Hvor å bo er en av de største beslutningene som pensjonister står overfor. For mange som nærmer seg pensjonisttilværelse, er beslutningen om å holde familien hjemme, nedskalere til et mindre hus eller leiligheten, eller kvitte seg med stress og utgifter som kan komme med eierskap i helhet, en vanskelig en. (Se: Hidden Costs of Home Ownership .) Her gir vi deg poengene du bør veie for å ta denne avgjørelsen for deg selv.

Ting å tenke på

Å holde noen få enkle ideer i tankene, vil bidra til å forenkle avgjørelsen mellom leie og bolig. Selv om dette er et viktig valg for noen pensjonister, er det best å unngå detaljer om spesifikke eierskap og utleie muligheter og undersøke dette problemet fra et stort bilde synspunkt. Vær oppmerksom på følgende punkter når du vurderer denne beslutningen:

• Hva er budsjettet ditt for utleie eller eierskap, uten skatt?
• Ser du et hjem eller leilighet som en potensiell investeringsmulighet eller bare en annen levekostnad?
• Har du tenkt på risikoen forbundet med eierskap i forhold til uventede kostnader, og kan budsjettet tolerere dem?

Etter skatt forventninger

Til å begynne med er det første trinnet i å analysere eierskap kontra leie å bestemme hvor mye penger du vil bruke uten skatt. Siden boligrente og eiendomsskatt på en primærbolig er fradragsberettigede, er det viktig å vite etter skatt. (For mer, les: Skatteavdrag på boliglånsinteresse .) Heldigvis er matematikken veldig enkel og forklares i Figur 1, som godtar et budsjett etter skatt på $ 2 000 for boligrente, skatt og forsikring for hjemmet eierskap, eller for leie kostnader.

Fordi leiekostnadene ikke er fradragsberettigede, kreves ingen beregninger. Skatter kompliserer imidlertid situasjonen for eierskap i at du kan bruke godt over $ 2 000 hver måned, men likevel bare ende opp med å betale $ 2 000 når du får din refusjon. I hovedsak er alt du trenger å gjøre, å bestemme din marginale skattekonsentrasjon, trekke den prosentandelen fra Figur 1, og del budsjettet ditt med det beløpet (se nedenfor).

Figur 1

Figur 1 viser at hvis budsjettet ditt skal ha en netto etter skatt på $ 2 000 og din marginal skattesats er 20%, kan du bruke $ 2 500 per år på boliglån og eiendom skatter. Husk at du må fotbehandle regningen til skattefradragssesongen. Som sådan må også kontantstrømsituasjonen tas i betraktning.

Risiko for å vurdere

Selvsagt har hjemmeeiendom en klar fordel ved at du teoretisk kan få mer for pengene. Det er imidlertid ingen gratis lunsj fordi hjem eierskap også medfører betydelige økonomiske risikoer. Slike problemer som fluktuasjoner i markedsverdi, forventede / uventede vedlikeholdskostnader og forsikringsavdrag kan innebære store tilleggskostnader utover leie.Ikke desto mindre, når du har gjort matematikken over, kan du bare handle etter boliger, boliglån og utleieeiendommer som passer inn i budsjettet. Og ikke glem å planlegge for inflasjon; Leieavgifter, skatter og forsikringskostnader går hele tiden oppe.

En investerings mulighet?

Selv om boliger og boliger kan være gode investeringsmuligheter, bør disse eiendelene ikke undersøkes utelukkende fra dette perspektivet. Faktum er at bolig er en uunngåelig levekostnad. Fra et konservativt synspunkt bør ditt hjem betraktes som en levekostnad i motsetning til en investeringsaktiv. Dette skyldes at investeringsmidler ikke bør innebære å finne et annet sted å leve som et middel til å gi likviditet. Derfor, fra en pensjonists synspunkt, ville det være best å ignorere investeringen oppside av eierskap i tankeprosessen. Det vil distrahere deg fra det virkelige målet om riktig planlegging av pensjonskostnader for bolig.

"En av de største mytene i hjemmet eierskap er at det er en investering. Det er ikke ", forteller Kirk Chisholm, wealth manager på Innovative Advisory Group i Lexington, Mass." Å eie et hjem du bor i er en kostnad, ikke en investering. En investering er en som genererer kontantstrøm. Jo, det er noen fordeler med å eie et hjem, men når du har en faktor i kostnadene, knytter du opp store mengder kapital, likviditet i hjemmet og det faktum at boligprisene ikke alltid går opp, det gjør det mye mindre attraktivt. 'investering. ''

Likevel, hvis du ser ditt hjem som en investering, er en generell regel veldig enkel: Kjøp lavt og selg høyt. Dette betyr å kjøpe og selge boliger opportunistisk.

