Enten du er interessert i å kjøpe et hjem som skal brukes som primærbolig eller en investeringseiendom, er det mulig at eiendommen for tiden er okkupert av leietakere. Hvis det er tilfelle, er det noen ting du bør vurdere før du bestemmer deg for å gå gjennom med kjøpet. Les videre for en rask introduksjon til leietakerrettigheter, utleierforpliktelser og hvordan du begrenser risikoen når du kjøper et hus med leietakere på plass. (Se også Fordeler og ulemper ved å eie utleieeiendom .)

Leietakerrettigheter

For det første er det viktig å forstå at et eiendomssalg ikke endrer vilkårene for leietakere. Akkurat som easements (og andre pakter) som "løper med landet" - det betyr at de er bundet til landet, og ikke eierens leieavtaler forblir festet til huset, selv når eierskapet skifter hender. Takeaway: Leien som er på plass før du kjøper eiendommen forblir i kraft selv etter at du har lukket den, slik at du ikke lovlig kan heve leien, endre klausuler eller avtaler eller sparke leietaker ut før utløpet av leieperioden bare fordi du er den nye eieren.

Hvis du vil at leietakerne skal flytte ut, har du et par alternativer. Den ene er å legge inn et tilbud på huset som er betinget av at hjemmet er ledig (det vil si ingen leietakere) når du lukker. Dette setter byrden på selgeren for å enten bryte leieavtalen eller gi et incitament til leietakene å gå tidlig. Hvis selgeren ikke kan (eller er villig til) å gjøre dette, kan du gå bort og begynne å lete etter et annet hus. Det andre alternativet er å kjøpe eiendommen og deretter bryte leieavtalen (e), gjenforhandle vilkårene eller «kjøpe ut» leietaker (e) selv. Men i dette scenariet, husk at en leietaker ikke er forpliktet til å godta nye vilkår hvis han eller hun har en gyldig leieavtale på plass - og du kan åpne deg selv for en søksmål hvis du bryter leieavtalen eller forsøker å tvinge utkastelse.

Utleier Obligasjoner

Som den nye eieren arver du utleierforpliktelsen. En stor del av å være utleier er å opprettholde en trygg og beboelig eiendom for leietakere. Generelt må du (minst):

• Hold alle fellesarealer, for eksempel ganger og trapper, i en sikker og ren stand.
• Kontroller at strukturelle elementer er trygge og intakte (gulv, vegger, trapper, heiser, tak).
• Sørg for at elektrisk, VVS, oppvarming / klimaanlegg (VVS), ventilasjon og sanitæranlegg er vedlikeholdt.
• Sørg for at leietakere har tilgang til rennende vann, varmt vann og varme i rimelige mengder ved rimelige tider.
• Gi søppelbeholdere og sørg for fjerning av søppel.
• Administrer kjente miljøgiftstoffer, inkludert blymalingstøv og asbest.
• Utrydde gnagere og andre skadedyrsangrep.

Dine lokale lover kan kreve ytterligere krav til oppholdssted - se gjennom dem for å sikre at du overholder dem. Det er også viktig at du leser leieavtalen for å finne ut eventuelle andre spesifikke forpliktelser du måtte ha - som å klippe plenen eller betale for verktøy. (For mer, se: Tips til den potensielle utleieren .)

Endre eller avslutte en leieavtale

Generelt, hvis leietaker har en månedlig leieavtale, vil du (som den nye utleier) kan avslutte leieforholdet eller øke leien før starten av en ny måned, forutsatt at du gir riktig melding (vanligvis 30 dager, men dette varierer etter stat og etter antall måneder leietaker har okkupert eiendommen). Hvis en tidsbegrenset leieavtale er på plass (f.eks. Seks måneder eller 12 måneder) har leietaker imidlertid en juridisk rett til å oppta boligen så lenge leien er aktiv, uavhengig av hvem som eier hjemmet .

Det er noen få tilfeller når leieavtalen kan avsluttes tidlig. En er om det er språk i leieavtalen som angir at eieren (selgeren) har rett til å si opp leien dersom han eller hun selger eller overfører eiendommen; i så fall kan leien være lovlig opphørt når du kjøper hjemmet. Det andre unntaket er at du kjøper eiendommen som et resultat av en foreclosure, i så fall kan du følge statens regler om varsel om å forlate. I Washington-staten, for eksempel, må du gi leietakere 60 dagers varsel om å forlate en utelukket eiendom før du kan begynne en eviction handling. I noen tilfeller vil leietakere bli enige om å flytte ut tidlig med et "cash for keys" -tilbud fra den nye eieren, forvalteren eller banken.

Endelig, hvis du planlegger å bruke hjemmet som primærbolig (og ikke som leiebolig), kan du muligens bruke en innflytelse for eierflytting (OMI) for å få en leietaker til å flytte ut. Regler for dette varierer fra stat til land, men generelt må du flytte inn i hjemmet innen 90 dager etter utvisningen og bor i den som din primære bolig i minst tre år.

Bunnlinjen

Et viktig første skritt er å gjennomgå leidedokumenter før du lukker slik at du vet hva du får inn, og så kan du sikre at leieavtalen er godt skrevet og strukturert for å følge lokale utleielover . Hvis noe ser ut, krever at selgeren fikser språket som en betingelse for avslutningen. Det er også viktig å få ikke bare postene for forhåndsbetalte leie- og sikkerhetsinnskudd, men også pengene (det skal overføres til deg på avslutningsoppgaven). Du må sannsynligvis beholde sikkerhetsdepositum på en tillitskonto (avhengig av tilstanden din), og sluttbrukeren bør pro-rate den nåværende leiebetalingen mellom deg og selgeren.

Vær også sikker på at selgeren gir dokumentasjon om tilstanden til eiendommen før leietaker flyttet inn - hvis det er skade, har du det vanskelig å bevise at leietaker er ansvarlig uten innsjekkingsrapport. Hvis mulig, møt leietakerne før lukning, slik at du kan bekrefte husets nåværende tilstand og diskutere leieavtalen.

Endelig, sørg for at du er forsvarlig forsikret. En standard villaeierspolicy vil vanligvis ikke gjøre jobben. Informer forsikringsselskapet om at huset blir leid slik at du blir dekket i tilfelle leietakerskader, uaktsomhet og andre tap. (Se også vår veiledning: Den komplette veiledningen til å bli en utleier .)