For mange amerikanere er eiendomsmegling, i form av et familiehus eller utleieeiendom, deres enkelt største investeringsklasse. Disse investorene oppfatter ofte eiendomsmegling som en av de sikreste og mest pålitelige investeringene over en periode. Imidlertid innebærer eiendomsinvestering en høy innkjøpspris (vanligvis finansiert av et lån med renter), en lang investeringsperiode og stor usikkerhet. I stedet for å kjøpe faktisk eiendom, kan investorer vurdere å begrave eiendomsmuligheter som en måte å investere i fast eiendom til lavere pris og med færre utgifter.

En realistisk titt på beregning av fortjeneste i fast eiendom

En nybegynner eiendomsinvestor kan se på en to-roms leilighet og se at om 5 år økte den i verdi fra $ 100 000 til $ 300 , 000 og konkludere en tredobling av investeringsverdi. Imidlertid savner denne enkle analysen rutinemessige utgifter som kan omfatte finansieringsavgifter for kjøp av eiendom, månedlige rentebetalinger, registrerings- og stempelavgift, eiendomsskatt, provisjoner til agenter under kjøp eller salg, månedlige foreningsavgifter, vedlikehold og reparasjoner, forsikring og Andre gjeldende lokale skatter (for eksempel kapitalgevinst skatt til salgs eller en eiendomsvurdering over et visst nivå som kvalifiserer eieren for en formue skatt).

Med tanke på alle disse faktorene, reduseres den realistiske verdien av avkastning for eiendom betydelig, og kan ikke fullt ut forstås av den felles investor (relatert: Hvordan beregne du investeringsavkastningen). Utviklingen i investeringsperioden kan føre til vanskeligheter med å selge eiendommen senere. For eksempel kan en støyende ny motorvei eller en spike i kriminalitet devalue eiendommen. (Relatert: De viktigste faktorene for investering i fast eiendom)

En billigere måte å investere og profitt på i fast eiendom er gjennom eiendomsmuligheter.

Hva er en eiendomsmulighet?

En eiendomsmulighet er en spesialdesignet kontrakt mellom to parter (en kjøper og en selger). Selgeren tilbyr kjøperen muligheten til å kjøpe en eiendom, for en bestemt tidsperiode til en fast pris. Kjøperen kjøper muligheten til å kjøpe eller ikke kjøpe eiendommen i den angitte tidsperioden.

For retten til dette alternativet betaler kjøperen selgeren en opsjonspremie. Hvis kjøperen bestemmer seg for å kjøpe eiendommen (med andre ord, utnytte eiendomsopsjonen), må selgeren selge eiendommen til kjøperen i henhold til vilkårene i den eksisterende avtalen.

Du har kanskje møtt begrepet alternativer når du kjøper aksjer. Alternativer gir mange valg til kjøperen. De kan utøves tidlig (amerikansk type), holdes til opsjonsutløpet, eller selges til en annen kjøper før utløpet.

Eiendomsmuligheter er ofte brukt av eiendomsutviklere og investorer i kommersiell eller avansert bolig.Eiendomsmuligheter gir mer fleksibilitet og lavprishandel og investeringsmulighet til kjøpere, med begrensede fordeler for selgere.

Eksempel på en eiendomsopsjonshandel

Her er en omfattende analyse av risiko og belønning av et eiendomsmuligheter scenario. Anta at en byggherre har $ 500 000 og ønsker å kjøpe et land som selgeren ønsker $ 2 millioner. Byggeren er usikker på få ting:

1) Kan byggmesteren øke $ 1. 5 millioner gjennom banklån eller andre kilder?

2) Kan byggmesteren få nødvendige tillatelser for bolig eller kommersiell utvikling eller videreutdeling av eiendommen?

3) Kan byggmesteren skaffe penger og få tillatelser før en annen byggmester kjøper landet?

I denne situasjonen er et eiendomsmuligheter alternativ passende. For en definert, ikke-refunderbar kostnad (kalt eiendomsopsjonspremie eller vederlaget) på si $ 25 000, kan byggeren inngå en eiendomsopsjonsavtale med selgeren. Eiendomsopsjonen gjør det mulig for byggherren å låse fast salgsprisen på $ 2 millioner over en periode på 6 måneder. I løpet av denne tiden kan byggmesteren skaffe penger, skaffe tillatelser, og enten kjøpe eiendommen (tilbringer totalt $ 2 millioner pluss opsjonspremien på $ 25 000), gå bort fra eiendommen (og miste $ 25 000), eller selg alternativet til en annen kjøper for en omsettelig pris. Uansett vil selgeren gjøre ytterligere $ 25 000 fra eiendommen.

