Etter den store resesjonen ble en 20% minimumsbetaling blitt industristandard for jumbo-boliglån. I dag lanserer långivere imidlertid 20% nedbetalingskravet på jumbos - spesielt for HENRYs ("High Earners, Not Rich Yet"), som pleier å være yngre fagfolk med stor kreditt og inntekter, men ikke mye penger.

Jumbo Lån

Jumbo-lån er boliglån som overskrider samsvarende lånegrenser. For 2016 er det $ 417 000 på de fleste eiendomsmarkeder, og opptil $ 721, 050 i noen få billige boligmarkeder, som Honolulu, Hawaii. Disse lånene faller utenfor konforme lånebegrensninger, slik at de ikke støttes av Fannie Mae eller Freddie Mac. Fordi långivere påtar seg større risiko på disse lånene, legger de vanligvis strengere kredittkrav og tar høyere rente på for å kompensere for deres økonomiske eksponering. For mer, se En hurtigveiledning til Jumbo Mortgages og Hva er dine alternativer for storpenger?

Begrepet "HENRY" refererer til et segment av enkeltpersoner eller familier som tjener mellom $ 250 000 og $ 500 000 per år, men har ikke mye penger igjen etter å betale for skatter, boligkostnader, skolegang og sette penger til side for pensjonisttilværelse og høyskolebesparelser. Uten mye penger kan disse låntakene ikke ha penger til å dekke en stor forskuddsbetaling - 20% av en $ 1 million boliglån er $ 200 000, tross alt - noe som kan hindre dem i å kvalifisere for boliglånet de vil ha.

Långivere ser bortom kontanter

Mens etterspørselsnormen er 20% lavere enn jumbo-boliglån, er et økende antall långivere nå villige til å godkjenne jumbo-lån med så lite som 10% og enda lavere - i noen tilfeller - hvis låner har tilstrekkelige eiendeler og inntekter. En nylig historie i Wall Street Journal, for eksempel, fremhevet en låner i New York City som hadde en god kredittvurdering og åtte år på en godt betalende jobb, men bare nok penger til en 10,1% nedbetaling på en $ 1 million hjem. Selv med lav nedbetaling, var låner godkjent for lånet på grunn av hans inntekt og eiendeler.

Hva er låneverdiforholdet?

Långivere legger stor vekt på størrelsen på forskuddsbetalingen fordi den påvirker låneverdiforholdet (LTV) - en utlånsrisikovurdering som sammenlikner lånebeløpet med den verdsatte verdien av hjemmet. Det beregnes ved å dele lånebeløpet med den minste av hjemmet er vurdert verdi eller kjøpesum. Jo høyere nedbetaling, jo lavere LTV (og vice versa).

Her er et eksempel: Si at du kjøper et hus på $ 200 000. Hvis du setter 20% ned ($ 40 000), vil LTV være 80% ($ 160, 000 ÷ $ 200 000 = .8). Hvis du bare legger ned 10% ($ 20 000), vil LTV være 90% ($ 180, 000 ÷ $ 200 000 =.9). Låntakere med lave lånevilkår betraktes som mindre risikable fordi de har mer egenkapital i sine hjem, noe som gjør dem mindre tilbøyelige til å være standard. Og hvis en låner slutter å misligholde, vil utlåner ha en lettere tid til å selge hjemmet i foreclosure for minst like mye som det skyldes for boliglånet.

Bunnlinjen

Nyere låneprodukter fra banker, kredittforeninger og online långivere tilbyr jumbolån med LTV så høyt som 90%, noe som er bra for HENRYs. For å gjøre opp for den ekstra risikoen, oppstår låntakere som regel en høyere rente. Forskjellen i renten mellom en 20% forskuddsbetaling og en 10% nedbetaling, for eksempel, kan være om lag en fjerdedel til tre åttende prosentpoeng, ifølge Brian Scott Cohen, en Wells Fargo privat kredittforvalter basert i New York City.

Långivere som tilbyr høye LTV-lån kan kreve 12 måneders reserver. Gode ​​nyheter for HENRYs: De fleste vil tillate at pensjonskonto balanserer faktor i beslutningen - forutsatt at de kan likvideres.

Du kan også være interessert i

Jumbo vs Konvensjonelle boliglån: Hvordan de skiller seg fra

og Hvorfor velge et FHA Jumbo-boliglån over andre Jumbos?