Fast eiendom investorer må ha grunnleggende verdivurdering ferdigheter for å kjøpe, selge eller holde beslutninger. Eiendomsinvesteringsselskaper har utviklet sofistikerte verdsettelsesmodeller for å hjelpe dem med å ta investeringsbeslutninger. Ved hjelp av regnearkverktøy kan en person imidlertid produsere en tilstrekkelig verdsettelse på de fleste inntektsgivende eiendommer. Dette vil inkludere bolig eiendommer kjøpt som bolig utleie eiendom.

Verdivurdering av eiendommer ved bruk av diskonterte kontantstrømmer eller kapitaliseringsmetoder ligner verdivurdering av aksjer eller obligasjoner. Den eneste forskjellen er at kontantstrømmer er avledet fra leasingplass i motsetning til salg av produkter og tjenester. Les videre for å finne ut hvordan noen investorer kan skape en verdsettelse som er tilfredsstillende nok til å luke gjennom potensielle investeringsmuligheter.

Individuelle verdivurderinger

Enkelte individer føler at det er unødvendig å produsere en verdsettelse dersom en sertifisert vurdering er fullført. En investors vurdering kan imidlertid avvike fra en vurdering av flere grunner.

Investoren kan ha ulike meninger om eiendommens evne til å tiltrekke seg leietakere eller leieavtalen som leietakerne er villige til å betale. Som en potensiell kjøper eller selger kan investor føler at eiendommen har mer eller mindre risiko enn takseren.

Vurderer utfører separate vurderinger av verdien. De inkluderer kostnaden for å erstatte eiendommen, en sammenligning av nylige og sammenlignbare transaksjoner og en inntektsinngang. Noen av disse metodene lagrer ofte markedet, undervurderer verdien under opptrender, og overvurderer eiendeler i en downtrend.

Å finne muligheter på eiendomsmarkedet innebærer å finne eiendommer som er feilaktig verdsatt av markedet. Dette innebærer ofte å forvalte en eiendom til et nivå som overgår markedsforventningene. En verdsettelse bør gi et estimat av det sanne inntektsproduktive potensialet til en eiendom.

Eiendomsvurdering

Inntektsmetoden for vurdering av fast eiendom er lik prosessen for verdsettelse av aksjer, obligasjoner eller annen inntektsgenererende investering. De fleste analytikere benytter DCF-metoden for diskontert kontantstrøm for å bestemme en aktives nåverdi (NPV) .

NPV er eiendomsverdien i dagens dollar som vil oppnå investorens risikoreduserte avkastning. NPV bestemmes ved å diskontere den periodiske kontantstrømmen som er tilgjengelig for eierne av investorens avkastningskrav (RROR). Siden RROR er en investores avkastningskrav for de involverte risikoene, er verdien avledet en risikoreduktet verdi for den enkelte investor. Ved å sammenligne denne verdien til markedspriser, er en investor i stand til å kjøpe, holde eller selge beslutning.

Aksjeværdier er avledet ved å diskontere utbytte, obligasjonsverdier ved å diskontere rentekupongbetalinger.Eiendommer verdsettes ved å diskontere netto kontantstrøm eller kontanter tilgjengelig for eiere etter at alle utgifter er trukket fra leasinginntekten. Valuing en eiendom innebærer å estimere alle leieinntekter og deretter trekke alle utgifter som kreves for å gjennomføre og vedlikeholde disse leiekontrakter.

Alle inntekts estimater kommer direkte fra leieavtaler. Leieavtale er avtalefestet mellom leietakere og utleier. Alle leie- og kontraktsøkninger i leie (eskaleringer) vil bli stavet ut i leieavtalen, samt muligheter for plass- og leiekonsesjon. Eiere henter også deler eller alle eiendomsutgifter fra leietakere. Måten som denne inntekten er samlet på, er også angitt i leiekontrakten. Det er tre hovedtyper av leieavtaler:

• Leieavtaler med full service
• Netto leieavtaler
• Leieavtaler med 3NN-leie (999) I leasingavtaler med full service betaler leietakere ikke noe i tillegg til leie. I netto leieavtaler betaler leietakere normalt sin del av økningen i utgifter for perioden etter at de flytter inn i eiendommen. I trippel-leieavtaler betaler leietaker en pro rata andel av alle eiendomsutgifter.

Følgende er typer utgifter som må vurderes ved utarbeidelse av inntektsverdi:

Leiekostnader

• Administrasjonskostnad
• Kapitalkostnader
• Leiekostnader refererer til utgifter som er nødvendige for å tiltrekke seg leietakere og å gjennomføre leieavtaler. Administrasjonskostnader refererer til eiendomsnivåutgifter, for eksempel verktøy, rengjøring, skatter, etc., samt eventuelle kostnader for å administrere eiendommen. Inntekter minus driftskostnader er lik netto driftsinntekter (NOI). NOI er kontantstrømmen som kommer fra normal drift av eiendommen. Kontantstrøm blir da avledet ved å trekke kapitalkostnader fra NOI. Kapitalkostnader er eventuelle periodiske kapitalutgifter for å opprettholde eiendommen. Disse inkluderer eventuell kapital for leasingprovisjoner, leietakerforbedringer eller kapitalreserver for fremtidige eiendomsoppgraderinger.

