglån og fullføre de nødvendige papirene. Det er fordelaktig å handle rundt for en utlåner og å sammenligne renter og gebyrer ved hjelp av et verktøy som et boliglån kalkulator eller Google.

Når du har avgjort på en utlåner og anvendt, vil utlåner verifisere all finansiell informasjon som tilbys (sjekke kredittpoeng, verifisere arbeidsinformasjon, beregne gjeldsinntekter, etc.). Långiveren kan forhåndsgodkjenne låntakeren for et visst beløp. Vær oppmerksom på at selv om du har blitt forhåndsgodkjent for et boliglån, kan lånet ditt falle gjennom i siste øyeblikk hvis du gjør noe for å endre kredittpoengene dine, for eksempel å finansiere et bilkjøp.

4. Hvor mye hjemme kan du faktisk ha råd til?

På den annen side, noen ganger vil en bank gi deg et lån for mer bolig enn du virkelig vil betale for. Bare fordi en bank sier at det vil låne deg $ 300 000 betyr ikke at du faktisk skal låne så mye. Mange første gangs boligkjøpere gjør denne feilen og ender opp med "fattige" - som betyr at etter at de betaler sin månedlige boliglånsbetaling, har de ingen midler igjen for andre kostnader, for eksempel klær, verktøy, ferier, underholdning eller mat.

På samme måte som ved kjøp av en ny bil, vil du se på husets totale kostnader, ikke bare de månedlige boliglånsbetalinger. Selvfølgelig er den månedlige betalingen også viktig, sammen med hvor mye nedbetaling du har råd til, hvor høy eiendomsskatten er i ditt valgte nabolag, hvor mye huseiereforsikring vil koste, hvor mye du forventer utgifter for å opprettholde eller forbedre huset , og hvor mye lukkekostnadene dine vil bli.Hvis du er interessert i å kjøpe en leilighet, må du huske at du må betale vedlikeholdskostnader månedlig fordi du vil være en del av en boligeiendomsforening som samler et par hundre dollar i måneden fra eierne av hver enhet i bygningen i form av condominium avgifter. Co-op-eiere betaler også månedlige vedlikeholdsavgifter, selv om disse er delvis fradragsberettigede.

5. Har du alvorlige besparelser?

Selv om du kvalifiserer for et stort boliglån, vil det være betydelige kostnader (f.eks. Nedbetaling hjemme, typisk 20% av den totale kjøpesummen) og lukkekostnader også. Så du må ha penger lagt bort. Når det gjelder å investere med et øye mot å kjøpe et hjem - et kortsiktig mål - er en av de største utfordringene å spare besparelser i et tilgjengelig, relativt trygt kjøretøy som fortsatt gir avkastning. Hvis du har ett år til tre år for å realisere målet ditt enn et depositumsertifikat, kan det være et levedyktig alternativ. Det kommer ikke til å gjøre deg rik, men du kommer heller ikke til å tape penger heller. Den samme ideen kan brukes til å kjøpe en kortfristet obligasjons- eller renteportefølje som gir deg litt vekst, men også beskytter deg mot aksjemarkedene.

Hvis hjemmekjøpet skjer i seks måneder til et år, så vil du beholde pengene flytende. En avkastningskonto med høy avkastning kan være det beste alternativet. Det er viktig å sørge for at FDIC er forsikret slik at hvis banken går under, kan du fortsatt ha tilgang til pengene dine opp til $ 250 000.

6. Hvem vil hjelpe deg med å finne et hjem og veilede deg gjennom kjøpet?

En eiendomsmegler vil hjelpe deg med å finne boliger som møter dine behov, og er i prisklassen din, og møt deg med å se disse boliger. Når du har valgt et hjem for å kjøpe, kan disse fagpersonene hjelpe deg med å forhandle hele kjøpsprosessen, inkludert å gjøre et tilbud, få et lån og fylle ut papirarbeid. En god eiendomsmeglers ekspertise kan beskytte deg mot eventuelle fallgruver du måtte møte under prosessen. De fleste agenter mottar en provisjon, betalt av selgerens inntekter.

Kjøpsprosessen

Nå som du har bestemt deg for å ta sjansen, la oss undersøke hva du kan forvente fra hjemmet selv. Dette er en kaotisk tid med tilbud og mottilbud som flyr rasende, men hvis du er forberedt på stresset (og papirarbeidet), kan du komme gjennom prosessen med sunnheten mer eller mindre intakt. Her er den grunnleggende progresjonen du kan forvente:

1. Finn et hjem.

Sørg for å dra nytte av alle tilgjengelige muligheter for å finne boliger på markedet, blant annet ved å bruke eiendomsmegler, søke etter lister på nettet og kjøre rundt i nabolag som interesserer deg på jakt etter salgstegn. Legg også noen følere der ute med vennene dine, familie og forretningskontakter. Du vet aldri hvor en god referanse eller bly på et hjem kan komme fra. Når du seriøst handler for et hjem, må du ikke gå inn i et åpent hus uten å ha en agent (eller i det minste være forberedt på å kaste ut et navn til noen du har til hensikt å jobbe med).Du kan se hvordan det kanskje ikke fungerer for deg å begynne å jobbe med selgerens agent før du kontakter en av dine egne.

