a:

Kombinasjonslånet til verdi (CLTV) er en beregning som brukes av boliglåns- og utlånsfagfolk til å bestemme den totale andelen av et hus som tilhører fast eiendom. CLTV-forholdet bestemmes ved å legge til saldoen på alle utestående lån og dividere med gjeldende markedsverdi av eiendommen. For eksempel har en eiendom med en første boliglånsbalanse på $ 300 000, en andre boliglånsbalanse på $ 100 000 og en verdi på $ 500 000, et CLTV-forhold på 80%.

Långivere bruker CLTV-forholdet sammen med en håndfull andre beregninger, som gjeldsinntekter og standardlån til verdi (LTV), for å vurdere risikoen for å utvide et lån til en låner. CLTV-forholdet er forskjellig fra standard LTV-forhold fordi sistnevnte bare sammenligner balansen mellom ett lån til verdien av eiendommen. I eksempelet ovenfor har eiendommen et LTV-forhold på 60%, som er utledet ved å dele bare balansen på det første boliglånet etter verdien av eiendommen.

Mange økonomer tilskriver avslappede CLTV-standarder til foreclosure-krisen som plaget USA i løpet av slutten av 2000-tallet. Begynner på 1990-tallet og spesielt i begynnelsen og midten av 2000-tallet tok homebuyers ofte andre boliglån på kjøpstidspunktet i stedet for å foreta nedbetalinger. Långivere, ivrige etter å ikke miste kundenes virksomhet til konkurrenter, var enige om slike vilkår til tross for økt risiko.

Før eiendomsboblen som utvidet seg fra slutten av 1990-tallet til midten av 2000-tallet, var det vanlig for homebuyers å foreta nedbetalinger på minst 20% av kjøpesummen. De fleste långivere holdt kunder innenfor disse parametrene ved å capping LTV på 80%. Når boblen begynte å varme opp, tok mange av de samme selskapene skritt for å la kundene komme seg rundt og sette 20% ned. Enkelte långivere hevet LTV-kappene eller fjernet dem helt, og ga boliglån med 5% nedbetalinger eller mindre, mens andre holdt LTV-krav på plass, men hevde CLTV-caps, ofte til 100%. Denne manøvreringen gjorde det mulig for kunder å ta ut andre boliglån for å finansiere sine 20% nedbetalinger.

Foreclosure spike begynnelsen i 2008 understreket hvorfor CLTV er viktig. Å ha hud i spillet, for eksempel en $ 100 000 innledende kontantutbetaling for et hus på $ 500 000, gir et hus med et sterkt incitament til å holde opp på boliglånsbetalinger. Hvis banken forecloses, mister han ikke bare sitt hjem, men også hopen av penger han betalte for å lukke. Krevende egenkapital i eiendommen isolerer også långivere fra en dukkert i eiendomspriser. Hvis en eiendom er verdsatt til $ 500 000, og totalbeløpet legger opp til $ 400 000, kan eiendommen miste opptil 20% av verdien uten at noen lieninnehavere mottar en kort betaling på en foreclosure-auksjon.