Har du eiendommer du leier ut? I tillegg til potensialet for løpende inntekt og kapitalvekst tilbyr slike investeringer fradrag som kan redusere inntektsskatten på fortjenesten. Men først, hvilken type fast eiendom investor er du: en passiv investor eller eiendomsmegler profesjonell? I denne artikkelen vil vi vise deg hvordan klassifiseringen din kan gjøre en stor forskjell i antall skattebrudd du får.
Hvis du tilbringer merparten av din tid i eiendomsmegling som eiendomsmegler, er leieutgiftene dine ikke passive. Dette betyr at tapene dine er fullt fradragsberettiget mot alle inntekter, passive og ikke-passive. Ellers er tapene dine passive og bare fradragsberettigede opp til $ 25 000 mot inntektene dine (utleiefaser ut hvis din endrede justerte bruttoinntekt (MAGI) er mellom $ 100 000 og $ 150 000). Imidlertid kan tap på mer enn $ 25 000 overføres til neste år.

IRS definerer en eiendomsmegler som noen som tilbringer mer enn halvparten av arbeidstiden i leievirksomheten. Dette inkluderer eiendomsutvikling, bygging, oppkjøp og ledelse. Du må også bruke mer enn 750 timer per år på å jobbe med eiendomsmegling. (For å finne ekstra ressurser om å eie utleieeiendommer, se Investering i fast eiendom og Tips til den potensielle utleier .)

Vanlige inntektskilder
Leieinntekter
Penger du mottar til leie anses generelt å være skattepliktig i året du mottar det, ikke når det var forfalt eller opptjent; Derfor må du inkludere forskuddsbetaling som inntekt.

For eksempel, anta at du leier ut et hus for $ 1 000 per måned, og du krever at nye leietakere betaler første og siste måneders leie når de signerer en leieavtale. I dette tilfellet må du deklarere den $ 2 000 du mottok som inntekt, selv om en $ 1 000 av den $ 2 000 dekker en periode som kan være flere år i fremtiden.

Leietaker-betalte utgifter
Utgifter leietaker betaler for deg regnes som inntekt. Dette vil blant annet omfatte en nødreparasjon på kjøleskap som en leietaker må ha gjort mens du er ute av byen. Du kan deretter trekke reparasjonsutbetalingen som en leiepris.

Handel for tjenester
Leietaker kan tilby å bytte sine tjenester i bytte for utleie. Du må imidlertid inkludere en rettferdig markedsverdi av tjenestene som inntekt. For eksempel, hvis leietaker tilbyr å male utleieboligen i bytte for en måneds leie (verdsatt til $ 1 000), må du inkludere $ 1 000 som inntekt, selv om du ikke faktisk mottok pengene. Du vil imidlertid kunne trekke ut $ 1 000 som en kostnad.

Sikkerhetsinnskudd
Sikkerhetsinnskudd er ikke skattepliktig når du mottar dem dersom hensikten er å returnere pengene til leietaker ved utgangen av leieavtalen.Men hva hvis leietaker ikke lever opp til leieavtalen?
For eksempel, anta at du samler inn et depositum på $ 500, og deretter flytter leietaker ut og forlater hull i veggene som koster $ 400 for å reparere. Du kan trekke det beløpet fra depositumet i løpet av året som du returnerer det. På den tiden må du imidlertid inkludere $ 400 som du pleide å reparere veggen som inntekt. Du vil også kunne vise $ 400 som en fradragsberettiget kostnad.

Reparasjoner Vs. Forbedringer
Leieeiere kan anta at alt de gjør på eiendommen deres, er en deducible bekostning. Ikke så , ifølge IRS.

En reparasjon holder utleieboligen din i god stand og er en fradragsberettiget kostnad i året du betaler for det. Reparasjoner inkluderer maling, festing av et ødelagt toalett og erstatning av en defekt lysbryter. Forbedringer derimot, legger til verdi for eiendommen din og er ikke fradragsberettiget når du betaler for dem. Du må gjenopprette kostnadene ved forbedringer ved å avskrive utgiften over eiendommens forventede levetid. Forbedringer kan omfatte et nytt tak, uteplass eller garasje.

