Før boliglånskrisen i 2008-2009 var det vanskeligere å kjøpe et utelukket hjem. Eiendomsforhandlingsjegere måtte tidligere følge auksjoner på rettshus eller sile gjennom reams av juridiske arkiver. Men bølgen av foreclosures forårsaket av subprime meltdown har ikke bare økt antall tilgjengelige eiendommer, det har gjort det lettere å finne og skaffe dem. Faktisk ligner prosessen ofte på søk etter andre typer hjem. Utelukket boliger er tilgjengelig i nesten alle eiendomsmarkeder over hele landet, og gir muligheter for villaeiere og investorer.

Hvordan finne avskårne boliger

Man kan finne utelukkede eiendommer i multisentertjeneste (MLS) tidsskrifter og nettsteder, via online eiendomsøk, bankkontorer og nettsteder og lokale aviser. Det er mange nettsteder som nå spesialiserer seg på å finne boliger og eiendommer som er i foreclosure, som usa-foreclosure. com og Fannie Mae's HomePath. com. Noen finansinstitusjoner, som Bank of America, tilbyr også sider dedikert til å hjelpe deg med å søke etter et utelukket hjem. I lokale flernoteringstjenester kan ikke eiendommer som er utelukket, utheves i seg selv; Dette kan bare angis i eiendomsbeskrivelsen.

Långivere selger i økende grad beslaglagte eiendeler gjennom eiendomsmeglere, så ikke nøl med å spørre en realtor for muligheter. Noen eiendomsmeglere spesialiserer seg selv i foreclosure egenskaper.

Nærmere bestemt, å finne et utelukket hjem avhenger av hvor nøyaktig det er i foreclosure prosessen: Egenskaper kan fortsatt eies av den opprinnelige huseieren (i tidligere stadier, i tilfelle av foreclosure og short sale egenskaper), eller ved et foretak som en bank eller regjeringen (i de senere). Her er fem typer foreclosure, og tilnærming til å kjøpe.

en. Pre-Foreclosures
En bolig er i pre-foreclosure etter at boliglånet har meddelt låntakere at de er i mislighold, men før eiendommen tilbys for salg på auksjon. Hvis et hus kan selge eiendommen i løpet av denne tiden, kan han eller hun unngå foreclosure-prosedyrer og den negative effekten på kreditthistorikken og fremtidsutsikter (se Å få et boliglån etter konkurs og avskrekking ). Som sådan er noen villaeiere villige til å forhandle. Pre-foreclosures er vanligvis oppført i fylke og byhusbygg. I tillegg er mange elektroniske ressurser, inkludert www. foreclosure. com, liste egenskaper som er i pre-foreclosure fase.

2. Kort salg
Kortsalg oppstår når utlåner er villig til å akseptere mindre enn det som skyldes et boliglån. Låntakere trenger ikke nødvendigvis å være i mislighold av boliglånsbetalinger for en utlåner for å godta kort salg; Men de trenger vanligvis å vise noen form for økonomisk motgang, for eksempel tap av en jobb, som sannsynligvis vil resultere i mislighold.Ofte er boligen i undervann, noe som betyr at den er mindre verdt enn den utestående boliglånsbalansen. For å kvalifisere som en kort salg, må utlåner være enige om å "selge eiendommen kort" ved å akseptere mindre enn skyldig, og hjemmet må være oppført for salg. Disse egenskapene blir vanligvis annonsert som kortsalg "Venter på bank godkjenning."

Innkjøp av en kort salgs eiendom er i de fleste henseender det samme som et tradisjonelt kjøp, men språket i kontraktene vil variere, og spesifiserer at vilkårene er underlagt utlåner godkjennelse. En bank kan ta flere måneder å svare på et kort tilbud, så prosessen kan ta betydelig lengre tid enn et tradisjonelt kjøp. Mange eiendomsmegler nettsteder, inkludert individuelle firmaer eller noteringstjenester, tilbyr muligheten til å søke etter kort salg.

3. Sheriff Sale Auctions
En sheriff salg auksjon skjer etter at långiveren har varslet låntakeren av mislighold og tillagt en frist for låntakeren å hente på boliglån betalinger. En auksjon er laget for utlåner for raskt å få tilbakebetalt for lånet som er i standard. Disse auksjonene skjer ofte på en bys tavle, som forvaltes av de lokale rettshåndhevende myndighetene. Eiendommen er auksjonert til høyeste budgiver på et offentlig annonsert sted, dato og klokkeslett. Disse merknadene finner du i lokale aviser og i mange online-steder ved å søke etter "sheriff-auksjoner".

