Når du refinansierer boliglånet ditt, skjer alt på vurderingen. Hvis hjemmet ditt er så lavt at du er under vann, kan du ikke refinansiere. Hvis verdsettelsesverdien din plasserer egenkapitalen på mindre enn 20%, vil du bli sittende fast for å betale privat boliglånsforsikring (PMI) eller ta med penger til bordet for å gjøre en innbetalingsfinansiering. Dessuten kan du ikke få den laveste renten, siden långivere anser låntakere med mindre egenkapital til å være risikofylt. Hvis du tenker på refinansiering, bør du forstå vurderingens avgjørende rolle i prosessen.

Hva er en hjemmeevaluering?

En vurdering er en lisensiert eller sertifisert profesjonell oppfatning av et hjem verdi gitt av en uinteressert tredjepart. Talsmannen blir betalt for å yte tjenesten til å verdsette ditt hjem, men har ingen hud i spillet når det gjelder om du kan refinansiere som følge av verdien han eller hun kommer til. I en refinansieringstransaksjon beskytter vurderingen banken ved å sørge for at den ikke gir låntakeren mer penger enn eiendommen er verdt. Hvis eiendommen senere går inn i foreclosure av en eller annen grunn, ønsker långiveren å kunne selge eiendommen og få pengene tilbake.

Talsmannen besøker hjemmet ditt i mellom 30 og 45 minutter for å måle dimensjonene, undersøke dens fasiliteter og vurdere sin generelle tilstand både innvendig og utvendig, ta bilder av utsiden, garasjen og hvert interiør rom. Han eller hun undersøker deretter rekordene av egenskaper som ligner på deg - ideelt egenskaper i nabolaget ditt som har solgt nylig. Basert på hjemmebesøket og disse postene, kommer takseren til en profesjonell vurdering av hvor mye eiendommen din vil selge for hvis du legger den på markedet. Banken bruker denne verdien - sammen med din inntekt, eiendeler og kreditthistorie - for å bestemme hvor mye det vil låne deg.

Hvordan hjemmeevalueringer fungerer i dagens marked

Tre typer refinansieringstransaksjoner krever ingen vurdering. Hverken Federal Housing Administration s strømlinjefinansiere refinansiering, eller Veteransadministrasjonens rentesparingsrefinansieringslån krever en. I visse tilfeller er det ikke mulig å foreta Home Affordable Refinance Programmet. Alle andre typer refinansieringstransaksjoner krever en vurdering.

Føderale forskrifter dikterer hvordan långivere og taksere må oppføre seg gjennom hele vurderingsprosessen. Etter boligkrisen ønsket regjeringen å øke appraiserens uavhengighet for å forhindre muligheten for utlån basert på oppblåste hjemverdier. Dodd-Frank og Truth in Lending Acts krever nå at evalueringer skal "utføres uavhengig og fri fra upassende innflytelse og tvang."Fordi føderal vurderingskrav til uavhengighet definerer et smalt omfang av akseptable samspill mellom takstmottaker og lånepersonell, er långivere redd for at det å ha noen kontakt med taksere kan tolkes som å bryte loven ved å forsøke å påvirke vurdererens mening før vurderingen er fullført . Långivere tar feil på siden av forsiktighet for å unngå muligheten for alvorlig disiplinær handling. Låntjenestemenn og meglere kan ikke velge takseren, og heller ikke låntakeren. Låntakere kan heller ikke sende inn en vurdering som ble utført for en annen utlåner, selv om de "kan fortelle banken at det foreligger en annen vurdering, og banken kan be om vurderingsrapporten direkte fra den andre institusjonen. "

Utlåner vil ofte bestille vurderingen gjennom en tredjepart kalt et vurderingsforvaltningsselskap (AMC)." Bruk av en AMC er ikke et krav, men det er en felles tilnærming til vurdererens uavhengighet, sier Joe Parsons, seniorlån offiser ved PFS Finansiering av Dublin, California, en regional banker og boliglån megler.

Mange långivere - spesielt små, lokale - har direkte henvisninger med et lite panel av taksere og bruker ikke AMC. Eller utlåner kan ha en egen uavhengig avdelingsavdeling. Evaluatøren bør ha lokal kunnskap om området (kalt markedskompetanse). Bedømmere forventes å følge Uniform Standards of Professional Appraisal Practice utstedt av Appraisal Foundation, en profesjonell organisasjon, selv om disse standardene ikke er lov.

