Den gjennomsnittlige salgsprisen på amerikanske luksusboliger var nede på 1, 1%, og markerte den største nedgangen på mer enn to år, ifølge Redfin, et selskap som tilbyr nettbasert eiendomsdatabase og meglerhandel tjenester for boligmarkeder. Denne nedgangen markerer et vesentlig skifte fra noen få år siden: Etter finanskrisen i 2008 hadde de velstående et sterkt utvinning, og luksusboliger var toppsegmentet på eiendomsmarkedet.

I dag er boligprisene på det bredere boligmarkedet - de andre 95% - økt med 4,7% i fjor, mens de 5% toppene har blitt et av de svakeste eiendomssegmentene . "I mange år har high end kjørt salg og pris," sa Nela Richardson, sjeføkonom på Redfin. "Nå er etterspørselen i mellom og lavere prisklasse. "Her er en titt på tre faktorer som bidrar til nedgangen.

en. Volatilitet i børsene

Det er ikke uvanlig at high-end-kjøpere får tak i sine investeringsporteføljer for å finansiere luksuskjøp, enten ved å utbetale noen få aksjer eller låne mot porteføljen ved hjelp av et ikke-objektivt lån - en type marginlån som bruker investeringsporteføljen som sikkerhet. Historisk er high-end boliger rammet hardest av nedgangen i aksjemarkedet. "Når du går opp i inntektskvoten, inn i topp 10%, 5%, 1% av inntekt, øker aksjeeksponeringen," sa CoreLogic nestleder sjeføkonom Sam Khater. "For den typiske familien er hoveddelen av egenkapitalen bundet opp i egenkapital, ikke aksjekapital. Det er motsatt for høy inntekt. “

De første to månedene i år testet mange nerver på Wall Street, da investorer fryktet en gjentagelse av 2008-finanskrisen. Volatiliteten har etterlatt noen vilje luksuskjøpere forsiktige, og i stedet for å hoppe i nå med all volatilitet og usikkerhet - både her og i utenlandske finansmarkeder - har mange luksuskjøpere besluttet å vente og se hva som skjer i andre halvdel av 2016 før du tar noen beslutninger om å komme inn på eiendomsmarkedet.

2. En sterk amerikansk dollar

Oversjøiske kjøpere kjøpte 104 milliarder dollar i amerikansk fast eiendom - ca 8% av det totale eksisterende hjemmemarkedets dollarvolum - i løpet av ettårsperioden som slutter i mars 2015, ifølge en rapport fra National Association of Realtors (NAR). Kjøpere fra Kina, Hong Kong og Taiwan var de største utenlandske kjøpere av fast eiendom, og utgjorde nesten 29 milliarder dollar i salget.

Nå er etterspørselen fra utenlandske kjøpere svekkelse som følge av en sterk dollar (og den relative svakheten i andre valutaer), kombinert med høyere boligpriser for de kjøperne - en situasjon som i stor grad påvirker overkommeligheten til high-end eiendommer.I januar var medianprisen på eksisterende amerikanske boliger for eksempel 67% høyere enn for et år siden for kjøpere fra Brasil, på grunn av endringer i valutakursen, ifølge NAR. For kanadiske kjøpere økte prisen 27%, og for kinesiske kjøpere, 14%.

3. Overskudd på toppen

I løpet av første kvartal 2016 økte antall luksushjem på markedet - definert som den dyreste 5% av boliger solgt i et kvartal - fra et år tidligere, ifølge analyse fra Redfin. For boliger til salgs over $ 1 million, var det en 3,3% økning i beholdningen, til 70, 962; boliger oppført over $ 5 millioner var opp 13 2%. "Det er overforbruk i høyden, spesielt i enkelte lommer og byer," sa Redfin's Richardson. "De burde fly av hylene, men disse hjemmene sitter bare der. "

Dypere inventar, kombinert med mer nervøse luksuskjøpere, har ført til prisreduksjoner over hele landet. I Los Angeles, for eksempel, en $ 18. 8 millioner hjem solgt for 10 millioner dollar i første kvartal i år. Et hjem på $ 14 millioner i The Woodlands, Texas, solgte for halvparten - $ 7 millioner. I samme kvartal var det høyeste priset (utenfor New York) en 2. 2 hektar stor eiendom i North Laguna, California, oppført for $ 75 millioner. Det solgte for 45 millioner dollar - en 40% rabatt.

Bunnlinjen

Over hele USA falt den gjennomsnittlige salgsprisen på amerikanske luksushytter 1. 1%, men enkelte markeder har blitt slått hardere enn andre. I Miami Beach, for eksempel, resulterte et overskudd av luksusutvikling kombinert med færre utenlandske kjøpere til en 13,7% nedgang i luksus boligpriser. I Austin og Boston - regnes som varme eiendomsmarkeder i dag - prisene i topp 5% falt nesten 12%, samtidig som prisene på de andre 95% av markedet økte med 5,1% og 6,3% . Prisene på luksus eiendommer kan fortsette å falle mens det er volatilitet i aksjemarkedet, en overopplevelse øverst og utenlandske kjøpere er skitne.

Du kan også være interessert i Investering i luksus eiendommer og Ultra-Luxury Real Estate: Hva er varmt, hva er det ikke .