Mange som vurderer å kjøpe sitt første hjem, kan bli overveldet av det mylder av finansieringsmuligheter som er tilgjengelige. Heldigvis, ved å ta seg tid til å undersøke grunnleggende om eiendomsfinansiering, kan huseiere spare mye tid og penger. Å ha litt kunnskap om det bestemte markedet hvor eiendommen ligger, og om det gir incentiver til långivere, kan bety ekstra økonomiske fordeler for kjøpere. Kjøpere bør også ta en titt på egen økonomi for å sikre at de får det boliglån som best passer deres behov. Les videre for å finne ut hvilket finansieringsalternativ som kan være riktig for deg.

Låntyper
Det finnes flere typer boliglån; disse er differensiert av lånestruktur og byråene som sikrer dem.

1. Konvensjonelle lån
   Konvensjonelle lån er fastrentede boliglån som ikke er forsikret eller garantert av den føderale regjeringen. Selv om de er vanskeligst å kvalifisere seg på grunn av deres krav til kriterier som nedbetaling, kredittpoeng og inntekter, kan visse kostnader, som for eksempel privat kredittforsikring, være lavere enn med andre garanterte boliglån.

   Konvensjonelle lån defineres som enten samsvarende lån eller ikke-samsvarende lån. Overholdelse av lån følger retningslinjene fastsatt av Fannie Mae eller Freddie Mac. Disse aksjeeierne selskapene oppretter retningslinjer, for eksempel lånegrenser - for eksempel 417 000 dollar for eneboliger, for eksempel - fordi de pakker disse lånene og selger verdipapirer på dem i annenhåndsmarkedet. (For å finne ut hva som skjer med ditt boliglån på annenhåndsmarkedet, les Bak scenene dine boliglån .)

   Et lån gjort over dette beløpet er kjent som et jumbolån og har vanligvis en litt høyere rente på grunn av lavere etterspørsel etter lånepenger med disse lånene i dem. Ikke-samsvarende lån, som vanligvis leveres av porteføljeutlånere, har retningslinjer som er fastsatt av den enkelte utlånsinstitusjon som tegner lånet.

2. FHA Loans
   Federal Housing Administration (FHA), en del av U. S. Department of Housing and Urban Development, tilbyr ulike boliglånsprogrammer. Et FHA-lån har lavere forskuddsbehov og er lettere å kvalifisere seg enn et konvensjonelt lån. FHA-lån er gode for førstegangs boligkjøpere fordi de tillater nedbetalinger på så lite som 3,5% i tillegg til lavere lånekostnader og mindre kredittkrav. FHA-lån kan ikke overstige den lovbestemte grensen. (For mer om denne typen lån, se Forsikring av Federal Housing Authority Mortgages .)
3. VA-lån
   U. S. Veterans Affairs Department (VA) garanterer VA-lån. VA gjør ikke lån selv, men garanterer boliglån laget av kvalifiserte långivere. Disse garantiene tillater veteraner og tjener folk til å skaffe boliglån med gunstige vilkår, vanligvis uten nedbetaling, og i de fleste tilfeller er de lettere å kvalifisere seg enn konvensjonelle lån.Långivere begrenser generelt det maksimale VA-lånet ($ 417 000 i 2016, $ 625, 500 i Hawaii, Alaska, Guam og Us Virgin Islands). Før du søker om et lån, be om kvalifisering fra VA. Hvis du er akseptert, vil VA utstede et kvalifikasjonsbevis som skal brukes ved søknad om et VA-lån.

   I tillegg til disse vanlige lånetyper og -programmer er det programmer sponset av statlige og lokale myndigheter og byråer, ofte med målet om å øke investeringen eller eierskapet på enkelte områder. (For videre lesning, se Shopping For et boliglån .)

egenkapitaloppstilling og resultatkrav
Prisingen av boliglånene er bestemt av utlåner på to måter, som hver bestemmer kredittverdighet låner. I tillegg til å sjekke lånerens FICO-poengsum fra de tre store kredittbyråene, vil långivere kreve informasjon for å fastslå to standardstatistikker, som brukes til å fastsette hvilken rente som er pålagt lånet. Disse to statistikkene er belåningsgrad (LTV) og gjeldsdekningsgraden (DSCR) …

LTV er bestemt av mengden av faktisk eller underforstått egenkapital som er tilgjengelig på sivile blir lånt mot. For hjemmekjøp er LTV bestemt ved å dele beløpet som lånes av kjøpesummen til hjemmet. Jo høyere LTV, jo dyrere lånet vil være fordi utlåner mener at det er en høyere risiko for mislighold. Ideen her er at jo mer penger låntakeren setter i fare (i form av en forskuddsbetaling), desto mindre sannsynlig er han eller hun å standard på lånet.