Hjemmeavgiftskostnader

Vurderingsavgiftene varierer fra stat til annen, men taksere må kreve vanlige og rimelige avgifter for området. Forvente å betale $ 300 til $ 500 for en vurdering av et standard enkeltfamiliehus.

"Flere komplekse egenskaper er dyrere fordi inspeksjonen tar lengre tid," sier Erin Benton, visepresident for Decorum Valuation Services, et vurderingsselskap i Ellicott City, Md.

Du må betale gebyret foran Tiden for vurderingen, ikke ved avslutning; Uansett om lånet ditt lukkes, gjorde takseren fortsatt jobben. Selv om avgiften kan virke som om det gjør det mulig å få refinansieringsvilkårene du vil, kan det virke som en sløsing med penger hvis en lav vurdering betyr at du ikke kan refinansiere.

Siden långivere ikke kan diskutere et hjem verdi eller forventet "målverdi" med en takstler på tidspunktet for oppdraget, kan huseiere ikke få tak i en taksens vurdering av om deres hjem er sannsynlig å vurdere høyt nok for at de skal refinansiere før de Betal for tjenesten, slik de kunne før de nye reglene. I beste fall kan du søke etter nylig sammenlignbare salg på nettsteder som Zillow og Redfin, men deres poster kan være ufullstendige.

Et annet alternativ er å spørre en eiendomsmegler om å gjøre en sammenlignende markedsanalyse og gi deg utskrifter av nylig sammenlignbare salg fra Multiple Listing Service, sier Bruce Ailion, en agent med RE / MAX Greater Atlanta. Spør pent, siden de vil gjøre deg til en tjeneste - i motsetning til et hjemsalg, vil agenten ikke tjene noen provisjon fra refinansieringen.

Forbedre sjansene dine for en høy vurdering

Verdien takstmottakeren gir ditt hjem, er i stor grad avhengig av de siste salgsprisene på sammenlignbare egenskaper, men du tar feil hvis du tror du ikke kan gjøre noe for å hjelpe hjemmet ditt i den høye enden av den potensielle vurderingsverdien.

Å få tak i hjemmet ditt, ligner på en første date, sier Ailion. Mens du ikke har noen ide om hvordan partneren din vil like eller evaluere deg, blir det godt preparert betydelig forbedrer sjansene dine for å bli ansett som attraktiv. "Så det er med vurderingen," sier han.

"Din eiendom skal være pent og rent, ryddig og lett å inspisere. Noen kjæledyr bør være inneholdt og lukter maskerte. Du vil ikke at takseren skal bli rushed for å komme seg ut, sier Ailion.

Slik vurderer appraisører hvordan de virker:

"Det bør vanligvis ikke være noe om plenen din ikke blir slått eller huset ditt er et rot," sier Ralph J. Vaccari, president for Vaccari & Associates

Marblehead, Mass. "Det er imidlertid viktig å innse at et skittent eller uklart hjem kan øke slitasje utover normalt, og at tilstanden faktisk kan påvirke verdien. "

Evaluatøren bryr seg om følgende, sier Vaccari:

utvendig og innvendig tilstand

• totalt romtall
• funksjonalitet, inkludert innredning og innredning av innvendig rom og funksjonell forældelse
• forbedringer av kjøkken og bad , vinduer, taket og hjemmets systemer (oppvarming, elektrisk og rørleggerarbeid) de siste 15 årene som gjør hjemmet mer oppdatert, funksjonelt og levedyktig i dagens standarder
• tilstand og alder av hjemmets systemer > Eksteriørutstyr som garasjer, dekk og verandaer
• plassering
• ubehagelige funksjoner, for eksempel et utvendig utseende som er uforenlig med resten av nabolaget.
• Det er en god ide å påpeke funksjoner som ikke kan være umiddelbart tilsynelatende som potensielt kunne legge til vurdererens oppfatning av verdi, sier Parsons.
• Før appraiser kommer

Forbereder hjemmet ditt for en taksers besøk, er imidlertid annerledes enn å forberede det til en potensiell kjøper.

