Den spredte forstedene McMansion og tre-bil-garasjen kan gå veien for den svarte Oldsmobile.

De som ønsker å investere i boligeiendommer kan gjøre det bra å fokusere på storbyområder i nærheten av offentlig transport, i stedet for å regne med en videreføring av forstadsutbrudd, ifølge eksperter og nyere studier.

Ta det som skjer i Richmond, Va. "Folk kommer tilbake til byene," sa Scott Garnett, en eiendomsmegler i Richmond som har bodd i sentrum i 23 år. Nybegynnere i nabolaget inkluderer par i 50- og 60-tallet, samt yngre mennesker fra Washington, D. C.-området, som i stedet velger å flytte seg helt, som er lei av lange pendler til nasjonens hovedstad fra Virginia forsteder som Fredericksburg. Garnett, som bor i det historiske Fan-distriktet i Richmond, oppkalt etter den fanformede utformingen av gatene, sa at fra sin viktorianske brownstone i 1908 kan han gå sine barn i skole, velge mellom mer enn 30 restauranter og besøke Virginia Arts Museum. "Jeg tror vi vil gå tilbake som et samfunn til hvordan det pleide å være" før biler og motorveier tillot etableringen av forsteder, sa han.

Det fornyede ønske om å leve i byen er uttalt av tallene. Hjemverdiene i Garnets sentrum Fan-distriktet falt med 11% fra 2007 til 2010 - men hadde i stor grad gjenopprettet tapene sine innen 2013, ifølge lokal eiendomsdata. Derimot var forstadsområder mye langsommere å sprette tilbake. Hjem verdier i N. W. Chesterfield, Va., Forsteder i underavdelinger som ble bygget fra 1975 til 2013, falt med litt over 20% i samme periode og hadde bare gjenopprettet 6% av verdien i fjor. Prisene per kvadratmeter i sentrale områder forblir godt over de i forstedene, med boliger koster 188 dollar per kvadratmeter i Fan-distriktet og 130 dollar per kvadratmeter i burbs.

Nasjonalt marked

Virginia-markedet sporer de siste endringene i det nasjonale eiendomsmarkedet. Om lag 60% av respondentene til National Association of Realtors 2013 Fellesskapspreferanseundersøkelsen i november sa at de foretrakk et nabolag med en blanding av hus, butikker og rekreasjon som de kunne gå til, i stedet for en som krevde kjøring. De sa også at de var mer villige til å gå på kompromiss med størrelsen på huset enn nabolaget, selv om de fremdeles foretrukket enfamiliehus over condos eller leiligheter. Det minst populære valget av fellesskap var et forstadsområde med bare hus.

Metropolitan nabolag nasjonalt holdt også generelt sine eiendomsverdier bedre enn mange forsteder i boligmarkedet.En studie fra Brookings institusjon som ble utgitt i mai 2012, basert på nabolag i Washington, DC metroområdet, sa: "Mens amerikanske hjemverdier falt jevnt mellom 2008 og 2011, opplevde fjerne forsteder de sterkeste prisfallene, mens flere nærliggende nabolag holdt fast eller i noen tilfeller så prisøkninger. "

Rapporten videre bemerket," Det ser ut til at USA kan være i begynnelsen av et strukturelt eiendomsmarkedet skift. Fremvoksende bevis peker på en preferanse for blandet bruk, kompakt, rekreasjonsrikt, gjennomgangstilgjengelig nabolag eller gangbare steder. "Det fant bevisene også brukt på kommersiell og detaljhandel eiendom.

"Den tilsynelatende manglende samsvar mellom forsyning og etterspørsel for gangbare steder kan bidra betydelig til prispremien disse stedene krever", sier rapporten, og citerer en underforsyning av småpartier og tilknyttede boliger i gangbare samfunn på 11% og 8 % henholdsvis "mens store boliger er overlevert med en estimert 18%. "

En annen studie av en annen organisasjon på 94 000 transaksjoner på 15 boliger markerte at en økning på 1 poeng i en walkability-score var knyttet til en gjennomsnittlig økning på $ 700 til $ 3000 i hjemverdier.

