Hvis du tenker på å kjøpe et hjem, bør du ideelt sett spare opp nok penger til en 20% forskuddsbetaling. Hvis du ikke kan det, er det et trygt alternativ at din utlåner vil tvinge deg til å sikre privat boligforsikring (PMI) før du logger deg på lånet. Formålet med forsikringen er å beskytte boliglånet hvis du er standard på notatet.

Se også: Forstå Mortgage Payment Structure

Privat boliglån forsikring høres ut som en fin måte å kjøpe hus uten å måtte spare penger for en forskuddsbetaling. Noen ganger er det det eneste - eller til og med det beste - alternativet for nye homebuyers. Men det er flere grunner ville være at villaeiere burde prøve å unngå å betale denne forsikringen. I denne artikkelen vil vi undersøke de seks vanlige problemene med PMI og utforske en mulig løsning som gjør det mulig for homebuyers å unngå det helt.

- Seks gode grunner til å unngå PMI

Kostnad -

1. Privat boliglånsforsikring koster vanligvis mellom 0,5% og 1% av hele lånebeløpet på årsbasis. På en $ 100 000 lån betyr dette at villaeieren kan betale så mye som $ 1 000 i året eller $ 83. 33 per måned - antatt en 1% PMI avgift. (Beregnet som: $ 100, 000 x 1% = $ 1, 000/12 = $ 83. 33) Det er i seg selv en ganske heftig sum. Imidlertid er den gjennomsnittlige boligprisen ifølge National Association of Realtors ca $ 230 000, noe som betyr at familier kan bruke nesten 200 dollar i måneden på forsikringen. Det er så mye som en bilbetaling! Må ikke være fradragsberettigende
2. - Private boliglånsforsikringskontrakter er fradragsberettigede - men bare hvis den giftige skattebetaleren tjener mindre enn $ 110 000 per år (i justert bruttoinntekt). For ektepar som arkiverer hverandre, er denne grensen $ 55 000. Dette betyr at mange dobbeltinntektsfamilier med en samlet inntekt like over terskelen vil bli utelatt i kulde. Mens det er rykter, kan denne "inntektsdekselet" heves i fremtiden, det er ingen garanti for at det vil skje. Mange huseiere (spesielt de som ligger like over terskelen) kan være bedre å gjøre en større forskuddsbetaling, der minst de får fred i at renten på lånet er fradragsberettiget. For mer om dette viktige fradraget, les Hvordan bli kvitt privat boligforsikring . Dine arvinger får ingenting -
3. De fleste huseiere hører ordet "forsikring" og antar at deres ektefelle eller deres barn vil motta en form for økonomisk kompensasjon dersom de dør. Dette er rett og slett ikke sant. Utlånsinstitusjonen er den eneste mottakeren av en slik politikk, og inntektene betales direkte til utlåner (ikke indirekte til arvinger først). Hvis du vil beskytte dine arvinger og gi dem penger for levekostnader ved din død, må du oppnå en egen forsikringspolicy. Ikke bli lurt til å tenke PMI vil hjelpe noen, men din boliglåner. Gi penger bort
4. - Homebuyers som legger ned mindre enn 20% av salgsprisen, må betale boligforsikring til den totale egenkapitalen av hjemmet når 20%. Dette kan ta flere år, og det beløper seg til mange penger som boligen eies bokstavelig talt. For å sette kostnaden bedre i betraktning, hvis et par som eier et hjem på $ 250 000, i stedet skulle ta $ 208 per måned de brukte på PMI og investere det i et fond som oppnådde en 8% årlig sammensatt avkastning, penger vil vokse til $ 37, 707 (forutsatt at ingen skatter ble tatt ut) innen 10 år. Hardt å avbryte
5. - Som nevnt ovenfor, vanligvis når en boligeiendoms kapital overstiger 20%, må han / hun ikke lenger betale PMI. Det er imidlertid ikke så lett å eliminere den månedlige byrden som bare ikke å sende inn betalingen. Mange långivere krever at villaeieren utarbeider et brev som ber om at PMI blir kansellert, samt mottar en formell vurdering av hjemmet før avbestillingen. Alt i alt kan dette ta flere måneder, avhengig av utlåner. Betaling går på og på -
6. Et siste problem som fortjener å nevne er at noen långivere krever at villaeieren opprettholder en PMI-kontrakt for en bestemt tidsperiode. Så selv om huseieren har møtt terskelen på 20%, kan han eller hun fortsatt være forpliktet til å fortsette å betale for boliglånsforsikringen. Sjekk med din utlåner og les den fine utskriften av en PMI-kontrakt for mer detaljer.

