Eiendeler som gull og eiendomsmegling er stiftinvesteringer, og innkjøp av et hjem er en felles investering for enkeltpersoner over hele verden som det regnes som en sikker og lønnsom investering. (For mer, se Utforske eiendomsinvesteringer: Introduksjon.)

Investering i fast eiendom krever imidlertid en lang periode med engasjement og høy nedbetaling, og er risikabelt, selv i det lange løp. I tillegg ignorerer mange investorer ofte kostnadene.

Nedenfor er noen viktige poeng angående de skjulte kostnadene og faktorene som gjør investeringen i fast eiendom et risikabelt, kostbart og ikke-så-lønnsomt venture. Investorer bør holde alt dette i tankene før de plukker ned sine hardt opptjente penger.

En vanlig investor

En gjennomsnittlig investor kan observere at et to-roms villa i forstedene var tilgjengelig for $ 300 000 fem år tilbake, og selger nå for $ 450 000. Det er en kul avkastning på 50% i fem år, mye bedre enn avkastningen av aksjer, obligasjoner eller gull. Den absolutte profittverdien ser også ut til å være høy på $ 150 000, og tilgjengeligheten av finansiering gir en illusjon om å bruke leverte penger for å tjene penger.

Med alle disse åpenbare fordelene, hva er utfordringene og de skjulte kostnadene for eiendomsinvesteringer?

Kostnadsanatomien av boliglån

Tenk på at en person flytter til en ny by for en ny jobb. Han forventer å holde seg om fem år, men kan forlenge den perioden basert på karrierevekst hos sin eksisterende arbeidsgiver eller med andre arbeidsgivere i samme by. Under forutsetningen om god avkastning vurderer han å kjøpe et hjem eller et condominium i stedet for å leie en. (For mer, se Grunner leie er bedre enn å kjøpe.)

Husk at en person kan kjøpe en andel eller en enhet i et børsnotert fond for så lite som $ 5, men å investere i fast eiendom krever tusenvis av dollar. Selv om flertallet av eiendomsinvesteringer finansieres gjennom lån, krever det å kjøpe et hjem eller en leilighet verdt $ 300 000 fortsatt en nedbetaling på 20 prosent ($ 60 000).

Personer som bidrar med mindre enn 20 prosent kan få lån, men de vil ende opp med å betale høyere rente og blir tvunget til å ta privat boliglånsforsikring som øker kostnadene. De høyere rentene fører til høyere avdragsbeløp, og boliglånsforsikring koster vanligvis fra 0. 15% til 2,5% av lånebeløpet.

Hvis du antar en kjøp, er ovennevnte eiendom verdt $ 300 000 ved å foreta en 20 prosent nedbetaling og låne de resterende $ 240 000 ved en rente på 3 875% for et 20-årig langsiktig boliglån. Månedlige utbetalinger kommer til rundt $ 1, 440.

Det er ekstra engangskostnader for lånebehandling, som er rundt 4% av lånebeløpet ($ 9, 600). Eiendomsoverføringsskatter eller registreringsavgifter varierer fra stat til stat, og tar i gjennomsnitt 2.5% av eiendomsverdien legger til $ 6 000 til kostnaden.

Hvis du antar at eiendommens verdi øker med 1,5 ganger i fem år til $ 450 000, vil prisen øke med ca 9% på en sammensatt basis. Ved å legge til en årlig eiendomsskatt på en rate på 1, 5% av den nåværende eiendomsverdien, kommer den totale skatt som er betalt i fem år til rundt $ 30 000.

Hvis vår investor kjøpte en leilighet, en månedlig kostnad på $ 200 til condominium forening ville totalt $ 12 000 over fem år. Deretter bør du legge til kostnader for reparasjoner, innredning og vedlikehold. Et konservativt estimat på $ 1 000 per år tar oss til totalt $ 5 000 i fem år.

Dere antar at eieren finner en kjøper villig til å kjøpe leiligheten sin til $ 450 000 etter fem år.

På den tiden ville investor ha tilbakebetalt banken $ 86, 400 av lånet. Legg til $ 60 000 nedbetaling, kostnader for lånbehandling ($ 9, 600), eiendomsoverføringsskatt ($ 6 000), eiendomsskatt ($ 30 000), leilighetsavgift ($ 12 000) og generelt vedlikehold $ 5 000), kommer summen til $ 209 000.

