Boliglån kommer i to primære former - fast rente og justerbar rente - med noen hybridkombinasjoner og flere derivater av hver. En grunnleggende forståelse av rentenivået og de økonomiske påvirkningene som bestemmer fremtidig rentesats, kan hjelpe forbrukerne til å gjøre økonomisk forsvarlige boliglånsbeslutninger, for eksempel å velge mellom et fastrentetilpasningslån eller rentetilpasningslån (ARM), eller avgjøre om refinansiere ut av en justerbar rente boliglån.

I denne artikkelen diskuterer vi innflytelsen av renten på boliglånsindustrien, og hvordan begge endene vil påvirke beløpet du betaler for hjemmet ditt.

Lånproduksjonslinjen

Boliglånsindustrien har tre hoveddeler eller bedrifter: boliglånsopphavsmannen, aggregatoren og investoren.

Lånets opphavsmann er utlåner. Långivere kommer i flere former, fra kredittforeninger og banker til boliglån meglere. Boliglånsinstitusjoner innfører og markedslån til forbrukerne. De selger lån. De konkurrerer med hverandre basert på renter, avgifter og servicenivåer de tilbyr til forbrukerne. Renter og avgifter som de belaster forbrukerne bestemmer sine fortjenestemarginer. De fleste boliglånsopphavsmennene gjør ikke "portefølje" lån (noe som betyr at de ikke beholder lånefordelen). I stedet selger de boliglånet i det sekundære boliglånsmarkedet. Rentene de tar på forbrukerne, bestemmes av fortjenestemarginene og prisen de kan selge boliglånet på i det sekundære boliglånsmarkedet.

Samlere kjøper nyutstedte boliglån fra andre institusjoner. De er en del av det sekundære boliglånsmarkedet. De fleste aggregatene er også boliglånsopphavsmenn. Aggregatorer samler mange lignende boliglån sammen for å danne verdipapirforetak (MBS) - en prosess som kalles securitisasjon. Et pantsikret sikkerhet er et obligasjonslån støttet av et underliggende pantelån. Boliglånsbevittede verdipapirer er solgt til investorer. Prisen som pantsikrede verdipapirer kan selges til investorer, bestemmer prisen som samlere vil betale for nyopprettede boliglån fra andre långivere og rentene de tilbyr til forbrukerne for sine egne boliglånsopprinnelser.

Det er mange investorer i pantesikrede verdipapirer: pensjonsmidler, verdipapirforeninger, banker, hedgefond, utenlandske myndigheter, forsikringsselskaper, og Freddie Mac og Fannie Mae (statlig støttede bedrifter). Siden investorene prøver å maksimere avkastningen, kjører de ofte relative verdianalyser mellom boliglånsbevittede verdipapirer og andre rentepapirer som for eksempel bedriftsobligasjoner. Som med alle finansielle verdipapirer, bestemmer investorens etterspørsel etter pantesikrede verdipapirer prisen de vil betale for disse verdipapirene.

Bestem Investorer Boliglån?

I stor grad bestemmer boliglånsbesatte sikkerhetsinvestorer boliglånsrenter som tilbys til forbrukerne. Som forklart ovenfor slutter boliglånsproduksjonslinjen i form av et pantsikret sikkerhet kjøpt av en investor. Det frie markedet bestemmer markedets rentepriser som investorene skal betale for boliglånsbidrag. Disse prisene går tilbake gjennom boliglånsindustrien for å bestemme rentene som tilbys til forbrukerne.

Fastrentesatslån Renten på fastrentetilpasning er fast for boliglånets levetid. Men i gjennomsnitt har 30-årige fastrentede boliglån en levetid på bare rundt sju år. Dette skyldes at villaeiere ofte flytter eller vil refinansiere sine boliglån.

Hypotekssikkerhetspriser er høyt korrelert med prisene på amerikanske statsobligasjoner. Dette betyr at prisen på et pantsikret sikkerhet støttet av 30-årige boliglån vil flytte med prisen på US Treasury femårs notat eller US Treasury 10-årig obligasjon basert på en finansiell hovedstol kjent som varighet. I praksis er en 30-års boliglån lengre nær femårs notatet, men markedet har en tendens til å bruke 10-årsobligasjonen som referanseindeks. Dette innebærer også at renten på 30-årige fastrentelån tilbys til forbrukerne, skal flytte opp eller ned med utbyttet av USAs 10-årige obligasjon. Obligasjonsutbyttet er en funksjon av kupongrenten og prisen.