4. Bank-eide eiendommer
Egenskaper som ikke selger på auksjon, går tilbake til banken; det vil si, de blir eiendomseiendommer (REO) egenskaper. De administreres ofte av bankens REO-avdeling, som opprettholder en liste over de bankeide eiendommene. Online kilder som www. RealtyTrac. com har omfattende oppføringer som kan søkes etter by, stat eller postnummer.

5. Offentlige eiendommer
Noen boliger er kjøpt med lån garantert av Federal Housing Administration (FHA) eller Department of Veterans Affairs (VA). Når disse egenskapene går inn i foreclosure, blir de repossessed av regjeringen og solgt av meglere som jobber for regjeringen. En statlig registrert megler må kontaktes for å kjøpe en statlig eid eiendom. Kjøpere kan undersøke slike egenskaper på www. HUD. gov (klikk på "TOPIC AREAS" og velg "Homes for Sale").

Hvorfor utelukket boliger er billigere

Det største salgsargumentet for utelukket boliger er selvsagt deres merkede pris - ofte betydelig lavere enn andre lignende egenskaper i samme område (kjent som sammenlignbare eller komposisjoner i megler -snakke). De fleste foreclosures selges til 5% under markedsverdien, i alle fall med enda større rabatter i enkelte regioner. Kjøpere kan også dra nytte av ekstra besparelser med fordeler som reduserte nedbetalinger, lavere rente eller eliminering av takstkostnader og visse avsluttende kostnader.

Hva gjør dem til en slik avtale? Hvis boligen er i forkledning eller kortsalgsfase, har eierne et økonomisk bind - de trenger penger. Og tiden er ikke på sin side: De må laste av eiendommen og få det de kan, mens de kan, slik at de ikke mister det helt.Kort sagt, disse selgerne forhandler ikke akkurat fra en styrkeposisjon. Selv om det kan virke grusomt å dra nytte av andres ulykke, kan kjøpere ha fordel.

De kan dra nytte enda mer hvis eiendommen faktisk er blitt beslaglagt. Kontorets kontor er ikke interessert i å henge på et hus; banker vil ikke være i utleier virksomheten. Finansinstitusjoner ønsker vanligvis å kvitte seg med utelukkede eiendommer omgående (til en rimelig pris, selvfølgelig - de må svare til investorer og revisorer at de har gjort ethvert forsøk på å tilbakebetale så mye av det opprinnelige lånebeløpet som mulig). Igjen, dette fordeler kjøpere.

Endelig er utelukkede boliger vanligvis solgt i "as-is" -standard - hvis det er skade, er reparasjoner ikke en del av ligningen - og som bruktbil og vintage møbler avicionados vet, "as-is" oversetter til Et tilbud. Selvfølgelig kan "as-is" være et dobbeltkantet sverd, som vi vil diskutere nedenfor.

Risiko for å kjøpe utelukket boliger

Eiendom Problemer

Mens det bærer en kompenserende rabatt, kan "tilstand" være ganske dystre. Hvis hjemmet fortsatt er okkupert av eierne, er det ofte dårlig vedlikeholdt. Tross alt, hvis folket ikke kan foreta boliglånet, vil de trolig falle bak ved å betale for regelmessig vedlikehold, for ikke å nevne store reparasjoner. I tillegg er noen folk som står overfor eller tvunget til å foreclosure, forbitret, og ta ut sine frustrasjoner i hjemmet før banken repossesses. Dette innebærer ofte å fjerne apparater og inventar, og noen ganger til og med engang vandalisme.

Hvis eiendommen allerede er blitt repossessed, kan situasjonen bli enda verre. Kriminalitet er et stort problem med ledige boliger. Unkempt plener og forsvunnet tak annonsere til tyver at stedet er tomt. Mange av disse opportunistene vil rane hjemmet til kobberrør, kobberledninger, apparater og inventar. Det ledige hjemmet kan også bli en magnet for narkotikaavtaler, prostitusjon og voldelige forbrytelser. Dårlig samfunn er spesielt hardt rammet fordi de har færre ressurser til å gjøre forbedringer sammenlignet med innbyggere i mer velstående områder. Selv uten forbrytelseselementet, har boliger som har sovet i flere måneder eller år, sannsynligvis blitt utsatt for elementene og dermed en betydelig risiko for noen form for skade: mold, nedsatt VVS, trerot, termitter - ting som krever betydelig utlegg å fikse, slik at prissettingsprisen er mindre av et røverkjøp. Noen finansinstitusjoner vil gjøre grunnleggende vedlikehold på deres REO egenskaper, for eksempel vinteropplevelse. Likevel avviser de ethvert ansvar for den nåværende tilstanden til eiendommen, og de vil heller ikke foreta reparasjoner før den selges. Selvfølgelig kan et hjem inspeksjonsrapport avsløre mange potensielle problemer, og en generell entreprenør kan gi reparasjonsestimater. Dessverre har kjøpere på auksjon ofte ikke muligheten til å inspisere egenskapene sine før kjøp, noe som betyr at du kan finne noen ubehagelige overraskelser i huset ditt etter at du har logget deg på den stiplede linjen.(For mer, se Fallgruver for å kjøpe et foreclosure-hus .)