California, som praktisk talt oppfunnet urban sprawl, opplever også en gjenoppblomstring av byens stil. "Det er en trend som ikke bare er øst og vestkysten, men også andre store storbyområder som har rimelig interessante sentrum," sa Selma Hepp, sjeføkonom for California Association of Realtors, som skrev sin Ph.D.-avhandling på University of Maryland i 2011 på omplassering av urbane sentre. Cleveland Ohio, Charlotte, N.C., San Francisco, og til og med downtown Los Angeles ser en fornyet interesse fra homebuyers, sa hun. I forstedene bygger noen utviklere nye mesterplanlagte boligoppdelinger for å ligne tradisjonelle samfunn med fortau, torg og en blanding av kommersiell og boligbruk, sa hun.

Faktorer bak bybehov

Flere faktorer har konvergert for å skape denne nye nye virkeligheten. Høyere drivstoffkostnader, økende trafikkbelastning og en skiftende blanding av homebuyers fra kjernen familien Mom, Pop og barna til single, dual-karriere og multigenerational husholdninger, innvandrere og en yngre generasjon mired i forbruksgjeld er alle grunner for at folk til foretrekker sentrale byen som bor i forstedene fra 1950-tallet og 1960-tallet.

Ungdommer deres 20 og 30 er spesielt opptatt av livsstil i byene i energieffektive, miljøvennlige og teknologisk velutstyrte boliger med høyhastighets Internett-tilkoblinger, ifølge homebuyer-undersøkelser. Urban Land Instituttets Terwillinger Center for Boligundersøkelse fant at 40% av Millennials uttrykte en preferanse for mellomstore eller store byboende, sammenlignet med 28% av alle respondentene. Den gjeldsbyrde yngre generasjonen kan ikke ha råd til vedlikehold av viltvoksende boliger og bilene som kreves for pendler til arbeid.Samtidig prøver mange babyboomere å redusere seg til mindre boliger som krever mindre vedlikehold og lavere skatter. Begge gruppene øker etterspørselen etter offentlig transport, som er mer utbredt i byer.

For å være sikker, vil mange fortsatt ha en tradisjonell forstadsstil. Kvadratmengden av det gjennomsnittlige amerikanske hjemmet har klatret siden 1970-tallet. En nasjonalforening for hjemmekjøpernes undersøkelse av nye og potensielle kjøpere utgitt i fjor viste at et "overveldende flertall av kjøpere ikke bryr seg om å leve i en sentral by, da bare 8% rapporterer det som deres foretrukne sted" og at 36% foretrekker å kjøpe i en ekstern forstad, 30% i en nærområde og 27% i et landlig område.

Det er sagt at det er et økende antall historier som Gen-X-paret Josh Bennett, 32, en økonomi- og driftsleder og hans kone Reema, 31, en ingeniør som forventer sitt første barn. De kjøpte nylig et 3100 kvadratmeter hjem bygget i 1910 i Richmond nær Virginia Commonwealth University, som begge deltok.

De kjøpte huset fra et pensjonert par som flyttet til en etasjes villa i nærheten. Mr. Bennett sa at han og hans kone syntes å kjøpe i forstedene til Richmond, hvor det er utmerkede skoler, men ble forelsket i livets sentrum. Deres samfunn har en god grunnskole innen gangavstand. Mens ungdomshøgskolen og videregående skoler er "mer tvilsomme", sa han, han håper de vil bli bedre etter hvert som befolkningen i aktive unge familier øker, sa han.

Mr. Bennett sa at hans mor og bror følte at paret ville ende opp med å kjøpe et forstadshjem som det han vokste opp i, "men de kan sette pris på vår livsstil nå … Det er en følelse av fellesskap og nesten nostalgi som følger med å bo i byen og kjenne naboene og brevmannen og mangfoldet av mennesker som bor rundt deg. Det føles naturlig og trøstende. Vi har ingen angrer. Vi elsker å være her og livskvaliteten har vært bra, sier han.

The Bottom Line

Ifølge demografiske og eiendomsdata fra ulike amerikanske byer, foretrekker flere mennesker seg i byen som bor i forstadsområder. Retirement Baby Boomers og Gen X / Yers gir opp kvadratfotografering for tettere urbane eller semi-urban områder. Disse trendene tyder på at mindre boliger i nærheten av offentlig transport kan være en bedre investering i nær fremtid enn store McMansions i fjerne forsteder.