En av risikomålingene som långivere bruker til å tegne et boliglån er boliglånets lån til verdi (LTV). Et boliglåns LTV-forhold er en enkel beregning gjort ved å dele beløpet på lånet med verdien av hjemmet. Jo høyere LTV-forholdet er, desto høyere er risikoprofilen for boliglånet. De fleste boliglån med en LTV-forhold på over 80% krever at låntakeren betaler privat boligforsikring (PMI). Og PMI er ikke billig. Bruk et verktøy som en boliglån kalkulator for å sammenligne långivere og les videre for å finne ut om du kan unngå PMI på boliglånet ditt.

TUTORIAL: Grunnleggende om boliglån

PMI i dybde

La oss ta en titt på et eksempel.

La oss anta at prisen på et hjem er $ 300 000, og lånebeløpet er $ 270 000 (hvilket betyr at låntakeren har gjort en $ 30 000 nedbetaling) og LTV-forholdet er 90%. Avhengig av hvilken type boliglån, vil den månedlige PMI-betalingen være mellom $ 117 og $ 150. Justerbar rente boliglån (ARM) krever høyere PMI utbetalinger enn fastrentede boliglån. (Hvis du vil vite mer om ARM, se ARMed And Dangerous eller Boliglån: Fast Rate Versus Adjustable Rate .)

PMI er imidlertid ikke nødvendigvis et permanent krav. Långivere er pålagt å slippe PMI når et boliglåns LTV-forhold når 78% gjennom en kombinasjon av hovedreduksjon på boliglån og boligprisøkning. Hvis en del av reduksjonen i LTV-forholdet realiseres gjennom boligprisøkning, vil det bli nødvendig med en ny vurdering, betalt av låntakeren, for å verifisere størrelsen på verdsettelsen.

Enkel måte ut

Et alternativ til å betale PMI er å bruke et andre boliglån eller piggybacklån. I den forbindelse tar låntakeren et første boliglån med et beløp som tilsvarer 80% av boligverdien, og dermed unngår PMI, og tar deretter et nytt boliglån med et beløp som tilsvarer salgsprisen på boligen minus beløpet av forskuddsbetalingen og beløpet på det første boliglånet. Ved å bruke tallene fra eksempelet ovenfor, ville låntakeren ta et første boliglån for $ 240 000, foreta en $ 30 000 nedbetaling og få et nytt boliglån for $ 30 000. Låntakeren har eliminert behovet for å betale PMI fordi LTV-forholdet av det første boliglånet er 80%, men låntakeren har nå også et andre boliglån som i de fleste tilfeller vil bære en høyere rente enn det første boliglånet. Det finnes mange typer andre boliglån, men høyere rente er fortsatt par for kurset. Likevel er de samlede utbetalinger av første og andre boliglån vanligvis mindre enn betalingen av det første boliglånet plus PMI.

Avtalen

Når det gjelder PMI, har en låner som har mindre enn 20% av salgsprisen eller verdien av et hjem å sette ned som en forskuddsbetaling, to grunnleggende alternativer:

1. Bruk en "stativ -alone "første boliglån og betale PMI til LTV på boliglån når 78%, hvor PMI kan elimineres.
2. Bruk et annet boliglån. Dette vil mest sannsynlig føre til lavere innledende boliglånskostnader enn å betale PMI, men samtidig gir et andre boliglån en høyere rente enn det første boliglånet, og kan kun elimineres ved å betale det eller refinansiere både første og andre boliglån til et nytt frittstående boliglån, antagelig når LTV når 80% eller under (slik at ingen PMI vil bli påkrevd).

Det er også flere variabler som kan spille inn i denne avgjørelsen, inkludert:

• Skattebesparelsene forbundet med å betale PMI verserer skattebesparelsene knyttet til å betale renter på et andre boliglån. Skattelov i USA tillater fradrag for PMI for bestemte inntektsnivåer, for eksempel familier som tjener mindre enn $ 100 000.
• Kostnaden for en ny vurdering for å eliminere PMI i forhold til kostnadene ved refinansiering av et første og andre boliglån inn i en enkelt frittstående boliglån.
• Risikoen for at renten kunne stige mellom tidspunktet for den første boliglånsbeslutningen og tidspunktet hvor første og andre boliglån skulle refinansieres.
• De ulike satsene på hovedreduksjon av de to alternativene.
• Tidsverdien av penger. (Se dette punktet videre i Forstå verdien av penger .)

