Remodeling av enkelte områder i et enfamiliehus er en utmerket måte for villaeiere å legge til økt funksjonalitet og skjønnhet til en eiendom på andres bekostning. Ved å velge riktig prosjekt for å forbedre ditt boareal, kan en vesentlig del av utgiften overføres til fremtidige eiere i form av økte eiendomsverdier. Les videre for å finne ut hvordan.

Tenk før du bygger
Avkastningen på investering (ROI) av et gitt renoveringsprosjekt er en funksjon av lokale markedsegenskaper, tilstanden til boligmarkedet når eiendommen selges og kvaliteten på arbeidet utføres . Historisk og i gjennomsnitt har enkelte prosjekter, for eksempel tilsetning av treverk, kjøkken- og badoppgraderinger og vinduerstatning, vist størst avkastning uavhengig av eiendommens plassering eller tilstanden på boligmarkedet.

Men med mindre ombyggingsprosjektet er utformet for å løse et strukturelt problem eller designfeil, er det usannsynlig at et hus vil tjene tilbake mer enn byggekostnaden. Hvis kostnadsutvinning er like viktig en vurdering som økt nytelse fra å øke eiendommen, bør villaeiere vurdere smaken av potensielle kjøpere når de bestemmer hvilke prosjekter som skal forfølge. (Finn ut hvilke hjem forbedringer som vil øke bunnlinjen din, og kjøp salgstid i Fix It And Flip It: verdien av remodeling .)

For investorer som ombygger utleieeiendom, kan kostnadene ved å forbedre eiendommen bli gjenopprettet, ikke bare gjennom salg, men også gjennom de økte leieprisene som er oppført av oppdaterte boliger. (Egenskapen er ikke enkel, men det er mange fordeler. Lær mer ved å lese Investering i fast eiendom .)

Boligeiere må imidlertid være forsiktige med hvilke prosjekter de velger å fullføre, siden potensielle verdigevinster kun kan realiseres i den utstrekning at det er kjøpere som er villige til å betale for renoveringen.
Vurder din plassering
Når du vurderer en hvilken som helst type prosjekt, er det viktig å sørge for at eventuelle forbedringer er egnede for den aktuelle typen bolig og lokal eiendom. En feil huseiere ofte gjør er å forbedre sine hjem godt over gjennomsnittet av nabohusene. Kjøpere er tiltrukket av bestemte nabolag på grunn av tjenestene i nærheten, og fordi hus i dette området handler i den kjøperens prisklasse. Selv om et hus forbedret seg godt over andre i nærheten, kan det likevel få samme eller mer interesse enn andre blir markedsført, er det lite sannsynlig at det vil gi en premie godt over gjennomsnittet på grunn av de ekstra forbedringene.

Eiendomsmeglere vil fortelle deg at når deprimerte eiendomsmarkeder er tilbake, er prosentvise verdiøkninger høyere for gjennomsnittlige eller under gjennomsnittlige priser i et gitt nabolag og lavere for boliger priset til toppen av sine respektive markeder.Det er i disse periodene med økt økonomisk aktivitet og økt fast eiendom etterspørsel at forbedringer vil ha størst innvirkning på et hjems markedsverdi. (Les Hvordan rentesatser påvirker eiendomsverdier for å lære mer om denne drivkraften bak boligprisene.)

Tid vil også påvirke evnen til en forbedring for å øke eiendomsverdiene. Strukturelle eller designforbedringer, som bygningstilførsler eller etterbehandling av råarealer, vil gi mye mer verdi enn prosjekter som oppdateringer til kjøkken og bad eller teknologiske forbedringer, for eksempel nye klimaanlegg, fordi denne risikoen blir forældet over tid.

Geografisk plassering vil også ha stor innvirkning på hvilke prosjekter som vil ha den raskeste eller største betalingen. For eksempel gjør vedlikeholdstiden og kostnaden av svømmebassenger i grunnen det vanskelig å gjenopprette kostnadene ved installasjon, og i noen tilfeller vil det redusere den totale verdien av et hjem. Dette kan imidlertid ikke være tilfelle i sørøst og sørvest USA, hvor lengre perioder med veldig varmt vær gjør svømmebassenger et verdifullt tillegg for noen huseiere. (Valg av riktig sted kan føre til store fortjenester - les mer i Profitt med eiendomsmarkedetekspekulasjon .)