Økonomiske forventninger bestemmer pris og avkastning på amerikanske statsobligasjoner. En bånds verste fiende er inflasjon. Inflasjon eroderer verdien av fremtidige obligasjonsbetalinger - både kupongbetalinger og prinsippet om tilbakebetaling. Derfor, når inflasjonen er høy eller forventes å stige, faller obligasjonsprisene, noe som betyr at rentene øker - det er et omvendt forhold mellom obligasjonens pris og avkastningen.

Fedens rolle

Federal Reserve spiller en stor rolle i inflasjonsforventningene. Dette skyldes at obligasjonsmarkedets oppfatning av hvor godt Federal Reserve kontrollerer inflasjonen gjennom forvaltningen av kortsiktige renter, bestemmer langsiktige renter, for eksempel utbyttet av den amerikanske statsobligasjonen på 10 år. Med andre ord, fastsetter Federal Reserve nåværende kortsiktige rentesatser, som markedet tolker for å fastslå langsiktige rentesatser som utbyttet på den amerikanske statsobligasjons 10-årige obligasjonen.

Husk at renten på 30-årige boliglån er høyt korrelert med utbyttet av US Treasury 10-årig obligasjon. Hvis du prøver å prognostisere hvilke 30-årige fastrente boligrenter vil gjøre i fremtiden, se og forstå avkastningen på den amerikanske statsobligasjons 10-årige obligasjonen (eller femårs notatet), og følg hva markedet sier om Federal Reserve pengepolitikken.

Justerbar rente Mortgages

Renten på en justerbar rente kan variere månedlig, hver sjette måned eller årlig, avhengig av vilkårene for boliglånet. Renten består av en indeksverdi pluss en margin.Dette er kjent som den fullt indekserte renten. Det er vanligvis avrundet til en åttende av et prosentpoeng. Indeksverdien er variabel, mens marginen er fast for boliglånets levetid. For eksempel, hvis den nåværende indeksverdien er 6. 83% og marginen er 3%, vil avrundingen til nærmeste åttende av et prosentpoeng gjøre den fullt indekserte renten på 9 83%. Hvis indeksen falt til 6,1%, ville den fullt indekserte renten være 9,1%.

Renten på et rentetilpasningslån er knyttet til en indeks. Det finnes flere ulike boliglånsindekser som brukes for ulike rentebeløp, som hver er konstruert ved bruk av renten på enten en type økonomisk omsatt finansiell sikkerhet, en type banklån eller en slags bankinnskudd. Alle de ulike boliglånsindeksene er i stor grad korrelert med hverandre. Med andre ord beveger de seg i samme retning, opp eller ned, ettersom økonomiske forhold endres. De fleste boliglånsindekser betraktes som kortsiktige indekser. "Kortsiktig" eller "term" refererer til termen av verdipapirer, lån eller innskudd som brukes til å bygge indeksen. Vanligvis betraktes enhver sikkerhet, lån eller innskudd som har en løpetid på ett år eller mindre, på kort sikt.

De fleste kortsiktige rentene, inkludert de som brukes til å konstruere boliglånsindekser, er nært korrelert med en rente som kalles Federal Funds Rate.

Forecasting Changes

Hvis du prøver å prognose renteendringer på justerbar rente boliglån, se på formen på rentekurven. Rentekurven representerer utbyttene på amerikanske statsobligasjoner med løpetid fra tre måneder til 30 år.

Når kurven er flat eller nedover, betyr det at markedet forventer at Federal Reserve holder kortsiktige renter stabile eller flyttes lavere. Når kurvens form er oppadgående, forventer markedet at Federal Reserve skal flytte kortsiktige rentene høyere.

Kurvens bratte i begge retninger er en indikasjon på hvor mye markedet forventer at Federal Reserve øker eller senker kortsiktige rentene. Prisen på Fed Funds futures er også en indikasjon på markedets forventninger til fremtidige kortsiktige renter.

Bunnlinjen

En forståelse av hva som påvirker nåværende og fremtidige fast- og regulerbare rentenivåer kan hjelpe deg med å gjøre økonomisk forsvarlige boliglånsbeslutninger. Denne kunnskapen kan hjelpe deg med å ta en avgjørelse om å velge et rentegodt boliglån over en fastrente boliglån, og kan hjelpe deg med å bestemme når det er fornuftig å refinansiere ut av en justerbar rente boliglån. Nedenfor er noen få siste tips.

Ikke tro alt du hører på TV. Det er ikke alltid "en god tid å refinansiere ut av den rentable renten før renten stiger ytterligere." Rentene kan stige ytterligere fremover - eller de kan falle. Finn ut hva yieldkurven sier.

For mer, se

4 Nøkkelfaktorer som driver eiendomsmarkedet , Topp amerikanske boligmarkedsindikatorer og Hvordan rentesatser fungerer på et boliglån.