Hvis du er på et budsjett, se etter boliger hvis fulle potensial ennå ikke er realisert. Selv om du ikke har råd til å erstatte det heslige tapetet på badet nå, kan det være verdt det å leve med stygghet for en stund i bytte for å komme inn i et hus du har råd til. Hvis hjemmet ellers oppfyller dine behov i forhold til de store tingene som er vanskelige å forandre, for eksempel plassering og størrelse, ikke la fysiske ufullkommenheter vende deg bort. Første gangs boligkjøpere bør se etter et hus de kan gi verdi til, da dette sikrer en bump i egenkapital for å hjelpe dem opp med eiendomsstigen.

2. Vurder dine finansieringsmuligheter og sikker finansiering.

Førstegangs boligkjøpere har et bredt utvalg av alternativer for å hjelpe dem med å komme inn i et hjem - både de som er tilgjengelige for enhver kjøper, inkludert Federal Housing Authority (FHA) -backed boliglån, og de som er spesielt rettet mot neophytes. Mange første gangs kjøperprogrammer tilbyr minimum nedbetalinger så lavt som 3% til 5% (mot standard 20%), og noen krever ingen forskuddsbetaling i det hele tatt.

Første timere skal spesielt:

Bruk HUDs ressursliste. FHA og låneprogrammet er en del av HUD.

Se på din IRA.

For IRA-distribusjonens formål er en førstegangskjøpskjøp alle som ikke har eid en nåværende interesse i et primærboliger, mobile hjem og husvogner, husbåter og lager som er beholdt av en leietaker i et kooperativ bolig selskap) for de to foregående årene. Fordi hver person har en levetid på $ 10 000 som kan trekkes tilbake strafffritt fra hans eller hennes IRA, kan et par trekke opp maksimalt $ 20 000 ($ 10 000 fra hver konto) kombinert for å betale for sitt første hjem. Bare vær sikker på å bruke pengene innen 120 dager eller det blir underlagt 10% straff. Illinois, Ohio og Washington tilbyr tilbud om nedbetaling for førstegangs boligkjøpere som kvalifiserer.

Typisk er kvalifisering i disse programmene basert på inntekt og kan også ha begrensninger på hvor dyrt en eiendom kan kjøpes. De som kvalifiserer kan være i stand til å motta økonomisk assistanse med nedbetalinger og avsluttende kostnader, samt utgifter til rehabilitering eller forbedring av en eiendom. Vet om innfødte amerikanske alternativer.

Native American første gangs boligkjøpere kan søke om et Seksjon 184-lån. Dette lånet krever et lån på opptil 5,5%, og bare en 25% nedbetaling på lån på over $ 50 000 (for lån under det beløpet er det 1. 24%). I motsetning til et tradisjonelt låns rente basert på lånerens kreditt score, er dette lånets rente basert på den rådende markedsrenten. Seksjon 184 lån kan kun brukes til eneboliger (1-4 enheter) og for en primærbolig. Ikke bli bundet av lojalitet til din nåværende finansinstitusjon når du søker etter forhåndsgodkjenning eller søker etter et boliglån: Handle, selv om du bare kvalifiserer for en type lån. Avgifter kan være overraskende varierte, som kan renten på boliglån, som selvsagt har stor innvirkning på den totale prisen du betaler for ditt hjem.

Noen myndigheter anbefaler også at du har en sikkerhetskopierer. Kvalifisering av et lån er ikke en garanti. Lånet ditt vil etter hvert bli finansiert: Underwriting retningslinjer skift, utlåner risikoanalysendringer og investor markeder kan endre. Det kan være tilfeller av klienter signering lån og escrow dokumenter, og deretter bli varslet 24 til 48 timer før avslutningen at utlåner frøs finansiering på deres låneprogram. Å ha en andre utlåner som allerede har kvalifisert deg for et boliglån, gir deg en alternativ måte å holde prosessen på, eller i nærheten av, planlegge.

3. Gi et tilbud.

Din eiendomsmegler vil hjelpe deg med å bestemme hvor mye penger du vil tilby for huset sammen med eventuelle forhold du vil be om. Din agent vil da presentere tilbudet til selgerens agent; selgeren vil enten godta tilbudet ditt eller gi et mottilbud. Du kan da akseptere, eller fortsette å gå frem og tilbake til du enten når en avtale eller bestemmer deg for å ringe den avsluttes.

