Som investorer klamrer seg på inntektsløsninger i lys av Federal Reserves lave rentepolitikker, har mange likt inn på utbytte mulighetene i eiendomsinvesteringer (REITs). For å kvalifisere seg for skattestrukturen må REITs utlede minst 75% av inntektene fra husleier og andre direkte eiendomsvirksomhet og distribuere minst 90% av sin skattepliktige inntekt i form av utbytte. Som sådan har sektoren et mye høyere gjennomsnittlig avkastning - for tiden rundt 4% - enn deres tradisjonelle bedriftsfettere.
Desperat for inntekt, kan investorer ikke få nok høyverdige REITs, og Wall Street rushing for å forsyne dem. Imidlertid kommer leveransveksten ikke fra tradisjonelle leilighetskompleks eller kontorparkeiere. Det kommer fra bedrifter i bedrifter som eierskap av reklametavler, mobiltelefontårn og datasentre, og gjør konverteringen til REIT-status gjennom IRS-brev fra private brev.
For investorer gir økningen i ny REIT-aktivitet noen ganske interessante utbyttemuligheter.
Gjør spranget
Investeringsbanken Barclays teller for tiden minst 15 firmaer aktivt med tanke på en delvis eller total konvertering til en eiendomsinvesteringsforvaltningsstruktur i løpet av de neste årene. Den primære driveren bak konverteringene er enkel: Investorer trenger pålitelig inntekt og selskaper må spare penger på stigende skatt. Som et resultat har markedet vist REITs betydelig fortrinnsbehandling på grunn av deres pålitelige inntektsstrømmer. Selskapene citerer potensialet for skattebesparelser, økte utbytter og høyere verdivurderinger av aksjer. Denne dualiteten på investor og bedriftsnivå har presset mange selskaper til å utvide definisjonen av "fast eiendom" og gjøre konverteringen til et REIT; men å komme dit er ikke så enkelt.
Den første testen er å avgjøre om virksomheten eier en tilstrekkelig mengde fast eiendom som kan generere leieinntekter. Husk at 75% av REITs inntekt skal komme fra leie eller renter. Mens det er enkelt for en bedrift som planlegger å eie kjøpesentre, blir det vanskelig under IRSs vage regler om definisjonen av "fast eiendom" for å si en fast eier av saltheller for dokumentlagring.
Det krever privatbrevsperspektiv fra Uncle Sam, spesielt i sektorer der det ikke er noen eller få eksempler på REIT-konvertering. Å følge OK fra IRS kommer en komplisert prosess med ulike skatterapporteringsstandarder, potensielt avhendende divisjoner, samt rensing av selskapets kontantskudd.
Bedrifter og aksjonærer som gjør konverteringen vellykket, kan imidlertid belønnes. I 2011 konverterte American Tower (NYSE: AMT) til en REIT etter at IRS ble enige om å klassifisere celletårnene som fast eiendom. Aksjer kan bli hatt for rundt $ 45.I dag kan AMT være på $ 77 per aksje. På samme måte har tømmerfirmaet Weyerhaeuser (NYSE: WY WYWeyerhaeuser Co35. 66-0. 14% Laget med Highstock 4. 2. 6 ) ved konverteringen betalt $ 5. 6 milliarder spesialutbytte til aksjonærer i 2010.
Konverteringer går ikke alltid rett. Når REITs ble først opprettet på 1990-tallet, ble ikke-tradisjonelle eiendomsmegler som fengsler, celletårn og golfbaner omgjort til REITs; Noen av disse firmaene produserte imidlertid forferdelige resultater, med enkelte tilfeller som produserte tap på 90% eller mer. F.eks. Har fangeeier og gjeldende REIT-konvertering Corrections Corp (NYSE: CXW CXWC Corrections Corporation of America Inc24. 86 + 1. 35% Laget med Highstock 4. 2. 6 ) forsøkt REIT-konvertering en gang før. I 2000 var aksjene under $ 1 og konverteringen ble reversert. Likeledes lider gjeldskrav ofte i kølvandet på en REIT-konvertering.
Fortsatt verdt porteføljens tid
Til tross for risikoen, er det fortsatt mye å snakke om veksten i REIT-konvertering for vanlige investorer. REITs kan redusere risikoen for en tradisjonell aksje- / obligasjonsportefølje og beskytte mot inflasjonens ravages da de eier virkelige egenskaper hvis verdier ikke beveger seg i synkronisering. Så er det de saftige utbyttene å vurdere. Alt i alt kan det være verdt å satse på de firmaene som gjør bryteren i det lange løp. Disse inkluderer Cincinnati Bells (NYSE: CBB CBBCincinnati Bell Inc19. 40 + 0. 26% Laget med Highstock 4. 2. 6 ) datasenter datterselskap CyrusOne, mobiltårnoperatører Crown Castle International (NYSE : CCI CCICrown Castle International Corp111. 81 + 4. 98% Laget med Highstock 4. 2. 6 ) og SBA Communications (Nasdaq: SBAC SBACSBA Communications Corporation164. 42 + 6. 40 % Laget med Highstock 4. 2. 6 ), dokumentlagringsfirma Iron Mountain (NYSE: IRM IRMIron Mountain Inc40. 64 + 1. 30% Laget med Highstock 4. 2. 6 ) og billboard-eier Lamar Advertising (Nasdaq: LAMR LAMRLamar Advertising Co74. 91 + 7. 06% Laget med Highstock 4. 2. 6 ).
En Fortsatt Surge
Selv om spranget for å få REIT skattestatus har gått på i noen år, har det virkelig akselerert i det siste året eller så. Gitt at jakten på høyere inntekt og lavere bedriftsskatt fortsatt er på, kan investorene fortsette å se at trenden går ut i de kommende årene. Samlet sett bør det få dem til å smile og gi dem mange nye utbyttevalg.