Kjøper et hus vanligvis går som dette: finne ut hva du har råd til, finn en utlåner, ansett en eiendomsmegler, lage en liste over dine must-haves, se eiendommer, se flere eiendommer , gjør et tilbud, sikre ditt boliglån, lukk det på ditt nye hjem. Selv om det er tidkrevende og til tider frustrerende, betraktes visningseiendommer førstehånds av de fleste kjøpere å være en grunnleggende del av boligkjøpsprosessen, og mange vil aldri drømme om å kjøpe et hjem uten først å inspisere nabolaget, hjemme og verftet.

Det er imidlertid kjøpere som er villige til å kjøpe boliger uten å se dem først. Av ulike grunner er disse kjøpere og investorer villige til å hoppe over denne delen av prosessen, og baserer seg istedet på flere noteringsservicebeskrivelser (MLS), Internett-bilder og virtuelle turer. Med antall bekymrede boliger på markedet, kjøper noen eiendomsinvestorer hjemvisninger usett i et forsøk på å score gode tilbud. Kjøpere kan også rive opp boliger mens de har sjansen i markeder som har en begrenset tilgang på eiendommer. På grunn av konkurranse - fra kjøpere til aspirerende førstegangsinvestorer og institusjonelle firmaer som kjøper opp hele boligblokker - øker frekvensen av usynlige kjøp av fast eiendom på enkelte markeder over hele landet. Mens du kan bli heldig og snurre en fin fortjeneste når det er på tide å selge, er det betydelige risikoer som må anerkjennes før du engasjerer deg i denne typen eiendomsinvesteringer.

Egenskaper

Distresserte egenskaper er generelt skadet eller i dårlig stand, og er under utestengning eller annonsert for salg av en bank eller utlåner. De fleste banker prøver å losse disse egenskapene så raskt som mulig, fordi de er dyre å holde: mellom eiendomsskatter, vedlikeholds- og advokatkostnader, kan det koste banker $ 1 000 per dag for å opprettholde hver eiendom i beholdningen. Fordi et raskt salg gir økonomisk mening for banken, tilbys disse egenskapene ofte med betydelig rabatt, og det er ikke uvanlig at noen boliger selger for pennies på dollaren. Dette skaper en utmerket mulighet for både kjøpere og investorer å få eiendommer til under markedspriser.

Markeder med begrenset tilgang kan tvinge kjøpere og investorer til å kjøpe husvisninger usett. I stedet for å finne gode tilbud, kan her imidlertid kjøperne forvente å betale markedsverdi eller høyere bare for å sikre en eiendom i et ønskelig område. I stramme markeder, som Boston og New York City, er det vanlig for selgere å motta flere konkurransedyktige bud, noe som kan øke prisen betydelig. Mange av disse tilbudene kommer fra kjøpere som aldri har trappet fot på eiendommen, men hvem vet at de vil kjøpe i det aktuelle markedet.

Pre-konstruksjon egenskaper gir også muligheter for kjøpere og investorer. En forbyggingseiendom er på markedet, selv om den ennå ikke er bygget. Denne typen eiendom kan være til nytte for både selgere og kjøpere: Selgere (oftest byggherrer) får penger de trenger for å fortsette byggingen, samtidig som det påvises om prosjektets levedyktighet til långivere og andre potensielle kjøpere, og kjøpere kan kjøpe til en lavere pris pre-construction rate med evnen til å selge etterpå til markedsverdi (eller over, avhengig av prosjektet).

Konkurranse

Investorer som ser etter gode tilbud eller førsteklasses egenskaper, kan være opptatt av tøff konkurranse fra flippers, grossister og institusjonelle kjøpere. Flippers er eiendomsinvestorer som, i likhet med børsinvestorer, har som mål å kjøpe lavt og selge høyt. Vanligvis kjøper eiendommer til flippers rabatt, reparasjoner og renoveringer, og selger innen kort tidsperiode for profitt. En eiendoms etterbehandlingsverdi (ARV), et estimat av sin rettferdige markedsverdi etter reparasjoner og renoveringer, brukes til å avgjøre om en eiendom har potensial for fortjeneste. Flippers beregner potensiell fortjeneste ved å ta ARV og trekke kjøpesummen, reparasjons- og renoveringskostnader og bærekostnader (utgifter pålagt for å holde fast på eiendommen, herunder boliglån, eiendomsskatt, forsikring og verktøy). Fordi flippers er avhengige av disse beregningene for å avgjøre om de kan tjene penger, vil noen ikke kjøpe seg usynlig. Andre fokuserer imidlertid på utelukkede eiendommer som kan kjøpes med bratt rabatt, men som selges på auksjon uten mulighet til å se før man signerer papirene.