Skjulte kostnader

Sammen med uforutsette reparasjons- og renoveringsarbeid, er delinquencies som tilbakebetaling og rettigheter til dem, enten av IRS eller staten eller andre kreditorer) kan legge ytterligere kostnader til et ellers ønskelig hus. Uansett hva som skylder, må regjeringen først betales og avgjøre før kjøpsprosessen kan gå fremover. Dette gjelder hovedsakelig for eiendommer som skal auksjoneres en bank vil alltid betale av eventuelle pantelapper knyttet til eiendommen før den selges til en annen fest.

Budgivere på auksjon må betale for sine eiendommer i kontanter på kjøpstidspunktet: Ingen finansiering er tillatt. Så sørg for at du kjøper forhandlehuset ditt, ikke lar deg betale penger.

Sakte prosess

De foregående komplikasjonene betyr ofte mye papirarbeid. Vanligvis vil foreclosures ha en rekke tilleggsdokumenter som må fylles ut for å forberede seg til avslutningen, noe som ikke alltid er så rettidig. Hvis det er en kort salgssituasjon, må eierens utlåner godkjenne avtalen, og det kan ta en stund, som nevnt tidligere. Alvorlig skade som er funnet i huset, kan føre til lavere hjemvurdering, noe som kan påvirke kjøperens evne til å sikre et lån. Noen långivere vil ikke låne under et visst beløp, fordi fortjenestepotensialet på et mindre lån ikke er verdt risikoen.

Mens du tror en bank vil være ivrig etter å avlaste en repossessed bolig, kan responstidene mellom banken og andre involverte parter være svake med REO eiendommer også. Hvor lang tid det tar å få svar på budet, kan variere mye. hvis banken som holder eiendommen din er oversvømt med foreclosures, kan det ta mye lenger tid for banken å behandle forespørselen din. Banker med betydelige tilbakeslag har vært kjent for å ta opptil 90 dager for å svare på et tilbud. Hvis du planlegger å finansiere kjøpet, vil du være klok til å tilbringe tiden å få forhåndsgodkjenning for et boliglån.

Konkurranse

Som med et hvilket som helst marked, når det er en sjanse til å skaffe seg noe med rabatt fra den går, vil etterspørselen sveve. Så økt interesse og konkurranse - ikke bare fra potensielle innbyggere, men fra investorer og flip-fagfolk - er uunngåelig når det gjelder verdifulle avskuttede eiendommer. Svært ofte kan et utelukket hjem være attraktivt under de andre husene i omegnen, men når ordet kommer ut, kan mange tilbud komme raskt og en budkrig følger. Så hva var en gang en underpris hjem i et flott nabolag kan raskt bli en kostbar eiendom.

Forventede kjøpere av utelukkede boliger kan være lurt å sende bud på flere eiendommer samtidig, fordi det er mulig for konkurrerende kjøpere å sikre en eiendom med et høyere bud eller et helt kontant tilbud. Men bli ikke motløs hvis noen andre trumper tilbudet ditt for en bestemt eiendom; Sjekk tilbake jevnlig for å se om det kommer opp i bankens beholdning. Foreclosure avtaler pleier å falle gjennom ganske ofte.

Innkjøp av et lukket hus

Hvis du kjøper fra en bank, må du skjerpe dine forhandlingsferdigheter og starte prosessen med et lowball-tilbud på eiendommen du ønsker. Banker som har samlet betydelige beholdninger av utelukkede eiendommer vil være mer tilbøyelige til å forhandle om pris; Jo lenger banken har holdt eiendommen, desto større er sjansen for at det seriøst vil vurdere lavere tilbud, spesielt på eiendommer som har blitt holdt i lengre perioder. Derfor bør du sannsynligvis gjøre ditt opprinnelige bud til en pris som er minst 20% under gjeldende markedspris, eller kanskje enda mer hvis eiendommen du byder på ligger i et område med høy forekomst av foreclosures.

