Når kortsiktige rentene stiger, føler huseiere med regulerbare boliglån (ARM) smerten. Best egnet til velstående investorer som ønsker å frigjøre kontanter som kan settes på jobb, tjener en avkastning som er høyere enn renten på boliglånet, har disse lånene i stedet blitt brukt til å hjelpe mindre velstående huseiere kjøpe boliger de egentlig ikke har råd til. Her forklarer vi hvorfor å stole på disse lånene kan være et alvorlig problem og hvordan du kan unngå risikoen som følger med armbåndsur.

Kvantifisering av problemet
Den nåværende tidligere formannen for Federal Reserve, Alan Greenspan, kommenterte tidlig i 2005, "Folk nå for å kunne betale prisene for å kunne flytte inn i en hjem." Ingen steder er situasjonen mer tydelig enn i California (staten har noen av landets dyreste eiendommer), spesielt i San Francisco Bay-området, hvor mer enn 50% av hjemmene som er kjøpt siden 2003 ble kjøpt med rentetillegg, ifølge LoanPerformance.

Boligbommen i USA har forårsaket prisstigning. Ifølge data utgitt av Federal Housing Finance Board (FHFB), er kjøpesummen på det gjennomsnittlige hjemmet nå $ 283, 800. Generelt sett har de fleste potensielle huseiere råd til å låne en bolig som koster mellom 2 og 2. 5 ganger deres brutto årsinntekt. Etter denne formelen, bør en familie som ønsker å kjøpe det $ 283, 800 hjem tjene mellom $ 113, 520 og $ 141, 900 per år. I virkeligheten opplyser US Census Bureau at gjennomsnittlig husstandsinntekt i 2003 (det siste året for hvilket data er tilgjengelig) var 43 dollar, 318.

En titt på tallene, og det er umiddelbart tydelig at en husstand som tjener medianinntektene ikke har råd til å kjøpe det "gjennomsnittlige" huset. For å overvinne denne hindringen, har et økende antall homebuyers vendt seg til justerbar rente boliglån. Disse boliglånene gir begynnende renter som er lavere enn de tilgjengelige prisene gjennom fastrentede boliglån. Den lave frekvensen er garantert for en bestemt tidsperiode - ofte en, tre, fem, syv eller ti år - før den justeres. Når kortsiktige rentene stiger, vil hypotekslångivere også øke sine priser for å reflektere deres økte kapitalkostnader. (For ytterligere innsikt i hvordan du håndterer boliglånet ditt, se Betaling av boliglån og American Dream or Mortgage Nightmare? Hvorfor ARM er risikabelt

Boligeiere som tok ut ARMs for å kunne ha råd til det maksimale huset på en minimumsbetaling kan være i for en ubehagelig overraskelse. Mens justeringsrenten er fullstendig kjent før kjøp, mislykkes mange kjøpere til å vurdere fremtidige implikasjoner. Dette gjelder spesielt med rentebeløp. Som andre rentemånedlån gir rentenettede boliglån en bestemt periode hvor betalingen bare består av renter på lånet.Huseiere får fordelen av lav betaling, men lånets rentesats kan stige fremover - og lånets rektor må også tilbakebetales. Sluttresultatet kan være styggt.
For eksempel, på en $ 150 000 rentenett lån (femårig ARM) med 6% rente, ville betalingen din være $ 750 per måned (($ 150 000 * 0. 06) / 12 = $ 750). Men fem år senere, må du begynne å betale tilbake hovedstolen. Selv om du var heldig nok til å ha samme rente, vil betalingen nå øke til $ 966. 45 i måneden, siden lånets løpetid er nå bare 25 år.

Beregning

Her er en oversikt over beregningen, hvor m er den tilsvarende månedlige sammenslåingsrenten, k er den noterte renten på boliglånet, og X er den månedlige betalingen: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , så (1 + m) 6 = [1 + k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622% Vi kan da løse for den månedlige betalingen X : 150, 000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (0 004938622 * 1. 004938622 ^ 300]. Så, X = $ 966. 45. Merk: Antall perioder brukt i denne beregningen er lik 12 måneder per år ganger 25 år i boliglånet . Ikke vær redd av matematikken! De fleste boliglån långivere gir boliglån kalkulatorer på deres hjemmeside. Hvis din boliglån giver ikke den riktige kalkulatoren, sjekk ut vår boliglån kalkulator. Du kan unngå disse kompliserte beregningene ved å bare skrive inn rektor gjenstår på boliglån, rentenivå og antall år igjen på boliglånet, og det vil gjøre matematikken for deg.

Tilbake til vårt eksempel, hvis den opprinnelige 6% renten hoppet bare 1%, er din betalingen vil være $ 1, 060. 17. For å sammenligne, hvis du hadde tatt ut et tradisjonelt 30-års fastrentelån, ville betalingen ha vært $ 899. 33 -

og du ville ha bygget litt egenkapital over de forrige fem årene av utbetalinger. (For mer informasjon om lånevaluering, se Boliglån: Fastpris Vs Adjustabl e-rate .) Det er ikke å si at ARM, selv interesserte ARM, er ikke verdifulle verktøy. Hvis du ikke planlegger å bo på eiendommen i mer enn noen år, kan ARMs hjelpe deg med å få et fint sted å bo til en fornuftig pris. Hvis du er velstående og investeringskunnig, kan ARMer også være et godt verktøy. Et rentebeløp på et $ 1 million boliglån med 6% rentesats resulterer i en utbetaling på $ 5 000 per måned mot $ 5, 995. 51 for et 30-årig fastrentelån. Det er nesten $ 1 000 per måned som kan settes på jobb andre steder. Men selv om dette kan være en god strategi for velstanden, sparer gjennomsnittlig villaeiere vanligvis bare noen få hundre dollar per måned og har sannsynligvis ikke muligheten til å snu den besparelsen til en investeringsavkastning som gir risiko og mangel på egenkapital verdt innsatsen.

Konklusjon - Unngå problemer

I et økende rentemiljø er å ta på en ARM en tvilsom strategi, og det kan være spesielt farlig å ta ut en interesse-bare ARM. Siden du ikke bygger egenkapital, vil betalingen din sannsynligvis øke når du refinansierer.Når du legger til i kostnaden for varme, vann, elektrisitet og de andre utgiftene knyttet til eierskap, kan kostnadene raskt overvelde et beskjedent budsjett. For å unngå problemer, ta en konservativ tilnærming.
Hvis du ikke har en ARM, ikke ta en i et stigende rentemiljø. Hvis du gjør det, og du ikke planlegger å betale huset noen gang snart, bør du vurdere refinansiering. Husk også at mange långivere vil gi lån på opptil 40% av bruttoinntektene dine, men forsiktige låntakere bør forsikre seg om at rektor, renter, skatter og forsikringer i hjemmet ditt ikke overstiger 28% av bruttoinntektene dine. Uansett hvilken vei du velger, gjør din forskning og plan med omtanke for å sikre at du administrerer boliglånet ditt og ditt boliglån ikke klarer deg. Tross alt er forvarslet forarmet.

For en one-stop-shop på subprime, justerbar rente boliglån og subprime smelte ned, sjekk ut

Subprime Mortgages Feature .