Hva er netto retur?

Det opprinnelige 20-årige låneprinsippbeløpet på $ 240 000 vil komme ned til rundt $ 180 000 i fem år, da investor fortsetter å gjøre $ 1, 440 månedlige utbetalinger. Investoren vil betale tilbake denne utestående $ 180 000 fra salgsprisen på $ 450 000 mottatt fra den nye kjøperen. Investoren betaler $ 209 000 i totale kostnader for denne eiendommen, en annen $ 180 000 til banken for den gjenstående utestående betalingen, og nettverket han mottar er $ 61 000.

Investoren brukte i hovedsak $ 209 000 i fem år og fikk en netto fortjeneste på $ 61 000 for en avkastning på 29 2%. Selv om salgsprisen virker høy, har de skjulte kostnadene tatt bort mye av gevinsten.

La oss ta lengre varighet. Anta at investoren fortsetter sitt opphold i byen og holder sin villa for hele 20-års løpetid. Hvert fem år øker leilighetenes verdi med 1,5 ganger. I løpet av 20 år kommer verdien til $ 1. 52 millioner, en verdsettelse på mer enn fem ganger.

Investoren vil tilbakebetale $ 345, 600. Når du legger til $ 60 000, går den totale kostnaden til $ 405, 600.

Ved å bruke lignende beregninger som ovenfor, får vi en total eiendomsskatt på $ 251, 000, vedlikeholdskostnader ($ 48 000), generell reparasjon og vedlikehold ($ 20 000), kostnader for lånbehandling ($ 9, 600) og eiendomsoverføringsskatt ($ 6 000). Summen er $ 739, 600, og dermed er nettoresultatet over 20 år $ 780, 400 for en avkastning på 106%, i hovedsak doblet pengene i 20 år.

På langt sikt er den effektive avkastningen ikke så stor. Selv om prisen verdsatt med fem ganger, reduserer kostnadene ved rentebetalinger, skatter og andre kostnader overskuddet.

Investorer bør også merke seg at den reelle verdien av penger avtar over tid. Kostnaden for vedlikehold og regelmessige reparasjoner øker på grunn av inflasjon. Hvis også inflasjonen vurderes, vil nettoavkastningen komme ned ytterligere. Investorer bør også vurdere forsikrings-, megler- og eiendomsoverføringsskatt på salgstidspunktet.Inkludert disse vil ytterligere redusere nettoavkastningen.

Det er andre tilknyttede risikoer i eiendomsinvesteringer. Utviklingen i investeringsperioden kan føre til vanskeligheter med å selge eiendommen senere. For eksempel kan en støyende ny motorvei eller en spike i kriminalitet devalue eiendommen. Enhver overnaturlig ulykke som en orkan eller et jordskjelv kan ødelegge eiendommen helt, mens bare et delvis beløp kan gjenvinnes fra forsikringskrav. Selv etter en gjenoppbygging med forsikringspenger blir det vanskelig å få en høyere pris etter forekomster av slike hendelser i området. (For mer, se: De viktigste faktorene for investering i fast eiendom)

Alternativer til eiendomsinvesteringer

I stedet for å kjøpe fast eiendom, bør investorer vurdere eiendomsinvesteringer, eiendomsmuligheter, eiendomsbaserte ETFer, fond og aksjer som rimelige alternativer. (For mer, se enkle måter å investere i eiendomsmegling)

Mens aksjene kommer med aksjespesifikke risikoer, gir fond, ETF og REITs diversifisering. For de modige hjerter som er villige til å ta motpartsrisiko i et uregulert marked, kan eiendomsmuligheter tilby høyere avkastning uten kostnader eller skatter. (For mer, se: Hvordan tjene penger med eiendomsmuligheter)

Bunnlinjen

Investeringer i fast eiendom krever store økonomiske forpliktelser over lange perioder. Vurderingen av verdien av slike investeringer spredt over lange varigheter er en komplisert oppgave. Mens noen investorer blir lokket ved å se på nominelle prisøkninger, er det nødvendig å ta hensyn til alle kostnader