Fast eiendom er en viktig del av enhver veldiversifisert portefølje. For investorer som vurderer eiendomsmegling, er en av de viktigste avgjørelsene hvor de skal sette sine investeringer dollar. Mens de store seks byene - Boston, Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco og Washington, D. C - er åpenbare valg, har sekundære markeder mye appell. Det er flere grunner til at investorer bør vurdere å hoppe på 18-timers bybilsvogn. (For mer, se Utforsk eiendomsinvesteringer . )

Hva er en 18-timers by?

En 18-timers by er en annen by som er preget av over gjennomsnittet vekst i bybefolkningen, en blomstrende økonomi og lavere levestandard enn andre store t-baneområder. Disse byene holder ikke standarden 9 til 5 timer knyttet til forstedene, men de opererer heller ikke døgnet rundt. Denver, Nashville og Raleigh-Durham er førsteklasses eksempler på 18-timers byer.

Kostnaden for å gjøre forretninger i en 18-timers by er ofte lavere sammenlignet med større markedst byer, noe som gjør dem attraktive for arbeidsgivere. Som et resultat har disse byene blitt mål for tusenårige jobbsøkere som setter pris på fordelene som går sammen med bylivet. De er også populære blant pensjonister som ønsker tilgang til kvalitetshelsetjenester og andre store bymuligheter uten storbyprisen. (For mer, se Topp 10 mest utviklede byer i USA.)

Hvorfor 18-timers byer burde være på investors radar

Fra et investeringsperspektiv tilbyr 18-timersbyen flere fordeler over større gateway-byer, som starter med kostnad. Fordi disse er mindre markeder, har prisene for næringseiendommer og boligområder tendens til å være lavere. For eksempel, i januar 2016, kontorlokaler i Seattle (som er en 24-timers by) solgte for $ 227. 18 per kvadratmeter. Bare nedover veien i Portland, en 18-timers by, solgte kontorlokaler for $ 184. 19. For en investor eller eiendomsutvikler gjør det lavere prispunktet 18-timersbyen et mer attraktivt valg.

18-timersbyen har også potensial til å gi overlegen avkastning i forhold til eiendomsinvesteringer i større markeder, da det har en tendens til å være lavere komprimering av kapitaliseringen eller kupongrenten. Capsatsen er forholdet mellom en eiendoms netto driftsinntekter og markedsverdien. Det brukes som en indikator for å forutsi hvor lønnsomt en bestemt eiendom vil være.

Når kupongrenter begynner å komprimere, er det et tegn på at eiendomsverdiene blir oppvarmet på grunn av redusert tilbud, noe som betyr at investorer betaler mer for å kjøpe eiendommer. Etter hvert som verdiene øker, men netto driftsinntekter forblir de samme, driver det ned kursen, noe som gir en mindre avkastning for investorer.Dette er noe investorer så i New York City i første halvdel av 2015, da rentenivået falt til nesten historiske nedturer. (For mer, se 10 mest overvurderte eiendomsmarkeder i USA )

Fordi 18-timers byer er fremvoksende markeder, er det fortsatt plass til byutvikling og utvidelse. Etterspørselen gir ikke utrygt press på tilbudet, noe som gjør at kapasitetspoengene kan forbli stabile. Som et resultat representerer disse andre tierne byene et uttak for overløp av kapital som 24-timers byer ikke klarer å håndtere. (For mer, se Eiendomsmarkedsforsyningens forsynings- og etterspørselsdilemma .)

18-timers byer er ikke risikofrie investeringer

Som enhver investering innebærer eiendomsmegling en viss mengde risiko og 18-timers byer har potensial til å eksponere investorer i høyere grad av volatilitet enn større markeder. Historisk har disse byene vært mer følsomme for svingninger i de større kommersielle og boligmarkedet.

For investorer er det viktig å balansere risikoen mot oppfattet avkastning knyttet til en investering i en 18-timers by. I en økonomisk nedgang er disse byene sannsynligvis mindre isolert mot situasjoner som utbredt tap av jobben eller fallende verdier. Hvis det skulle oppstå en annen lavkonjunktur, kunne investorene se at porteføljene deres krympe betydelig dersom eiendomsbeholdningen deres hovedsakelig var konsentrert i disse mindre markedene.

Bunnlinjen

Fast eiendom er i stadig utvikling, og stigningen i 18-timersbyen er bevis på sin siste transformasjon. Etter hvert som flere investorer skifter oppmerksomheten mot disse byene, er det uklart hvordan eller om de større markedene vil bli påvirket. Så lenge økonomien forblir på solid grunn, ser det ut til at 18-timers bys popularitet ikke vil synker når som helst snart.