I likhet med flippers, eiendomsmegling grossister forsøker å tjene penger på eiendommer på kort tid. Til forskjell fra flippers, men grossister ikke kjøpe og rehab egenskaper. I stedet legger de vanligvis eiendommer under kontrakt med uforutsetninger (slik at de er i stand til å si opp kontrakten om nødvendig) og deretter tildele eller selge eiendommene til andre investorer for et overskudd. En grossist kan betraktes som en "mellommann" som ringer opp eiendommer for etablerte investorer. Etter å ha satt eiendommen på kontrakt, markedsfører en grossist eiendommen for å finne en villig kjøper, og i mange tilfeller har grossisten en kjøper lined opp selv før han legger en eiendom under kontrakt. Spredningen mellom hva grossisten betaler for eiendommen og prisen han eller hun selger den for, er grossistenes fortjeneste. Fordi engrossalg ikke medfører tidkrevende reparasjoner og renoveringer, ser mange grossister etter mindre, hyppigere fortjeneste enn flippers.

Institusjonelle investorer kjøpe store varebeholdninger, noen ganger hele blokker med nødstilfelle egenskaper. Institusjonelle investorer, støttet av dype lommer, kan kjøpe dusinvis eller hundrevis av boliger, kjøre ned varebeholdninger og dermed kjøre opp prisene i et marked (og øke sannsynligheten for å selge med fortjeneste).Institusjonelle investorer kan ha så stor kjøpekraft at de kan gjøre det ganske vanskelig, om ikke umulig, for mindre investorer og individuelle homebuyers å finne gode tilbud innenfor et målmarked.

I tillegg til flippers, grossister og institusjonelle investorer - vil en mindre gruppe kjøpere kjøpe hjemvis usynlig ut av nødvendighet. Dette innebærer oftest en person som av forretningsmessige eller personlige grunner flytter til et nytt område, men ikke har tid til å handle for et nytt hus. Vanligvis jobber disse kjøpere med eiendomsmeglere som sender dem detaljerte beskrivelser, bilder og videoer (eller virtuelle turer) av eiendommer som oppfyller kjøpers kriterier. Fordi agenten hovedsakelig blir kjøperens øyne og ører, er det viktig at kjøpere angir nøyaktige behov, ikke bare når det gjelder hvilke funksjoner hjemmet skal ha, men også krav til skoler, pendler, offentlig transport og nærliggende fasiliteter.

Risikoer

Homebuyers og investorer kan kjøpe boligvisninger usett, men øvelsen er ikke uten risiko. En av de største risikoene er at det vil være noe galt med eiendommen som ikke vises i bilder. Møbler og kameravinkler kan enkelt gjemme mange feil, inkludert vannskader, angrep, mugg og strukturskader. Mens mange eiendommer er i forfall fordi eiere ikke har tid, kompetanse eller penger for å opprettholde hjemmet, er enkelte eiendommer forsettlig skadet av tidligere eiere. Ofte er dette et misforstått forsøk på å "komme tilbake til banken" ved å gjøre det vanskeligere å selge eiendommen. Andre ganger ripper folk ut hva de kan - apparater, armaturer, kobberledninger, selv landskapsarbeid - for pengene.