Den viktigste variabelen i beslutningen er imidlertid:

• Forventet prisvekst på boligprisen

For eksempel, Hvis låntakeren velger å bruke et frittstående første boliglån og betale PMI mot en annen boliglån for å eliminere PMI, hvor raskt kan hjemmet sette pris på det punktet hvor LTV er 78%, og PMI kan elimineres? Dette er den overordnede avgjørende faktoren. For forenkling, og formålet med denne diskusjonen, vil vi ignorere den andre variabelen som er oppført ovenfor, da prisøkning dominerer disse.

Vurdering: Nøkkelen til beslutningstaking

Nøkkelen til beslutningen er at når PMI er eliminert fra det frittstående første boliglånet, vil den månedlige betalingen være mindre enn de samlede betalingene på første og andre boliglån. Så vi stiller spørsmålene: "Hvor lenge vil det være før PMI kan elimineres?" og "Hva er besparelsene knyttet til hvert alternativ?"

Nedenfor er to eksempler basert på ulike estimater av prisen på boligprisøkning.

Eksempel 1: En lav pris på hjemmepris Vurdering

Tabellene nedenfor sammenligner månedlige utbetalinger av et frittstående 30-årig fastforrentet boliglån med PMI mot en 30-årig fast rente første boliglånskombinasjon med en 30-årig / på grunn av-i-15-årers andre boliglån.

Boliglånene har følgende egenskaper:

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figur 1

I figur 2 er de årlige prisene på boligprisøkning estimert.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figur 2

Legg merke til at $ 120 PMI-betalingen blir tapt fra den totale månedlige betalingen av det frittstående første boliglånet i måned 60, som vist på figur 3 når LTV når 78% gjennom en kombinasjon av hovedreduksjon og prisøkning på hjemmet.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figur 3

Tabellen i Figur 4 viser de samlede månedlige utbetalinger av første og andre boliglån. Legg merke til at den månedlige betalingen er konstant. Renten er et veid gjennomsnitt. LTV er bare det første lånet.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figur 4

Ved hjelp av første og andre boliglån kan $ 85 dollar lagres per måned i de første 60 månedene. Dette tilsvarer en total besparelse på $ 5, 100. Fra og med måned 61, får det frittstående første boliglån en fordel på $ 35 per måned for de resterende vilkårene for boliglån. Hvis vi deler $ 5, 100 med $ 35, får vi 145. Med andre ord, i dette scenariet med sakte boligprisøkning, som begynner i måned 61, vil det ta ytterligere 145 måneder før betalingsfordelen til det frittstående første boliglånet uten PMI kunne få tilbake den første fordelen av det kombinerte første og andre boliglån. (Denne perioden vil bli forlenget dersom tidsverdien av penger ble vurdert.)

Eksempel 2: En rask prisfastsetting av hjemmepris

Eksempelet nedenfor er basert på de samme boliglånene som vist ovenfor. Imidlertid benyttes følgende estimater for boligprisvurdering.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figur 5

I dette eksemplet viser vi bare et enkelt bord med månedlige innbetalinger for de to alternativene (se figur 6). Legg merke til at PMI er tapt i dette tilfellet i måned 13 på grunn av den raske boligprisøkningen, som raskt senker LTV til 78%.

Figur 6

Med rask hjemmeprisøkning kan PMI elimineres relativt raskt. De kombinerte boliglånene har bare en betalingsfordel på $ 85 i 12 måneder. Dette tilsvarer en total besparelse på $ 1, 020. Fra og med måned 13, har det frittstående boliglån en fordel på $ 35. Hvis vi deler $ 1, 020 med 35, kan vi avgjøre at det vil ta 29 måneder å utgjøre de første besparelsene på det kombinerte første og andre boliglån. Med andre ord, med start i måned 41, vil låntakeren være økonomisk bedre ved å velge det frittstående første boliglånet med PMI. (Denne perioden vil bli forlenget dersom tidsverdien av penger ble vurdert.)

Bunnlinjen

For låntakere som har mindre enn 20% nedbetaling, avgjørelsen om å bruke en første "frittstående "boliglån og PMI eller bruk en kombinasjon av en første og andre boliglån er i stor grad en funksjon av hvor raskt de forventer at verdien av deres hjem øker. Hvis de velger å betale PMI, kan det elimineres gjennom en vurdering når LTV når 78%. Hvis de velger å bruke en kombinasjon av første og andre boliglån, vil de sannsynligvis ha innledende betalingsbesparelser, men den eneste måten å eliminere det andre boliglånet, som sannsynligvis vil ha en høyere rente enn det første boliglånet, er ved å betale den av eller refinansiere både første og andre til et nytt frittstående boliglån. En gjennomtenkt analyse bør utføres for å analysere alternativene dine basert på tidshorisonten din.