Vær imidlertid oppmerksom på at leie på noen måter kan betraktes som den økonomiske ekvivalenten ved å kortslå en aksje. For eksempel, hvis du tror at boligprisene er lavere, vil du leie et hjem, vente på at prisene faller og kjøpe et hjem senere. Denne strategien henter fordelene ved å gå kort gjennom lavere boligkostnader. Hvis du har feil om retningen på boligprisene og du ender med å betale en høyere boligkostnad når du kjøper, ligner dette på å betale en høyere pris for et lager for å dekke din korte posisjon.

Dette er det viktigste en pensjonist burde være bekymret for når han bruker en primærbolig som investering. Ved å selge ditt hjem, tar du sjansen til å bli priset ut av markedet hvis prisene øker i stedet for å gå ned. Dette bør være en stor bekymring hvis du er på et fast budsjett og nyte å eie ditt eget hjem eller leiligheten i motsetning til å håndtere en utleier.

Vedlikeholdsrisiko

Et annet viktig spørsmål å undersøke er vedlikeholdsrisikoen knyttet til eierskap. Dette er viktig fordi leie er det samme som å kjøpe en forsikring mot vedlikehold. Det betyr at leietakere ikke har ansvar for regelmessige vedlikeholdskostnader, utstyrssvikt eller katastrofale hendelser som et tre som faller hjemme eller blir rammet av storm. Leiets skjønnhet er at utleier må bekymre seg for de uventede økonomiske kostnadene ved eierskap.(Les: Bli en utleier: mer problemer enn det er verdt? )

"Jeg støtter leie av mange grunner. Høye [hjemme] priser med svakt investeringspotensial er den første grunnen. Den andre grunnen er de undervurderte månedlige kostnadene ved å eie. Skatter, rentebetalinger, forsikring, vann, elektrisitet, sprinklersystemer, planlagt og uplanlagt vedlikehold og alle andre legger til betydelige månedlige innbetalinger som ikke går mot å bygge egenkapital. Leie er ofte bare mer kostnadseffektiv, sier Max Osbon, partner, Osbon Capital Management, i Boston, Mass.

Utbetaling og likviditet

Andre økonomiske fordeler med å være leietaker er at du ikke trenger å bekymre deg om markedsforhold i tilfelle du flytter, og det er ingen mulighet for et investeringstap. Videre, som leietaker trenger du ikke å bekymre deg for likviditet. Selge et hjem kan ta lang tid; det innebærer også mye papirarbeid. Videre belaste de fleste eiendomsmegler et provisjon. Sidestepping dette rotet når det er på tide å flytte kan definitivt være verdt det.

I tillegg bor pensjonister ofte utelukkende på pensjoner som trygdeordninger eller bedriftsplaner. De har imidlertid ikke alltid store mengder flytende nettoverdi. Hvis du ikke har tilstrekkelige eiendeler på sidelinjen for å betale for uventede utgifter, kan de vanlige kostnadene ved å eie et hjem være ødeleggende. På den annen side, hvis du har nok eiendeler på sidelinjen for å tolerere de uventede eierkostnadene, bør vedlikeholdsrisiko ikke være en stor bekymring i dine overgrep.

Bunnlinjen

For å oppsummere, bestemme om du skal eie et hjem i pensjon, er en avgjørelse som kan gjøres ved å undersøke flere viktige punkter:

• Bestem om du ønsker å investere eller bare budsjett en kostnad av å leve.
• Finn ut hva du vil bruke etter skatt, og gjør matematikken for å bestemme budsjettet ditt for utleie og eierskap.
• Alvorlig vurdere hvor mye risiko du er villig til å gjennomføre. Ønsker du å bekymre deg for markedspriser? Har du råd til de økonomiske risikoene for å opprettholde eiendommen?
• Husk at det er et direkte forhold mellom størrelsen på dine likvide midler og din evne til å tolerere de økonomiske risikoene forbundet med eierskap.

Dessverre har disse typer beslutningene lite å gjøre med harde fakta og mer å gjøre med sjelsøken. Pensjon er ment å være ubekymret og hyggelig; undersøke din situasjon og bare foreta kostnadene og risikoen som vil tillate deg å sove godt om natten.