Hva er et "Home-Equity Loan"

Et boliglån, også kjent som et "egenkapitallån", et boliglånsrentelån eller et andre boliglån, er en type forbruksgjeld. Det tillater eiere å låne mot egenkapitalen i boligen. Lånet er basert på forskjellen mellom boligeiendom og hjemmetes nåværende markedsverdi. I hovedsak er det et boliglån, og det gir også sikkerhet for en eiendomsbasert sikkerhet utstedt av utlåner og skattefradragsrenter for låntakeren. Som med eventuelle boliglån, hvis lånet ikke er betalt, kan boligen bli solgt for å tilfredsstille den gjenværende gjelden.

Home-equity lån eksploderte i popularitet etter skattereformloven av 1986, da de ga en måte for forbrukerne å omgå noe av de viktigste bestemmelsene, noe som eliminert fradrag for renter på de fleste forbrukerkjøp . Det store unntaket: Interessen for bostedsbasert gjeld. I dag, med et boliglån, kan huseiere låne opp til $ 100 000 og fortsatt trekke alle renter når de legger inn selvangivelsen (forutsatt at de gjør spesifiserte fradrag).

Hvor stor er Home-Equity Loans?

Hvor mye noen kan låne, er delvis basert på et kombinert CLTV-forhold på 80% til 90% av hjemmets verdsettede verdi. Beløpet på lånet, samt rentenivået, vil selvsagt også avhenge av lånerens kredittpoeng og betalingshistorie.

BREV NED 'Hjemme-egenkapitallån'

Boliglån i hjemmet finnes i to varianter - fastrentelån og kredittkort. Fastrente lån gir en enkelt, engangsbeløp til låntakeren, som tilbakebetales over en fastsatt periode (vanligvis fem til 15 år) til en avtalt rentesats. Betalingen og renten forblir den samme over lånets levetid. De må tilbakebetales i sin helhet dersom hjemmet de er basert på, selges.

Fordeler for forbrukerne

Home-equity lån gir en enkel kilde til kontanter. Å skaffe en er ganske enkelt for mange forbrukere fordi det er en sikret gjeld. Långiveren kjører en kredittsjekk og bestiller en vurdering av hjemmet ditt for å bestemme kredittverdigheten og den samlede låneverdien.

Renten på et hjemme-egenkapitallån, selv om det er høyere enn et første boliglån, er mye lavere enn på kredittkort og andre forbrukslån. Som sådan er nummer én grunnen til at forbrukere låner seg mot verdien av sine hjem via et fastrentet boliglån på egenkapitalen, å betale kredittkortbalanser (ifølge bankrate). Rente på boligkapitallån er også fradragsberettiget, som nevnt tidligere. Så, ved å konsolidere gjeld med boliglånet, får forbrukerne en enkeltbetaling, en lavere rente og skattefordeler.

Fordeler for långivere

Home-equity lån er en drøm som kommer i oppfyllelse for en utlåner, som etter å ha tjent interesse og avgifter på lånerens første boliglån, tjener enda mer interesse og avgifter.Hvis låntageren misligholder, får långiveren å beholde alle pengene opptjent på det første boliglånet og alle pengene som er opptjent på boliglånet; pluss utlåner får til å repossess eiendommen og selge den igjen. Selv om det ikke finansierte det første boliglånet, gjør utlåner et sikret lån, som kan være mer fordelaktig enn det typiske usikrede eller personlige lånet. Fra et forretningsmodellperspektiv er det vanskelig å tenke på et mer attraktivt arrangement.

Den riktige måten å bruke boliglån på egenkapitalen

Home-equity lån kan være verdifulle verktøy for ansvarlige låntakere. Hvis du har en stabil, pålitelig inntektskilde og vet at du vil kunne betale tilbake lånet, gjør den lave renten og skattefradrag det fornuftige alternativet.

De er generelt et godt valg hvis du vet nøyaktig hvor mye du trenger å låne og hva du skal bruke pengene til. Du er garantert et visst beløp, som du mottar i sin helhet ved avslutning. "Home-equity lån er generelt foretrukket for større og dyrere mål som ombygging, betaling for høyere utdanning eller gjeldskonsolidering siden midlene er mottatt i en engangsbeløp," sier Richard Airey, en låneansvarlig med Finance of America Mortgage in Portland, Maine. Selvfølgelig, når du søker, kan det være litt fristet å låne mer enn du umiddelbart trenger, siden du bare får utbetalingen en gang, og du vet ikke om du kvalifiserer for et annet lån i fremtiden.