Før du sender inn tilbudet, ta en titt på budsjettet ditt. Denne tidsfaktoren i estimerte sluttkostnader (som kan summe alt fra 2% til 5% av kjøpesummen), pendlingskostnader og eventuelle umiddelbare reparasjoner og obligatoriske apparater du måtte trenge før du kan flytte inn. Og tenk fremover: Det er lett å bli rammet av høyere eller uventede verktøykostnader i ditt nye større hjem. Du kan be om energiregningen fra de siste 12 månedene for å få en ide om gjennomsnittlig månedlig kostnad.

Hvis du kommer til en avtale, vil du gjøre en god trosdepositum, og prosessen overgår deretter til escrow. Escrow er en kort periode (ofte omtrent 30 dager) hvor selgeren tar huset ut av markedet med kontraktsmessig forventning om at du vil kjøpe huset - forutsatt at du ikke finner noen alvorlige problemer med det når du inspiserer det.

4. Få en hjem inspeksjon.

Selv om hjemmet du planlegger å kjøpe ser ut til å være feilfritt, er det ingen erstatning for å ha en utdannet profesjonell inspisere eiendommen for kvaliteten, sikkerheten og den generelle tilstanden til ditt potensielle nye hjem. Du vil ikke bli sittende fast med en pengepit eller med hodepine for å utføre mange uventede reparasjoner. Hvis hjemmeundersøkelsen avslører alvorlige mangler som selgeren ikke avslørte, kan du generelt kansellere tilbudet og få innskuddet ditt tilbake. Forhandlere for å få selgeren til å gjøre reparasjoner eller rabatt salgsprisen er andre alternativer.

5. Lukk eller fortsett.

Hvis du er i stand til å utarbeide en avtale med selgeren, eller enda bedre, hvis inspeksjonen ikke viste noen betydelige problemer, bør du være klar til å lukke. Avslutning innebærer i utgangspunktet å signere et tonn papirarbeid på en veldig kort tidsperiode, mens du ber om at ingenting faller inn i siste øyeblikk.

Ting du skal håndtere og betale for i sluttfasen av ditt kjøp, kan omfatte å ha hjemmet (boliglånsfirmaer krever dette for å beskytte deres interesse for huset), gjøre tittelsøk for å sikre at ingen annet enn selgeren har krav på eiendommen, skaffe privat boliglån forsikring eller et piggyback lån dersom din forskuddsbetaling er mindre enn 20%, og fullføre boliglån papirarbeid.Andre avsluttende kostnader kan inkludere lånets opprinnelsesgebyrer, tittelforsikring, undersøkelser, skatter og kredittrapporter.

Gratulerer New Homeowner … nå hva?

Du har signert papirene, betalt movers og det nye stedet begynner å føles som hjemme. Spill over, ikke sant? Ikke helt. Boligeiendomskostnader strekker seg utover nedbetalinger og månedlige boliglånsbetalinger. La oss nå undersøke noen endelige tips for å gjøre livet som en ny villaeiere morsommere og tryggere.

Fortsett å lagre.

1. Med huseier kommer store uventede utgifter, som å erstatte taket eller få en ny varmtvannsbereder. Start et beredskapsfond for hjemmet ditt slik at du ikke blir fanget når disse kostnadene oppstår uunngåelig.

Utfør regelmessig vedlikehold.

1. Med den store mengden penger du legger inn i ditt hjem, vil du være sikker på å ta godt vare på det. Regelmessig vedlikehold kan redusere reparasjonskostnadene ved å la problemene løses når de er små og håndterbare.

Ignorer boligmarkedet.

1. Det spiller ingen rolle hva hjemmet ditt er verdt i hvert øyeblikk, med unntak av det øyeblikket du selger det. Å være i stand til å velge når du selger ditt hjem, i stedet for å bli tvunget til å selge det på grunn av jobbflytting eller økonomisk nød, vil være den største determinanten om du vil se et solidt fortjeneste fra investeringen.

Ikke stole på å drepe deg hjemme for å finansiere pensjonen din.

1. Selv om du eier et hjem, bør du likevel fortsette å spare maksimumet i pensjonsavregningskontoer hvert år. Selv om det kan virke vanskelig å tro på alle som har observert formue, gjør noen mennesker under boligboblen ikke nødvendigvis en drap når du selger huset ditt. Hvis du vil se på ditt hjem som en kilde til rikdom i pensjon, bør du vurdere at når du har betalt boliglånet ditt, kan pengene du brukte på månedlige utbetalinger, brukes til å finansiere noen av dine leve- og medisinske utgifter ved pensjonering .