Offentlige insentiver
På grunn av fradragsretten av boliglånsrenter fra inntektsskatt, kan onkel Sam mai bidra til å subsidiere boligforbedring, noe som gjør byggekostnadene enda mindre byrdefulle for eiere. (Lær hvordan du kan dra nytte av denne kreditten i Rentebelastningsavdrag .)

For de mindre risikovillige kan eiendomseiere som har akkumulert tilstrekkelig egenkapital i sine hjem, bruke finansielle instrumenter, for eksempel en utbetalingsfinansiering eller boliglån for å finansiere sine byggeprosjekter. Ved hjelp av disse metodene er det eneste kontanter som er nødvendige for å fullføre de påtatte prosjekter, rentebetalinger for å opprettholde lånene, som i de fleste tilfeller er fradragsberettigede. Rederiet vil bli tilbakebetalt når eiendommen endelig selges. (Er et hjem-egenkapitallån en god ide? Finn ut i Hjemmet-lånet: Hva det er og hvordan det fungerer. .)

Prosjektavkastning på investering
Den ultimate grunnen til å ta på ethvert hjem remodeling prosjekt som en eier-occupant er nytelsen mottatt fra å bo i et oppdatert hjem. For de som håper å dra nytte av en ombygning, er det flere kilder som gir noe innsikt i forventet tilbakebetaling for bestemte prosjekter. For eksempel publiserer REALTOR® magasinet en årlig "Cost vs. Value" -rapport som sammenligner kostnadene ved felles ombyggingsprosjekter og viser den payback som villaeiere kan forvente. Disse tilbakebetalingsvurderingene er basert på eiendomsmarkedet grunnleggende på den tiden og den gjennomsnittlige kostnaden for bygging.

Tabell 1 er nasjonale gjennomsnittlige estimater, men villaeiere kan finne mer spesifikk informasjon på Remodeling Online som gir de samme estimatene for forskjellige geografiske områder i USA. Disse gjennomsnittlige tilbakebetalingsområdene for de vanligste ombyggingsprosjektene gir potensielle selgere en bred indikasjon på hvilke prosjekter har størst sannsynlighet for å returnere en stor del av prosjektkostnaden ved salg.Differensialer i gjennomsnittlige utvinninger forklares av omfanget og kvaliteten på arbeidet som utføres, med mindre, mindre nyttige prosjekter som ligger i den nedre enden av området.

Tabell 1

Prosjekt	Gj.sn. Gjenoppretting%
Vedlikehold av tregulv	80-85%
Forskjæring av sideskjerm	75-83%
Småkrok Remodel	75-83%
Utskifting av vinduer	75- 80%
Baderom Remodel	70-78%
Store Kjøkken Remodel	70-78%
Loftet Remodel	65-76%
Kjeller Remodel	65- 75%
To-Storey Addition	65-74%
Garage Addition	60-70%

Forbedringer, for eksempel kontor og soverom remodeling hadde de største utvinningsområder: fra 50-70% . Det store spredningen skyldes forskjeller i størrelsen på renoveringen og betydningen rommet har på den overordnede utformingen av hjemmet, for eksempel gjesterom mot master suite. . Konklusjon

Når man vurderer noe ombyggingsprosjekt, bør huseiere vurdere verdien de vil motta fra prosjektet over noen kostnadsgjenoppretting som kan være tilgjengelig fra salg. Men når man vurderer to like nyttige endringer, bør huseiere undersøke lokale eiendomsguider for å avgjøre hvilke prosjekter som mest sannsynlig vil betale for seg selv. Husk at større ikke alltid er bedre, og å tilbringe mer sikrer ikke alltid større verdiskapning. Boligprisene vil alltid gjenspeile smakene til lokale eiendoms kjøpere og beløpene som kjøpere er villige til å betale i et bestemt nabolag eller underavdeling.