Gjenkjenne fallgruver

Hovedproblemet er at boliglån kan virke som en altfor lett løsning for en låner som kanskje har gått inn i en evig syklus av utgifter, lån, utgifter og synker dypere i gjeld . Dessverre er dette scenariet så vanlig at långiverne har en term for det: Reloading, som egentlig er vane med å ta ut et lån for å betale eksisterende gjeld og frigjøre ekstra kreditt, som låntakeren bruker til å foreta ytterligere kjøp.

Reload fører til en spiralgjeldssyklus som ofte overbeviser låntakere om å henvende seg til boliglån med et beløp verdt 125% av egenkapitalen i lånerens hus. Denne typen lån kommer ofte med høyere avgifter fordi, siden låntakeren har tatt ut mer penger enn huset er verdt, er lånet ikke sikret med sikkerhet. Videre er renten betalt på den delen av lånet som ligger over verdien av hjemmet,

ikke skattemessig fradragsberettiget. Hvis du vurderer et lån som er verdt mer enn ditt hjem, kan det være på tide for en virkelighetskontroll. Var du ikke i stand til å leve innenfor dine midler når du bare skylde 100% av verdien av ditt hjem? I så fall vil det trolig være urealistisk å forvente at du vil være bedre når du øker gjelden med 25%, pluss renter og avgifter. Dette kan bli en glidende skråning til konkurs.

Handle rundt

Fordi boliglån ikke involverer like store beløp som boliglån, er det lettere å sammenligne vilkår og renter. Når du ser, "fokuser ikke bare på store banker, men i stedet vurdere et lån med din lokale kredittforening," anbefaler Movearoo.com Fast eiendom og Flytting Ekspert Clair Jones. "Kredittforeninger tilbyr noen ganger bedre rente og mer personlig kontotjeneste hvis du er villig til å håndtere en langsommere programbehandlingstid. "

Som med et boliglån, kan du be om et godt tro estimat. Men før du gjør, gjør ditt eget ærlige estimat av økonomien din. Casey Fleming, realkonsulent hos C2 Financial Corporation og forfatter av "The Loan Guide: Hvordan få det beste mulige boliglånet", sier: "Du bør ha en god følelse av hvor kredittverdien og hjemverdien er før du søker, for å spare penger. Spesielt på vurdering [av ditt hjem], som er en stor bekostning. Hvis vurderingen din kommer for lav til å støtte lånet, er pengene allerede brukt "- og det er ingen refusjon for ikke kvalifisering.

Bare fordi det er for en mindre mengde penger, betyr det ikke at du ikke går gjennom en søknadsprosess. Ifølge Sahakian, i tillegg til å gi bevis på eierskap og egenkapital tilgjengelighet, vil du trenge lønnsstubber i minst den siste måneden, to års selvangivelse, tre til seks måneder med kontoutskrifter, identitetsbevis og eventuelt annen dokumentasjon.

Kjør tallene

Hvis du kvalifiserer for lånet, vær sikker på at du forstår hvordan det fungerer. Tradisjonelle boliglånslån har en tilbakebetalingstid, akkurat som vanlige konvensjonelle boliglån. Du foretar faste, faste betalinger som dekker både hovedstol og renter. Det er ganske greit.

Før du signerer, bør du kjøre tallene med banken din og sørge for at lånets månedlige utbetalinger faktisk vil bli lavere enn de samlede betalingene av alle dine nåværende forpliktelser. Selv om boliglån har lavere rente, kan termen på det nye lånet være lengre enn for eksisterende gjeld.

For eksempel, hvis du har et autolån med en balanse på $ 10 000 med en rente på 9% med to år igjen på sikt, konsoliderer den gjelden til et boliglån på 4% med en periode på fem år ville faktisk koste deg mer penger hvis du tok alle fem årene til å betale av boliglånet. Husk også at hjemmet ditt er nå sikkerhet for lånet i stedet for kjøretøyet, så hvis du er standard på boliglånet ditt, er ditt hjem på spill, ikke bilen din. Å miste hjemmet ditt vil være betydelig mer katastrofalt.

Av den grunn alene bør du prøve å betale så mye du kan på lånet hver måned for å beskytte din bolig mot foreclosure. Før du gjør noe som setter huset ditt i hock (eller dypere i hock), veier alle dine muligheter. Og hvis du får lånet til å betale av plast, motstå fristelsen til å kjøre opp disse kredittkortregningene igjen.