"Når du åpner hjemmet ditt til en potensiell kjøper, vil du utløse følelsesmessige svar," sier Parsons. "Som selger vil du at kjøperen skal kunne forestille seg hvor glad og komfortabel de vil være der. Ingen slike subjektive hensyn gjelder for en vurdering, sier han.

Vaccari legger til at et hus vil ikke gjøre endringer, for eksempel å rive opp gammelt teppe for å avsløre tregulv, for en vurdering, som han eller hun kan for en selger. Men oppfriskning av husets maling, både innvendig og utvendig, kan hjelpe, som kan rydde bort rot for å gi full tilgang og visning av alle områder av hjemmet, inkludert kjelleren.

Til slutt, "Hvis skattepostene er feil, peker det ut," sier Ailion.

Ellers er det taksens ansvar å oppdage problemer og stille spørsmål der det er nødvendig, sier Vaccari.

Hvis du sikrer en god vurdering

Gratulerer! Du har fullført et stort skritt i refinansiering av boliglånet ditt. Nå er det på tide å gå gjennom neste rekke trinn med lånepersonen din. Hvis du har sikret en gunstig vurdering, bruk deretter et verktøy som Investopedias boligkalkulator for å undersøke renten på et refinansiert boliglån til et hjem av verdien. Å være bevæpnet med disse tallene, kan hjelpe deg med noen forhandlingsmakt når du møter med utlåner.

Få en annen vurdering på lav vurdering

Noen ganger er verdien av appraiser ikke bare lavere enn du vil at den skal være, men lavere enn du tror at ditt hjem er verdt.

"En vurdering er bare en persons oppfatning," sier Ailion. "Selv om dette er en utdannet og utdannet mening, som med alle yrker, er det gode og dårlige utøvere. "

Gitt de strenge føderale forskriftene som styrer prosessen, er det noe du kan gjøre med lav vurdering?

"Hvis boligen ikke liker verdien av vurderingen, kan de skrive et klagebrev til utlåner eller AMC, men sjansen for at en taksfører endrer sin mening er svært slank, med mindre husseieren har overveldende bevis at verdien er av, sier Benton.

Din klage vil bare lykkes hvis du viser at takseren gjorde en betydelig feil, for eksempel notering av kvadratfotene eller romtellingen feilaktig; se bort fra en viktig rekreasjon, for eksempel et basseng eller spa; eller ignorerer et sammenlignbart salg som kan støtte en høyere verdi mens "kirsebær plukking" er en mindre egnet sammenlignbar som vil indikere en lavere verdi, sier Parsons.

Du kan også gjøre en sak ved å påpeke at komposisjonene som brukes var i et dårligere skoleområde eller en underordnet underavdeling som ikke hadde en HOA med svømmebassenger og tennisbaner, at alle sammenlignbare var distressed eller REO-salg, eller at de har andre negative eksternaliteter som påvirker verdien, for eksempel å være på en travel gate, sier Ailion. "Forklar hvorfor de er forskjellige og ikke lik din. Du må bevise at noe er i feil med de valgte sammenlignbare. "

Dine valg når vurderingen er lav

Hvis du ikke klarer å utfordre en lav vurdering, hvordan sikrer du at refinansieringen går gjennom? Hvis vurderingen setter deg på mindre enn 80% egenkapital - noe som betyr at långiveren krever at du betaler for privat kredittforsikring - kan du gjøre en innkjøpsfinansiering og få flere tusen dollar til å lukke for å komme til det magiske 80% lånet til -verdier og unngå PMI. Du kan også velge å betale PMI for nå. Hvis boligverdiene fortsetter å stige, kan du gi sammenlignbare salg til boliglånet ditt, og be om å fjerne PMI, selv om du ikke har betalt mye av hovedstolen. Hvis vurderingen avslører at du er under vann, er alt du kan gjøre, vente på at markedet skal bli bedre, med mindre du kvalifiserer for et statsstøtteprogram, som HARP.

Bunnlinjen

Forstå hvordan evalueringsprosessen fungerer, gir deg den beste muligheten til å få en taksator til å tildele høyest mulig verdi til eiendommen din.Vurderinger kommer ikke alltid inn på verdiene låntakere håper på, og de er en menneskelig prosess med plass til subjektivitet og feil. Du kan appellere en lav vurdering, men du vil bare lykkes med sterke data for å sikkerhetskopiere deg.