De to grunnleggende typene boliglån for boligkjøpere å vurdere er fastrente og variabel rente boliglån. Et fastforrentet boliglån er enkelt og greit: Renten, og dermed den månedlige betalingen, er fastsatt for hele lånets løpetid på det tidspunktet lånet er gjort. Variabel rente boliglån, også kjent som regulerbare boliglån (ARM), avviger ved at renten belastet låntakeren og tilsvarende månedsbetalingsbeløpet endres over lånets løpetid.

En variabel rente boliglån begynner med en fast rente belastet for en angitt periode ved begynnelsen av lånet, typisk tre, fem eller syv år. For eksempel er startfrekvensen på et rentepris på 7/1 variabelt for de første syv årene av låneperioden, hvorefter kursen justeres en gang per år. Periodiske rentejusteringer beregnes ved hjelp av en referansefrekvens som London Interbank Offered Rate (LIBOR), pluss en premie basert på långiverens vanlige premie og lånerens kredittverdighet. Noen variabel rente boliglån justeres årlig, noen justerer hver sjette måned, og noen justerer seg så ofte som månedlig. Rentendringer endres til endringer i månedlig betalingsbeløp.

Fordelen som tiltrekker mange låntakere til en variabel rente boliglån er den opprinnelige renten belastet over den første delen av lånet er vanligvis lavere enn den beste prisen tilgjengelig på et sammenlignbart fastforrentet boliglån. Med en innledende rente som er et prosentpoeng eller mer lavere, kan låntakere spare en betydelig sum penger og betale ned vesentlig mer av hovedstolens lånebeløp over den første delen av en variabel rente. Imidlertid er det betydelige potensielle ulemper for en variabel rente boliglån som låntakere bør vurdere.

Øyeblikkelig betalingsøkning

Hovedrisikoen med et rentebyttelån er at en bratt renteøkning kan oversette til låntakeren plutselig ser en månedlig betalingsøkning så stor at han bare ikke har råd til betalinger. En viktig faktor i utfallet av finanskrisen i 2008 var et stort antall variabelrente boliglåntakere som ble rammet med månedlige betalingsøkninger for bratt for at de kunne ha råd, noe som førte til utbredt mislighold på boliglån.

For å gi en ide om hvordan drastisk månedlige betalingsbeløp kan øke når en variabel rente boliglån er justert, er den månedlige betalingen på et $ 160 000 boliglån på 3,5 prosent rente ca $ 700 i måneden. Hvis renten øker til 8,5%, blir den månedlige betalingen nesten doblet, og stiger til over $ 1, 200 per måned.

Den første kursreguleringen som forekommer på et variabelt rentenivå er vanligvis den største, siden det justerer for rentendringer som har skjedd over flere år.Fremtidige tilpasninger gjøres mye mer hyppig når priser sannsynligvis ikke vil endre seg vesentlig.

En måte å redusere den potensielle renterisikoen på er å skaffe et lån med variabel rente med gunstige caps, som er maksimale grenser for hvor mye renten eller den månedlige betalingen kan øke på en enkelt justering. Noen boliglån med variabel rente har også en kappgrense på det totale beløpet som renten kan øke over hele lånets løpetid. Låntakere må imidlertid lese utskriftene, da det i noen tilfeller ikke gjelder de første kursjusteringene, som har størst renterisiko.

Vanskelig å forstå lånevilkår

Siden variabel rente boliglån er mer komplisert enn fastrentelån, kan det være vanskelig for låntakere å forstå de eksakte vilkårene for lånet. Boliglån långivere har stor fleksibilitet med hensyn til låneelementer, for eksempel caps, referanser som brukes til justeringer og premiummarginer. Det er relativt enkelt for låntakere å ikke forstå de intrikate og sammenhengende vilkårene for lånene sine, noe som kan føre til uventede og problematiske månedlige betalingsendringer. Et eksempel, som referert ovenfor, er en forekomst der en låner mener at han er beskyttet mot store månedlige betalingsøkninger med en kapp på økninger per justering, men han klarer ikke å legge merke til at kappa ikke gjelder for innledende rentejustering.

Negative amortiseringslån

En risiko med noen variabelrente boliglån er et negativt avskrivningslån som er en situasjon hvor en låner faktisk kan ende på grunn av mer etter å ha betalt lånet i mange år enn han gjorde i begynnelsen av lånet. Årsaken til dette er vanligvis fordi et lån har en kapp på det beløpet den månedlige betalingen kan øke, men den kassen samsvarer ikke med det beløpet som renten tillates å øke. Dette resulterer i en situasjon hvor det månedlige betalingsbeløpet ikke dekker alle renter på lånet. Restbeløpet blir da lagt til lånerens totale gjeld, hovedstolsen, noe som resulterer i at låntakeren må betale renter på renter.