Derfor bør du utføre reparasjoner etter hvert som problemer oppstår i stedet for å vente til de multipliserer og krever renoveringer.

Vanlige fradrag
Lånekostnader
Utgifter for å skaffe boliglån er ikke fradragsberettigede når du betaler dem. Disse inkluderer provisjoner og vurderinger. Du kan imidlertid amortisere dem over livet på ditt boliglån.

Når du begynner å foreta boliglån, husk at ikke hele betalingen er fradragsberettiget. Siden en del av hver betaling går mot å betale ned rektor, er dette beløpet ikke fradragsberettiget; Den del som betales mot renter er fradragsberettiget. Lånet ditt vil sende deg et skjema 1098 hvert år som viser hvor mye du har betalt i renter gjennom hele året. Dette er fradragsberettiget. Også, hvis en del av betalingen din inneholder penger som går inn i en sperrekonto for å dekke skatter og forsikringer, bør boliglånsfirmaet også rapportere det til deg.

Reiseutgifter
Penger du bruker på reiser for å samle leie eller vedlikeholde leieinntekten er fradragsberettiget. Men hvis formålet med turen var for forbedringer, må du gjenopprette denne utgiften som en del av forbedringen og avskrivningen.

Du har to valg om hvordan du skal trekke reiseutgifter: de faktiske utgiftene eller standard kjørelengde. Du kan lese mer om IRS krav og nåværende kjørelengdegodtgjørelse i Publikasjon 463 .

Andre fellesutgifter
I tillegg til reparasjoner og avskrivninger er noen av de andre vanlige utgiftene du kan trekke fra:

• Forsikring
• Skatt
• Grønnpleie
• Skattedekningsavgift
• Tap av kausaliteter (orkan, jordskjelv, flom, etc.) eller tyveri

Condominiums and Cooperatives
Hvis du eier et leiebolig eller kooperativ, har hver noen spesielle regler.

Condominiums
Med et condominium kan du betale avgifter eller vurderinger for å ta vare på allment eid eiendom.Dette inkluderer bygningsstruktur, lobbyer, heiser og rekreasjonsområder.

Når du leier ut condominiumet ditt, kan du trekke ut kostnader, for eksempel avskrivninger, reparasjoner, renter og avgifter som er knyttet til felles eiendommen. Likevel, som med en familiehytte, kan du ikke trekke penger til kapitalforbedringer, slik en vurdering for en cabana på klubbhuset. I stedet må du avskrive kostnadene ved forbedringer i løpet av forventet levetid.

Samarbeidspartnere
Utgifter du har for en kooperativ leilighet du leier ut, er fradragsberettigede. Dette inkluderer vedlikeholdsavgift betalt til kooperativ boligkorporasjon. Kapitalforbedringer behandles annerledes - du kan ikke trekke kostnadene ved forbedringen, og du kan heller ikke avskrive den. Du må legge til kostnaden for forbedringen til kostnadsgrunnlag i selskapets aksje. Dette vil redusere kapitalgevinst når du selger leiligheten.

Hold gode poster
Under IRSs Schedule E er det rom for mange utgiftskategorier. Derfor gir IRS deg fleksibilitet i elementene du kan trekke fra. Men vær forberedt på å sikkerhetskopiere kravet ditt, og vær sikker på å bryte ut utgifter som er for reparasjoner og vedlikehold fra de som er kapitalforbedringer. Husk at penger du bruker på forbedringer, kan redusere skatteplikt når du selger.

I tillegg, hvis du hevder å være en eiendomsmegler, bør du oppbevare dokumentasjon (avtalebøker, dagbøker, kalendere, logger, etc.) for å bevise aktiv deltakelse og tid brukt på eiendommene hvert år.

Alt i alt er det mange typer fradrag tilgjengelig for eiendomsinvestorer, og det lønner seg å vite hvilke du kvalifiserer for.

For å lese mer om utleie, se Vil ditt hjem salg gi deg beskatning? , Lei eller kjøp? De økonomiske problemene - Del 1 og Del 2 .