Uansett motivasjon kan ødeleggelse etter foreclosure innebære relativt rimelige løsninger som hull i gipset eller omfattende og kostbare reparasjoner. I en spesielt stygg hendelse fra 2011 trengte et hjem i et eksklusivt inngjerdet samfunn i California ca $ 250 000 i reparasjoner etter at tidligere eiere mistet hjemmet til avskærmning. Kjemikalier og sement hadde blitt strømmet ned i eiendommens avløp, og vannet ble igjen løpende for det som kan ha vært måneder - noe som førte til omfattende mugg i hele hjemmet og et gulv som spredte seg inn under vekten av vann-gjennomvåtede gjenstander. I tillegg var eiendommens apparater, skap, vasker og toaletter fjernet.

En annen grunn til å kjøpe seg usett kan være risikabelt er at bilder og virtuelle turer ikke tillater deg å se uønskede funksjoner i hjemmet, som nærliggende høyspenningsledninger, trafikk, nabolagsstøynivåer og uvanlige lukt (fra slike som som mugg eller de 100 kattene som pleide å bo i huset). En gjennomgang er den eneste måten å være sikker på at du vil like huset, gården, naboene og området.

Flippers, grossister og institusjonelle investorer har økt risiko for ikke å kunne selge eiendommen i tide på grunn av behovet for omfattende reparasjoner. For investorer, jo lengre huset holdes, jo mer penger går tapt når det gjelder å bære kostnader.Forutsetningen for eiendomsinvestering er ofte å kjøpe og selge raskt, og når dette ikke skjer - av hvilken som helst grunn - investor kan ende opp med å tape, spesielt når uventede og dyre reparasjoner trengs.

Måter å beskytte deg selv

En uforutsigbarhetsklausul er en av de beste beskyttelsene når du kjøper et ukjent hjemsted. En beredskap definerer en tilstand eller handling som må oppfylles for at en eiendomsavtale skal bli bindende. En av de viktigste betingelsene når du kjøper et hjem uten å se det først er en inspeksjonsforutsetning, som gir kjøpere rett til å få hjemmet inspisert innen en angitt tidsperiode, for eksempel 5-7 dager. Dette beskytter kjøperen som kan kansellere kontrakten eller forhandle reparasjoner basert på funnene fra en profesjonell hjeminspektør. En inspektør undersøker hjemme interiør og eksteriør, og vurderer tilstanden til elektriske, ferdig-, rørlegger-, struktur- og ventilasjonselementer.

Avhengig av hvordan beredskapen er formulert, kan kjøperen:

• Godkjenn inspeksjonsrapporten og fortsette med avtalen
• Avvis rapporten og tilbake fra avtalen
• Be om ekstra tid for ytterligere inspeksjoner < Be om reparasjoner eller innrømmelser
• Kjøpere kan også be om en gjennomgående beredskap. Denne typen beredskap gjør at du kan gjøre en siste (eller første) gjennomgang av eiendommen før du signerer papirene ved lukking. Husk, som med alle uforutsetninger, at selgeren ikke må være enig i noen beredskap, og de forventer ofte en høyere kjøpesum for å kompensere for den ekstra risiko for selgeren (dvs. risikoen for at kjøperen kommer tilbake ut av kontrakten) .

Kjøpere og investorer kan begge legge til et beskyttelseslag for å kjøpe seg usynlig ved hjelp av en erfaren eiendomsmegler. Det er viktig at agenten er på din side av avtalen (arbeider på vegne av dine vegne som kjøperens agent) og ikke jobber på vegne av selgeren. Agenten bør ha et fidusiært ansvar for deg for å sikre at du får den beste avtalen. Mange kjøpere og investorer vet flere agenter før de finner en som forstår deres behov og hvem de føler at de kan stole på.

Bunnlinjen

Noen mennesker kjøper boligsyn usynlig ut av nødvendighet, mens andre gjør det for profittpotensialet i en eiendomsinvestering. I alle fall, å kjøpe et hjem uten å først se det innebærer risiko: eiendommen kan ha feil eller skade som kan føre til omfattende og dyre reparasjoner. Huset kan også være på et uønsket sted (f.eks. Ved siden av en trafikkert vei) eller ha andre skadelige funksjoner. Enten du kjøper syn usynlig ut av nødvendighet eller som investering, kan du begrense risikoen din ved å jobbe tett med en pålitelig og erfaren eiendomsmegler, og ved å inkludere visse uforutsette klausuler i tilbudet om kjøp av fast eiendom.