Det er ikke alt dårlig

For mange amerikanere er PMI fradragsberettiget. De familier som spesifiserer sine fradrag og tjener mindre enn $ 110 000 per år, vil oppdage at deres PMI er fradragsberettiget. For et par med et $ 250 000 lån og en årlig PMI-betaling på $ 2 500 (1% av det utestående lånet), kan dette fradraget omsettes til besparelser på $ 300 til $ 400 dollar eller mer (avhengig av parets skattekonsoll).

Også privat boligforsikring kan ofte betales opp foran. For de som ikke vil jobbe med kostnaden av PMI i sine månedlige budsjetter, vil enkelte långivere tillate at betalingen gjøres opp foran, i kontanter, på tidspunktet for boliglånets opprinnelse. I noen tilfeller vil utlåner selv tilby huseieren en rabatt for å betale opp foran. Et annet alternativ som mange långivere tilbyr, er å legge til engangsbeløp på forhånd til den utestående lånebalansen. Fordelen med dette er at amortisert over en periode på 25 eller 30 år er den månedlige kostnaden ganske lav.

En endelig "fordel" av PMI er at når du er ferdig med å betale forsikringspolicen, kan boliglånet selv virke enklere å betale ned. Selvfølgelig er dette mer en psykologisk fordel enn en økonomisk, men det kan være en fin følelse å plutselig få et par hundre ekstra dollar som kommer inn i hver måned. Savvy villaeiere ville være klokt å reinvestere pengene de er vant til å budsjettere for PMI eller bruke midlene mot hovedstolsbalansen på lånet. Husk det sammensatte fondsseksempelet fra tidligere.

Slik unngår du PMI

I noen tilfeller kan PMI unngås ved å bruke noe som kalles et piggy-back boliglån.Det virker som dette: Anta at en potensiell villaeiere ønsker å kjøpe et hus for $ 200 000, men han eller hun har bare nok penger lagret for 10% nedbetaling (ikke nok til å unngå PMI). Ved å inngå det som er kjent som en "80/10/10" -avtale, vil den enkelte ta ut et lån på totalt 80% av den totale verdien av eiendommen, eller $ 160 000. Et annet lån, referert til som en piggyback, vil også bli tatt ut med totalt $ 20 000 (eller 10% av verdien). Til slutt, som en del av transaksjonen, legger kjøperen ned den endelige 10% eller $ 20 000.

Ved å splitte opp lånene, kan boligen ha mulighet til å trekke renten på begge lånene og unngå PMI helt. Selvfølgelig er det en fangst. Svært ofte er vilkårene for piggyback-lånet risikabelt. Mange er regulerbare lån, kan inneholde ballongavsetninger, og forfaller i 15 eller 20 år (i motsetning til mer konvensjonelle lån, som forfaller i 30 år).

I tillegg tilbyr mange långivere også en lignende låneordning for kjøpere som bare kan sette ned 5% mot en forskuddsbetaling. Det kalles et "80/15/5" arrangement. Det fungerer akkurat på samme måte.

The Bottom Line

Privat boliglån forsikring er dyrt. Med mindre du tror du vil kunne oppnå 20% egenkapital i hjemmet innen et par år, er det sannsynligvis fornuftig å enten gjøre en større forskuddsbetaling eller vurdere et piggybacklån. Mens ofte mer risikabelt enn en vanlig boliglån, er piggyback lån fradragsberettigede og er et nyttig alternativ for de som ikke har råd til en større forskuddsbetaling.

For mer pengerbesparende tips, se

Femten forsikringspolicyer du ikke trenger .