Når boligmarkedet begynte å stupe i 2007, så det ut som dagene med lavt nedbetalingslån var over. Men overraskende, bare noen få år senere, kan selv forbrukere med under gjennomsnittlig kreditt ofte kjøpe et hjem med langt mindre enn 20% på forhånd.

Selv i umiddelbar etterspørsel av boligglasset hadde forbrukerne noen få muligheter hvis deres sparekonto var litt mangelfull. FHA boliglån, som krever bare 3, 5% ned, hatt en bølge av popularitet. Og for de som kvalifiserte, fikk VA boliglån kjøpere til å finansiere hele prisen på deres hjem.

I disse dager blir det også lettere å få et konvensjonelt lån med lav nedbetaling. Fannie Mae og Freddie Mac, som kjøper flertallet av boliglån fra amerikanske långivere, kunngjorde nylig at de ville redusere deres laveste forskuddsbetaling fra 5% til 3%. På den måten åpnet de døren for at bankene skulle konkurrere om kontantstrømpede boligkjøpere.

Mens det fortsatt er mulig å kjøpe et hjem med svært lite ned, om det er en god ide for forbrukerne, er det et annet spørsmål. Er det fornuftig å bygge opp besparelsene dine og vente på å gå hjem til du kan sette inn mer penger ved å lukke? Og hvor mye av besparelsene bør du investere i boliger? Her er noen faktorer å vurdere.

Nedre betaling: Høyere langsiktige kostnader

Kanskje den første tingen å tenke på med lavt nedbetalingslån er at med få unntak vil de koste deg mer i det lange løpe. Fordi du finansierer mer av boligprisen, vil rentebetalinger over lånets levetid bli betydelig høyere.

Hvis du for eksempel kjøper et hjem på $ 200 000 med 5% ned i stedet for 20%, vil du vil betale omtrent $ 35 000 mer i renter i løpet av et 30-årig lån. Åpenbart vil du også betale mer for å dekke lånets rektor.

Med tanke på hvor utrolig lave dagens rentesatser er, kan dette ikke avskrekke deg fra å kjøpe et hjem før eller senere. Jo større bekymring er å legge til dine utgifter boliglån forsikringspremier du vanligvis må gaffel over hvis du kjøper et hus eller leilighet med mindre enn 20% ned. Poenget med disse utbetalingene er å dekke utlånerens tap hvis du har standard på lånet ditt.

Det er to grunnleggende typer boliglånsforsikring. Hvis du tar ut et FHA-lån, gir private långivere midler til hjemmet ditt, og regjeringen fungerer som ditt forsikringsselskap. Hvis hjemmet er verdt mindre enn $ 625 000, er den årlige låneforsikringspremien (MIP) for tiden 0. 80% eller 0. 85%, avhengig av finansiert beløp. Du må også betale en premie premie, som utgjør litt over $ 3 000 for et $ 180 000 lån.

Hvis du får et konvensjonelt boliglån, betaler du i stedet noe som kalles privat kredittforsikring, eller PMI.Vanligvis koster det alt fra 0,3% og 1,15% per år, men i dette tilfellet er det ingen forhåndsavgift. (For mer, se: Hva er forskjellen mellom boliglånsforsikring (PMI) og boliglånsforsikringspremie (MIP)? )

En nedbetalingskompromis

vent til du kan legge ned hele 20% av hjemmet ditt? Ikke nødvendigvis.

Til å begynne med, i noen pricier byer, er venter ikke alltid realistisk. Hvis du bor i en del av landet der selv beskjedne boliger koster 400 000 dollar, må du scrounge opp 80 000 dollar før du går inn i markedet. Og hvis du bor i et område der du kjøper, er billigere enn å leie, kan det være en ekstra disincentiv å være på sidelinjen til du har spart nok for å unngå boliglånsforsikring.

For noen folk kan det beste alternativet være å finne en mellomplass mellom en minimal forskuddsbetaling og den tradisjonelle 20%. For eksempel, hvis du tar ut et FHA lån og legger ned 10%, vil din boliglån forsikring bli kansellert etter 11 år; ellers fortsetter du å betale det for hele lånet. Kan du refinansiere på et senere tidspunkt for å bli kvitt forsikringen? Sikker. Men det er ingen garanti for at renten vil være på eller i nærheten av deres historiske nedturer når du gjør det.

I tillegg faller boliglånets forsikringspremie (MIP) når du gjør en større forskuddsbetaling. Når du tar ut et 15-årig boliglån, for eksempel, hvis du kan betale 10% oppe, faller den årlige betalingen fra 0. 70% til 0. 45%.

Mens detaljene er litt forskjellige med PMI, gjelder samme logikk. Jo større din forskuddsbetaling, jo mindre må du betale i premie. En fordel med PMI er imidlertid at du kan avbryte det når du oppnår 20% egenkapital i hjemmet ditt (se Hvordan bli kvitt privat boligforsikring ).

Hvis banken holder boliglånet ditt på bøkene sine - det vil ikke selge det til en enhet som Fannie Mae eller Freddie Mac - det kan ikke kreve forsikring i det hele tatt. Imidlertid belaster bankene ofte en forhåndsavgift eller en høyere rente hvis du velger et lavt nedbetalingslån for å redusere risikoen de antar. Selv ytterligere halvparten av ett prosentpoeng kan koste deg flere tusen dollar mer over en 30-årig periode. Den samlede effekten er den samme: Når du legger mer ned, kan du låne for mindre.

Risiko for å gå 'Undervann'

Et annet fall i å sette ned det minste minimum når du kjøper et hjem er at du har mindre beskyttelse hvis boligmarkedet faller. Med bare 3% eller 4% ned, kan du enkelt finne deg selv på grunn av mer til banken enn huset ditt er verdt. Det er akkurat det som skjedde med mange villaeiere under den siste boligkollaps.

Hvis du går "under vann" hjemme hos deg og uventet mister jobben, har du ikke lenger muligheten til å låne mot eiendommen din for å betale utgifter eller evnen til å selge hjemmet uten å betale en stor del penger til utlåner.

Selv om du ikke er helt beskyttet, selv om du setter ned 10% eller 15%, gir du deg en mye større buffer hvis hjemmeprisene skulle gjøre det vanskeligere.

Holde en sparepute

Lagre for et hus er et viktig livsmål. Men når du samler forskuddsbetaling, vær sikker på at du ikke forlater deg for kort av kontanter. Ikke bare er det bra å ha et beredskapsfond (idealt seks måneders levekostnader), du trenger også ekstra midler til de uventede utgiftene som kjøper hjem ofte medfører. For mer, se Hvor mye penger skal jeg beholde i banken?

Opprett et stramt budsjett før du starter husjakt, så du vet hva du har råd til å bruke. Og gjør hva du kan for å bygge opp dine kontantreservene så snart du blir avgjort og ferdig med å male og erstatte tepper og skap. Husk også at folk sier at det er bra å bo i et hus litt før du gjør renoveringer som ikke er obligatoriske før du går inn.

Bunnlinjen

Kan lån med lav nedbetaling være et godt valg for noen huseiere? Absolutt. Men beregne langsiktige kostnader for boliglånsforsikring eller høyere rente du betaler for å sikre at det er verdt det. for mer, se Lån: Hvor mye kan du gi råd til? og Topp 10 Vanlige Mortgage Svindel å unngå .