Markedene i USA forventer en økning i rentene i nær fremtid. Alternative investeringer som eiendomsinvesteringer (REIT) kan tilby gode alternativer til investorer. Denne artikkelen analyserer REITs potensial for rentefølsomhet, og vurderer deres egnethet som et investeringsmiddel i perioder med høye renter.

Quick Intro til REITs

En REIT er en børsnotert sikkerhet, som investerer i fast eiendom gjennom eiendom eller boliglån og ofte handler på store børser som en aksje. REITs tilbyr høy likviditet til investorer som tar en eierandel i fast eiendom ved å kjøpe den som aksjer. REITs kommer i et bredt utvalg med spesifikke eiendomstyper, for eksempel REITs på boligleiligheter, kommersielle bygninger, varehus og hotellfasiliteter. REIT er også tilgjengelig i regionale varianter, som de som konsentrerer seg om fast eiendom i bestemte land / regioner som USA, Europa, Kina eller Japan. (For mer, se: 5 typer REITs og hvordan investere i dem.)

REITs tilbyr mange fordeler, inkludert diversifisering i en ny aktivakategori, høy likviditet i fast eiendom med en liten investering, og skattefordeler (avhengig av lokale lover). (For mer, se: Investering i REITs.)

REIT Returnerer mot rentesatser

En nylig rapport fra REIT. com viser et historisk lavt nivå av korrelasjon mellom REITs og aksjemarkedet. Korrelasjon indikerer hvordan to verdipapirer beveger seg i forhold til hverandre. Samme rapport viser tilsvarende lave nivåer av korrelasjon mellom REITs og obligasjonsutbytter. (Et trimmet bord er under med REITs-obligasjoner korrelasjonen uthevet.)

Bildetilgjengelighet REITS. com.

En lignende historisk sammenligning mellom avkastning fra en populær REIT-indeks og 10-årig obligasjonsrente indikerer et invers forhold. Vi plotter den årlige avkastningen på den populære FTSE NAREIT All REITs-indeksen mot renten på 10-årige statsobligasjoner:

Diagram basert på REITs-indeksdata hentet fra REITS. com (venstre akse) og 10-årige statsobligasjonsdata hentet fra stlouisfed. org (høyre akse).

Som det fremgår av diagrammet ovenfor som dekker 45 år, ser de stigende rentene seg dårlig ut for REIT-avkastning og omvendt. I løpet av de høye renteperiodene 1980-1985 var avkastningen fra REITs lavere, mens de skutt opp etter 2008 da renten rørte rekordløp.

Det er imidlertid andre faktorer og andre detaljerte observasjoner å vurdere, noe som kan tyde på positiv avkastning for REITs investeringer, selv under høyrente-tiden. Drill ned i bestemte tidsperioder når rentene var høye og interessante observasjoner oppstår:

Siden 1979 har rentene vært på en nedadgående trend.Det var noen sporadiske pigger i mellomårene, men generelt har det vært en konsekvent nedgang for rentene. Med hver fem- eller ti-årig periode ble et lavere rentenivå ansett som "høyt". "

1979-1984: Denne perioden så renten i stor rekkefølge på 10% - 14%. Avkastningen fra REIT var også i stor skala på 9% - 32%.

• 1991-1997: Denne perioden viste et nytt utvalg av høye renter, som varierte fra 6% til 8%. Avkastningen fra REIT-indeksen var i størrelsesorden 12% - 36%, med unntak av 1% i løpet av 1994.
• 2000-2001: Det neste høye interessepunktet var i perioden 2000-2001, da prisene svingte rundt 5 . 5%. Returnerer fra REITs varierte fra 16% til 26%.
• Hvordan gikk REIT-prisene mellom de lave renteperiodene?

1973-1974: Rentene var forholdsvis lavere, fra 6,9% til 7,4% (sammenlignet med et høyt område på 10% til 14% de følgende årene). REITs utførte dårlig med årlige tap i størrelsesorden -42% til -27%.

• 1998-1999: Rentene var i størrelsesorden 4% - 5,5%, og avkastningen fra REITs var fortsatt negativ til -18% til -6%.
• 2007-2012: Etter hvert som rentene gikk gradvis ned fra 4% til mindre enn 2%, oppnådde REITs konsekvent årlige tap i området fra -45% til -5%, med bare ett unntak fra positiv avkastning i 2009. > Disse observasjonene indikerer at REITer kanskje ikke har noen avhengighet av rentescenarier. Avkastningen fra REIT-investeringer kan faktisk forbli fri for rentesvingninger.
• Det er andre fordeler med REITs, noe som gjør dem til et godt investeringsvalg selv i høyrente perioder:

Inntektsmulighet

: REITs regnes som rentebaserte verdipapirer. Mens prisøkning i REITs gir profittpotensial, er en betydelig del av REIT-avkastningen fra utbytte. Utbyttebetalinger fra REITs er den uheldige helten, ofte ignorert av investorer. Som nevnt i Grunnleggende om REIT Skatt, er REITs generelt fritatt for beskatning i USA på tillitsnivå så lenge de fordeler minst 90% av inntekten til sine andelseiere. Dette skattefordelsessystemet gir en jevn fordeling av utbytteinntekter til REITs aksjonærer. I fravær av utbytteskatt er effektive nettoavkastninger ofte høyere enn de fra obligasjoner (eller aksjer), selv i tilfeller av høye renter.

• Global Diversification : Den andre indirekte fordelen som kan realiseres gjennom REITs, er å få eksponering for globale markeder. Selv om en renteendring kan påvirke REIT-avkastningen i det lokale U … S-markedet, kan investorer se på REITs med global eksponering. Siden 1990-tallet har U. K., Singapore, Japan, Australia, Nederland, Sør-Afrika og mange andre land aktivert REIT-oppføringer, slik at investorer kan ta eksponering på eiendomsmarkedet i utenlandske nasjoner. For eksempel, hvis det lokale eiendomsmarkedet i USA-tankene på grunn av effekter av høyere renter, kan en amerikansk investor med eksponering for Singapore eiendomsmarkedet ha nytte dersom han har REITs i Singapore eiendom i sin portefølje.
• Sektor-spesifikk eksponering : Handelshandel REIT, som er notert på børser, kommer i forskjellige smaker. Man kan finne REITs spesifikke for boliger, kjøpesentre, gjestfrihetssektoren, varehus og til og med de som har en eksponering for en stat eller nasjonens infrastruktur. I tilfelle av stigende renter, kan ikke alle delsektorer innenfor fast eiendom bli skadet. For eksempel, selv om høye renter kan treffe avkastningen fra REITs som har eksponering for boligleiligheter, er inntektene til en bestemt REIT som har eksponering for mange operasjonelle kjøpesentre på førsteklasses steder fortsatt høyere. Forsiktig studiet av eiendomsmarkedet, virkningen av rentenivået på en bestemt delsektor og på spesifikke REITs basert på den underliggende eiendomsbeholdningen, kan gjøre REIT-investeringen lønnsom uansett rentekonsekvensen. (For mer, se: 3 Hotel REITs som overgikk markeds- og bolig-, helsesektoren og kontoret REITs.)
• Bunnlinjen

Etter å ha sett korrelasjonsmønstre og historiske data, ser det ut til at avkastning fra REITs forblir uavhengig av renteperioder. Etter nøye studier og riktig utvalg av eiendomsdelssektorer og geografiske regioner, kan investorer vurdere REITs som et godt alternativ til de tradisjonelle aksjene og obligasjonene, som er svært følsomme for renten.