Hvis du kan betale for eiendommen og eventuelle nødvendige renoveringer i kontanter, er du i misunnelsesverdig posisjon. Derfor bestemmer noen kjøpere å samarbeide med eksterne investorer som kan hjelpe dem ut på forsiden og dele fortjeneste når hjemmet går på salgsstaten igjen. Faktisk representerer kontantavtaler en betydelig del av REO-salget.

Finansieringsalternativer for utelukket boliger

Du kan bruke et boliglån til å kjøpe en REO eiendom, selv om private långivere har en tendens til å være skittish om finansiering foreclosure avtaler. Imidlertid er det to finansieringsmuligheter tilgjengelig for de som kvalifiserer - 203 (k) lån fra Federal Housing Administration (FHA) og HomeSteps-programmet gjennom Freddie Mac, en av de statssponsifiserte foretakene som tilbakekjøper boliglån.

203 (k) Lån

FHA utviklet sine 203 (k) boliglån for å hjelpe til med å overvinne bekymringene hos banker som ellers ville vike bort fra høyrisiko-REO. kjøp. Ved å lade låntakere et boliglånsforsikringspremie, kan de garantere lån utført av private långivere som deltar i programmet.

For låntakere er en av de store fordelene muligheten til å finansiere boligkjøpet, pluss eventuelle nødvendige reparasjoner, i et enkelt boliglån. Den mer grunnleggende versjonen, et strømlinet 203 (k) lån, er ment for begrensede reparasjoner som ikke krever ingeniør- eller arkitektoniske planer. Enkeltpersoner kan låne opp til $ 35 000 over husets salgspris for å dekke grunnleggende rettsmidler som nye apparater, sidespor og vinduer.

Med mer omfattende løsninger, for eksempel å bygge et tillegg eller ta vare på strukturelle skader, er et tradisjonelt 203 (k) lån vanligvis det beste alternativet. I motsetning til den strømlinjeformede varianten, må huseiere ta ut minst $ 5 000, Maksimumbeløpet er basert på FHA-grenser for hvert fylke. I tillegg må du betale for en uavhengig konsulent for å inspisere eiendommen og verifisere at arbeidet oppfyller programretningslinjene.

En ytterligere ulempe for disse lånene er prisen. I tillegg til å betale boligforsikring, betaler låntakere vanligvis rentenivået som er kvart på et prosentpoeng høyere enn på konvensjonelle lån. De kan også måtte gaffel over ett eller to poeng, som er forhåndsgebyrer som hver er verdt 1% av hovedbeløpet.

Figur 1. En sammenligning mellom tradisjonelle 203 (k) lån og den strømlinjeformede versjonen.

Freddie Mac gir likviditet til boliglånsmarkedet ved å kjøpe lån fra banker, samle dem og selge dem til investorer som verdipapirer. Med HomeSteps tilbyr organisasjonen - gjennom sine private lånepartnere - spesiell finansiering for de som ønsker å kjøpe bare de utelukkede eiendommene som den eier. HomeSteps er foreløpig bare tilgjengelig i følgende stater: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Texas og Virginia.

Hvis du bor i en av disse statene, har HomeSteps noen betydelige fordeler. Chief blant dem er at du ikke trenger å kjøpe boliglån forsikring, noe som skiller det fra 203 (k) lån. Det alene kan spare kjøpere hundrevis, til og med tusenvis av dollar i løpet av boliglånet. Videre krever et HomeSteps boliglån ikke en vurdering ved opprinnelse, noe som kan være en stor hindring for de som søker et konvensjonelt lån.

Kjøpere kan finne en liste over enkeltfamilie, leilighet og flerfamilie egenskaper på hjemmesiden til HomeSteps.

Bunnlinjen

På utsiden kan utelukket hjem virke veldig tiltalende. Imidlertid kan kostnadene være svært uforutsigbare og underliggende skader kan gjøre en eiendom uønsket. Kjøpsprosessen er ofte svak, noe som kan anspore andre tanker i kjøpernes sinn, mens stor etterspørsel etter fristende utelukkede egenskaper kan skape noen håpfulle kjøpere unna.

Med alt dette blir sagt, kan utelukket hjem lukke opp med å bli utrolige tilbud. Kjøpere har den unike muligheten til å betale undermarkedsverdi for boliger som ikke ville være tilgjengelige for dem under normale omstendigheter. Hvis det er besparelser på oppkjøpssiden, øker det sannsynligheten for at kjøperen skjønner forståelsen av eiendelen sin, og en gevinst på investeringen dersom han selger, i fremtiden.

Hvis det gjøres ansvarlig, kan innkjøp av et utelukket hjem tillate en kjøper å høste et mylder av fordeler i mange år framover.