For mange mennesker er deres hjem deres største eiendeler - de som de kanskje planlegger å selge en dag for å flytte til en annen del av landet, oppgradere til et større hjem eller bidra til å finansiere pensjon. Med mindre du har solgt et hjem de siste årene, kan du ikke innse at revisjoner i skattekoden kan påvirke hvor mye du ender med etter salget. Lær hvordan de nyeste skattelovene vil påvirke deg hvis du bestemmer deg for å flytte.

De gamle reglene

Tidligere kunne selgere utsette kapitalgevinster på alle fortjeneste, uansett hvor store, så lenge de oppfylte følgende to krav:
Kjøpt en erstatning hjem som koster mer enn beløpet mottatt for hjemmet som ble solgt.

• Kjøpt erstatning innen to år før eller to år etter salgstidspunktet.
• - For eksempel, anta at du hadde kjøpt et hjem for $ 200 000 og solgt det om fem år for $ 300 000. Så lenge du kjøper en annen innen to år for minst $ 300 000, Du kan unngå kapitalgevinst skatt på $ 100 000 overskudd. Videre kan du ha fortsatt denne prosessen hvert år, potensielt å bygge et ubegrenset antall skattefordelte gevinster. Da da du døde, kunne gevinsten ha blitt utslettet på grunn av oppstramming av grunnlaget for dine mottakere.

I tillegg kunne en selger som hadde nådd 55 år permanent utelukke opptil $ 125 000 i fortjeneste uten å kjøpe et annet hjem.

De nye forskriftene

Den 6. mai 1997 trådte skattebetalernes nødlov av 1997 i kraft. Handlingen bortgjorte den kontinuerlige ubegrensede utsatt fortjeneste og erstattet den med begrensede utelukkelser.

Enkelt skattebetalere kan nå utelukke opptil $ 250 000 i fortjeneste på deres hjemsalg. Giftte par som arkiverer i fellesskap, kan ekskludere 500 000 dollar fra sin skattepliktige inntekt. Alder er ikke en faktor, og du trenger ikke å kjøpe et hjem. Når du tar utelukkelsen, kan du kjøpe et billigere hjem eller til og med leie en. Enda bedre, IRS vil la deg bruke ekskluderingen hver gang du selger din primære bolig.
Det er to regler:

Du må ha eid og brukt hjemmet som din primære bolig i minst to av de foregående fem årene.

Du har ikke brukt utelukkelsen i løpet av de to foregående årene.

• For eksempel, anta at et ektepar hadde kjøpt sitt hjem for åtte år siden for $ 200 000 og bodde i det i løpet av den tiden. Nå er de klare til å selge for $ 450 000 og flytte til et større hjem som koster 400 000 dollar i en billigere del av landet for å imøtekomme deres voksende familie. På grunn av ekskluderingen, vil de ikke måtte betale kapitalgevinstskatt på $ 250 000 profitt.
• La oss se på 20 år i fremtiden når vårt par ønsker å pensjonere og nedsette seg til en leilighet. De selger sitt store hjem for $ 1 million og kjøper en leilighet for $ 750 000.De vil ha en gevinst på $ 600 000 ($ 1 million - $ 400 000) på huset salg. Imidlertid må de bare betale skatt på $ 100 000 av overskudd på grunn av $ 500 000 ekskluderingen. De kan bruke $ 250 000 i kontanter som gjenstår etter at de kjøper leiligheten som de ønsker.

Tilleggspunkter

De to årene med eierskap og bruk i løpet av femårsperioden som slutter på salgsdagen må ikke være kontinuerlig. Derfor, hvis du leide ut ditt hjem i løpet av det første, tredje og femte året av eierskap, men bodde i det for andre og fjerde år, kan du fortsatt ta utelukkelsen.

Videre er det unntak fra den toårige belegningsregelen. Disse inkluderer: funksjonshemming, fordømmelse og skilsmisse.
Hvis ekskluderingen sletter all din gevinst, trenger du ikke å rapportere salget på selvangivelsen. Ellers må du sende transaksjonen på Schedule D. I begge tilfeller må du huske å beholde alle poster i minst tre år.

Ikke tenk at du bare kan bruke denne ekskluderingen hvis du eier en enkelt familie, tradisjonelt hus. Handlingen gjelder for enhver bolig som du anser din primære bolig, for eksempel a:

Husbåt

Leilighet eller byhus

• Samboende leilighet
• Mobilhome
• Slik reduserer du skatten
• Selv om du unngår skatt på en $ 250 000 ($ 500 000 for joint tax filers) fortjeneste er betydelig, det kan ikke være nok til å helt kompensere for noen selgerees gevinster. Det er noen ting du kan gjøre for å øke kostnadsgrunnlaget og redusere skatteforpliktelsen.

Gå gjennom registrene dine for å finne ut om du hadde andre tillatte utgifter, inkludert:
Avregningsgebyr eller sluttkostnader når du kjøpte hjemmet

Eiendomsskatt som selgeren skylder, men som du betalte for og var ikke refundert

• Hjem forbedringer, for eksempel et nytt tak eller rom tillegg
• The Bottom Line
• Endelig, se på dine andre investeringer. Har du aksjer, obligasjoner eller annen fast eiendom som er mindre verdt enn du betalte for dem? Du kan selge dem og bruke tapene til å kompensere for gevinsten på hjemmemarkedet.