Verdivurderingseksempel

Når periodiske kontantstrømmer er bestemt, kan de diskonteres tilbake for å bestemme eiendomsverdien. Figur 1 viser en enkel verdsettelsesdesign som kan justeres for å verdsette de fleste egenskaper.

Forutsetning

Verdi	Forutsetning	Verdi	Vekst i inntekt Yr1-10 (g)
4%	Vekst i inntekter Yr11 + (g)	3% > 10%	Utgifter% av inntekt
40%	Kapitalkostnader	$ 10 000	Reversjonskapital (Kg)
10%	Figur 1	Verdien antar en eiendom som skaper årlig leieinntekt på $ 100 000 i år ett, som vokser med 4% årlig og 3% etter år 10. Utgifter estimeres til 40% av inntektene. Kapitalreserver er modellert på $ 10 000 per år. Diskonteringsrenten, eller RROR, er satt til 13%. Kapitaliseringsfrekvensen for å bestemme eiendommens reversjonsverdi i år 10 er estimert til 10%. I finansiell terminologi er denne kapitaliseringsraten lik K-g, hvor K er investorens RROR (påkrevd avkastning) og g er forventet vekst i inntekt. K-g er også kjent som investorens obligatoriske inntektsavkastning, eller summen av den totale avkastningen som er gitt av inntekt.	Verdien av eiendommen i år 10 er avledet ved å ta det estimerte NOI for år 11 og dele det med kapitaliseringsfrekvensen. Forutsatt at investorens avkastningskrav forblir 13%, vil kapitaliseringen være 10%, eller K-g (13% -3%). I figur 2 er NOI i år 11 $ 88, 812. Etter at periodiske kontantstrømmer er beregnet, blir de diskontert tilbake med diskonteringsrenten (13%) for å utlede NPV på $ 58, 333.

Element

Yr 1

Jr 2

Jr 3	Jr 4	Jr 5	Jr 6	Jr 7	Jr8	Jr 9	Jr 10	Jr 11	Resultat	100	104
108. 16	112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	Utgifter	-40	-41. 60
-43. 26	-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Netto driftsinntekt (NOI)	60	62. 40
64. 896	67. 494	70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	Capital	-10	-10
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	Kontantstrøm (CF)	50	52. 40
54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	Reverserings	-	-
-	-	-	-	-	-	-	888. 12	-	Sum kontantstrøm	50	52. 40
54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963. 52	-	Utbytteutbytte	9%	9%
9%	10%	10%	11%	11%	12%	12%	13%	-	Figur 2 (i tusen dollar)	Figur 2 gir et grunnleggende format som kan brukes til å verdsette inntektsgivende eller utleieeiendommer. Investorer som kjøper boligfast eiendom som leieeiendom, bør utarbeide verdsettelser for å avgjøre om leiepriser som belastes, er tilstrekkelige nok til å støtte kjøpesummen som blir betalt. Selv om taksere ofte bruker en 10-årig kontantstrøm som standard, bør investorer produsere kontantstrømmer som spegler antagelsene som eiendommen antas å bli kjøpt. Dette formatet, selv om det er forenklet, kan justeres for å verdsette enhver eiendom, uansett kompleksitet. Selv hoteller kan verdsettes på denne måten. Tenk bare om nattlige romleie som en-dagers leieavtaler.	Kjøp, selg eller hold

Ved kjøp av en eiendom, hvis en investors verdsettede verdi er større enn selgerens tilbud eller verdsatt verdi, kan eiendommen kjøpes med stor sannsynlighet for å motta RROR. Omvendt, når salg av en eiendom, hvis den vurderte verdien er mindre enn en kjøperes tilbud, skal eiendommen selges. I tillegg, hvis den vurderte verdien er i tråd med markedet og RROR gir en tilstrekkelig avkastning for den aktuelle risikoen, kan eieren bestemme seg for å holde investeringen til det foreligger en ubalanse mellom verdsettelsen og markedsverdien.

Verdien kan defineres som den største mengden som noen vil være villig til å betale for en eiendom. Når du kjøper en eiendel, bør finansiering ikke påvirke den endelige verdien av eiendommen fordi hver kjøper har ulike finansieringsmuligheter tilgjengelig.

Dette er imidlertid ikke tilfelle for investorer som allerede eier eiendommer som er finansiert. Finansiering må vurderes når du bestemmer deg for en passende tid til å selge fordi finansieringsstrukturer, for eksempel forutbetalingstraff, kan berøve investor av hans eller hennes salgs inntekter. Dette er viktig i tilfeller der investorene har mottatt gunstige finansieringsvilkår som ikke lenger er tilgjengelige i markedet. Den eksisterende investeringen med gjeld kan gi bedre risikojustert avkastning enn det som kan oppnås ved reinvestering av det forventede salgsutbytte. Juster risikoen RROR for å inkludere den ekstra finansielle risikoen for boliglån.

Bunnlinjen

Enten å kjøpe eller selge, er det mulig å produsere en verdsettelsesmodell som er nøyaktig nok til å bistå i beslutningsprosessen. Matematikken involvert i å skape modellen er relativt enkel og innenfor de fleste investorers forståelse. Etter å ha fått litt rudimentær kunnskap om lokale markedsstandarder, leiekontrakter og hvordan inntekter og utgifter fungerer i ulike eiendomstyper, bør man kunne prognostisere fremtidige kontantstrømmer.