LTV kan også bidra til lånekostnader ved å bestemme om en låner vil bli pålagt å kjøpe privat boliglånsforsikring (PMI). PMI isolerer utlåner fra mislighold ved å overføre en del av lånerisikoen til et låneforsikringsselskap. De fleste långivere vil kreve PMI for noe lån med en LTV på over 80%, noe som betyr noe lån hvor låntakeren vil ha mindre enn 20% egenkapital i hjemmet. Kostnaden for boliglånsforsikring og måten den oppsamles på, bestemmes vanligvis av beløpet som er forsikret og boliglånsprogrammet brukes til å skaffe lånet. (For mer om PMI, lese Seks grunner til å unngå Private Mortgage Insurance og lure Private Mortgage Insurance .)

For det meste, er boliglån forsikringspremier samlet månedlig med skatt og eiendom forsikring escrows, og er ment å bli eliminert automatisk etter at lånet er betalt ned til et punkt der LTV er lik eller mindre enn 78%. Det kan også være mulig å avbryte PMI når hjemmet har verdsatt seg nok til å gi eieren 20% egenkapital og en bestemt periode har gått, for eksempel to år. Noen långivere, som FHA, vil vurdere boliglånsforsikringen som en engangsbeløp og kapitalisere den inn i lånebeløpet.

Det finnes måter å unngå å betale for PMI. Den ene er ikke å låne mer enn 80% av eiendomsverdien når du kjøper et hjem; den andre er å bruke egenkapitalfinansiering eller et annet boliglån for å skaffe midler som trengs over 80% LTV.Det er mange programmer som tillater dette, men det vanligste kalles et 80-10-10 boliglån. De 80 står for LTV på det første boliglånet, de første 10 står for LTV på det andre boliglånet, og den tredje 10 representerer egenkapitalen som låner har i hjemmet. Selv om frekvensen på det andre boliglånet vil være høyere enn prisen på den første, blandet, bør den ikke være mye høyere enn prisen på et 90% LTV-lån, og for de fleste vil det være billigere enn å betale for PMI.

Dette er et eksepsjonelt alternativ for låntakere som ønsker å betale sine hjem tidlig fordi de kan akselerere betalingen av det andre boliglånet og eliminere den delen av gjelden raskt. Som en tommelfingerregel bør PMI unngås hvis det er mulig fordi det er en kostnad som ikke har noen fordel for låntakeren.

Gjeldstjenestedekningsgraden (DSCR) bestemmer en låners evne til å betale kostnadene for boliglånet. Ved å dele en låners månedlige nettoinntekt som er tilgjengelig for å betale boliglånskostnader av boliglånskostnadene, kan långivere vurdere sannsynligheten for at en låner vil misligholde pantbrevet. De fleste långivere vil kreve DSCR på mer enn en. Jo større forholdet er, jo større er sannsynligheten for at en låner vil kunne dekke lånekostnader og mindre risiko utlåner påtar seg. Jo større DSCR, desto mer sannsynlig vil en utlåner forhandle lånefrekvensen, fordi selv ved lavere rente får långiveren en bedre risikojustert avkastning. Av denne grunn bør låntakere forsøke å finne noen form for kvalifiserende inntekt de kan når de forhandler med en boliglåner. Noen ganger kan en ekstra deltidsjobb eller annen inntektsgenererende virksomhet gjøre forskjellen mellom kvalifiserende eller ikke kvalifiserende for et lån eller motta best mulig rente.