Kontrakten om eiendomsmegling vil inneholde følgende betingelser:

eiendomsdetaljer (plassering, størrelse og andre detaljer)

• kontraktens varighet (6 måneder fra handelsdato)
• opsjonspremie eller beløpsmengde ($ 25 000 ikke refunderbart betalt av kjøperen til selgeren på handelsdagen)
• avtalt kjøpesum dersom opsjonen utøves under kontrakten ($ 2 millioner)
• For kontraktens 6 måneders varighet er det fire mulige scenarier.

Scenario 1:

Byggeren er godkjent for en $ 1. 5 millioner banklån. Han bekrefter også at han kan få nødvendige tillatelser for utvikling. Han utøver sin eiendomsmulighet til å kjøpe eiendommen til en forutbestemt pris på $ 2 millioner. Selgeren mottar $ 2 millioner pluss beholder den ekstra $ 25.000 opsjonsprisen. Scenario 2:

Etter 2 måneder oppdager bygningsmannen at han ikke vil kunne få en utvinningstillatelse. I løpet av de neste 4 månedene, klarer byggmesteren å finne en annen part villig til å kjøpe eiendommen for 2 millioner dollar. Byggeren selger eiendomsmulighetene til det nye partiet til en ny pris på $ 30 000. Det nye partiet erstatter byggmesteren i den opprinnelige opsjonskontrakten. Den nye parten utøver alternativet og kjøper eiendommen for 2 millioner dollar. Selgeren mottar $ 2 millioner fra det nye partiet pluss holder opsjonspremie på $ 25 000 fra byggherren. Byggeren solgte muligheten for $ 30 000 og dermed utgjør $ 5 000 og er ikke saddled med en eiendom han ikke kan bruke. Scenario 3:

Byggeren er rett og slett en opsjonskjøper som ønsker å dra nytte av prisøkning av eiendommen.Hvis den krevde prisen på $ 2 millioner øker til $ 2. 2 millioner i 5 måneder, vil opsjonskjøperen ha nytte ved å benytte muligheten til å kjøpe eiendommen og deretter selge eiendommen ($ 2, 2 millioner - $ 2 millioner - $ 25.000 = $ 175.000). I stedet for å legge inn eiendomseiendom og alle tilknyttede avgifter, skatter og kostnader som vil senke fortjenesten på $ 175 000, kan alternativkjøperen i stedet selge alternativet til en ny fest som er villig til å kjøpe eiendommen. Som den underliggende eiendomsprisen øker, vil eiendomsopsjonsprisen også øke i det som kalles delta). Kjøperen kan selge opsjonen til en ny premie som inkluderer verdiendring av eiendommen.

Den opprinnelige kjøperen kan selge muligheten for $ 200 000 til den nye kjøperen. Den nye kjøperen vil være villig til å betale $ 200 000 fordi det betyr at den totale kjøpesummen på eiendommen vil være $ 2. 2 millioner (2 millioner dollar betalt til opprinnelig eier / opsjon selger pluss 200.000 dollar til eksisterende opsjonsinnehaver).

Ved utgangen av transaksjonen får eiendomsbesitteren $ 2 millioner i tillegg til opsjonspremien på $ 25 000, den opprinnelige opsjonskjøpens fortjeneste med $ 175 000, og ny opsjonskjøper kjøper den ønskede eiendommen til dagens markedsrenter.

Scenario 4

: Byggeren kan ikke sikre et lån eller tillatelser. Han kan heller ikke finne en ny kjøper for sitt valg. Byggeren lar alternativet utløpe og mister opsjonsprinsippet. Men kjøperen var i stand til å unngå en dårlig investering på $ 2 millioner ved å betale $ 25 000 premie (bare 1. 25 prosent av den faktiske avtaleverdien). Selgeren fordeler seg med $ 25 000 over opsjonsperioden på 6 måneder og fortsetter å søke etter en kjøper. Når selgeren inngår en kontrakt om eiendomsmegling, har selgeren ikke lenger valg om å selge eiendommen og til hvilken pris. Selgeren må vente på kjøperens beslutning om å utøve alternativet. Det er derfor selgeren mottar og beholder opsjonsprinsippet på forhånd.

The Bottom Line

Eiendomsmuligheter tilbyr en billigere metode for handel, investering og fortjeneste fra eiendomsinvesteringer. Imidlertid er de effektivt OTC-kontrakter mellom to individuelle parter uten tilsynsansvar. De involverte partene må sørge for at opsjonskontrakten er rettferdig. Standard ved opsjon selger er en av de store utfordringene i avtaler om eiendomsmegling. I slike tilfeller er kjøperens eneste tilbakekallelse et søksmål. Mangel på offentlig tilgjengelig informasjon og fortidsposter på eiendomsmeglingsdeltakere er en annen utfordring. Eiendomsopsjoner investorer bør også vurdere tilleggsutgifter som avgifter for juridiske tjenester som utarbeidelse og registrering av kontrakten.