Fast vs. Flytende rente boliglån
En annen ting å vurdere når du handler for et boliglån, er om å få et fastrentesats eller flytende rentelån. En fast rente boliglån er en hvor prisen ikke endres for hele perioden av lånet. Den åpenbare fordelen med å få et fastrentelån er at låntakeren vet hva de månedlige lånekostnadene vil være for hele låneperioden. Imidlertid er et flytende rentenivå, for eksempel et rentebeløpbart boliglån eller et rentetilpasningslån (ARM), designet for å hjelpe førstegangs boligkjøpere eller personer som forventer at inntekten øker betydelig over låneperioden. (Hvis du vil vite mer, se Boliglån: Fastpris versus justerbar rente .) Når du undersøker hvilken type boliglån som skal gå med det, er det verdifullt å sammenligne renten. En stor ressurs for å sammenligne priser er en boliglån kalkulator.

Flytende lån tillater vanligvis låntakere å oppnå lavere innledende renter i løpet av de første årene av lånet, slik at de kan kvalifisere seg til et større lån enn om de hadde forsøkt å få et dyrere fastrentelån. Selv om fordelene kan være gode, medfører disse lånene en betydelig risiko for de låntakere hvis inntekt ikke vokser i takt med renteendringen.Den andre ulempen er at i de fleste tilfeller er kursendringen ikke kjent i begynnelsen av lånet fordi det vanligvis er knyttet til en markedsrente som bestemmes i fremtiden.

De vanligste typene ARM er en en, fem eller syv år gammel ARM. Den opprinnelige renten er normalt fast for en tidsperiode, hvorefter den tilbakestilles periodisk, ofte hver måned. Når en ARM tilbakestilles, justerer den seg til markedsrenten, vanligvis ved å legge til noe forhåndsbestemt spredning (prosentandel) til rådighetskassen. Selv om de fleste ARMer etter kontrakt kun kan øke med så mye, når en ARM justerer, kan det ende opp med å bli dyrere enn det gjeldende fastrentelånet for å kompensere utlåner for å ha tilbudt en lavere rente i innledningsperioden. (For å lære mer om risikoen som er forbundet med rentetilpasningslån, les ARMed And Dangerous .)

Rentebeløpige lån er en type ARM hvor låntakeren er ansvarlig for bare å betale boligrenter og ikke hovedstol i innledende periode inntil lånet går tilbake til et fast, hovedstolslån. Slike lån kan være svært fordelaktige for førstegangslåntakere fordi bare betalende renter reduserer den månedlige kostnaden for låneopptaket betydelig og vil tillate en å kvalifisere for et mye større lån. Men fordi låntakeren ikke betaler noen hovedstol i opprinnelig periode, endres ikke saldoen på lånet før låntakeren begynner å betale tilbake hovedstolen.

Låntakere må veie fordelen av å skaffe et større lån med risiko. Rentene flyter vanligvis i løpet av renten-perioden og vil ofte tilpasses i takt med endringer i markedsrenter. Låntakere må også kjempe med risikoen for at deres disponible inntekt ikke vil stige sammen med den mulige økningen i låneutgifter. (Rentebeløpige lån kan være fordelaktige, men for mange låntakere representerer de en felle. Les Rentebeløp: Hjemfri eller hjemløs? )

Bunnlinjen
Hvis du ser etter å finne et boliglån for første gang, er det noen ting som kan gjøres for å redusere vanskeligheten ved å sortere gjennom alle finansieringsalternativene. Den beste tilnærmingen er å ta litt tid til å bestemme hvor mye hjemme du faktisk har råd til og deretter finansiere tilsvarende. Boligeiere som har råd til å legge ned et betydelig beløp eller som har nok inntekt til å oppnå høy dekning, vil ha mest forhandlingsmakt med långivere og de fleste finansieringsalternativene. De som presser på det største lånet vil utvilsomt få høyere risikojustert rente, og deretter måtte de håndtere rentenes boliglån og privat boliglånsforsikring. En god boliglånsmedlem eller boliglånsbanker bør kunne hjelpe deg med å styre deg gjennom alle de forskjellige programmene og alternativene, men ingenting vil tjene deg bedre enn å vite hva du vil og hva du til slutt kan leve med.