Den langsiktige effekten av den store resesjonen som rimelig boligmangel, strenge boliglånskrav, et stramt arbeidsmarked har gjort det vanskeligere for unge å eie et hjem. Som et resultat blir assistanse fra mor og pappes bank blitt vanlig, spesielt for førstegangsreisende.

Å ha midler til å hjelpe voksne voksne til å kjøpe et hus eller en leilighet er en velsignelse og en luksus. Men før du logger på den stiplede linjen, bør du vurdere om og hvordan du skal gjøre det. Det er ingen riktig måte å skjule barnet ditt til boligeiendom, men mange feil måter.

Alternativene

Vanlige scenarier for å hjelpe deg inkluderer:

• Forutbetalt forskuddsbetaling for barnets hjem.
• Kjøper huset og leier det til barnet ditt.
• Kjøpe huset og la barnet leve der gratis.
• Å eie huset med barnet ditt (dele egenkapitalen i hvilken prosentandel du velger); Når huset blir solgt, får du pengene tilbake.
• Kjøper en enhet med flere enheter (eller et sted stort nok til romkamerater) og leier den andre enheten (e) for å kompensere for kostnaden.
• Finansiere barnets hjemmekjøp og gjør det offisielt ved å gjøre det som noe annet boliglån; en boliglånsfører kan hjelpe til med å strukturere lånet og betalingsbetingelsene, og til og med generere månedlige utsagn og skatteskjemaer.

For foreldre velger foreldre ofte å gi avkom med de pengene de trenger, i stedet for å betale kostnadene direkte. For eksempel er gjeldende gjeldsskatt ekskludering omtrent $ 14, 000 per mottaker, per gifter, per år. Du og din ektefelle kan gi opp til $ 56 000 ($ 14 000 x 2 gifting foreldre x 2 mottakere) til barnet ditt og hans / hennes ektefelle, for eksempel - nok for en anstendig forskuddsbetaling i de fleste amerikanske byer. Du kan følge den første gaven med en annen gave på $ 56 000 etter 1. januar det følgende året. Den totale summen på $ 112 000 vil ikke regnes som inntekt eller være underlagt føderal inntektsskatt, på barnets selvangivelse. (Se også: Hva er gaveavgifter? )

Husk at "hvis foreldrene gir pengene som en gave … må pengene hentes og spores sammen med et gavebrev," sier Linda Robinson, en eiendomsmegler og låneoffiser med Sapphire Realty i San Diego. For å beskytte transaksjonen, bruk en boliglånsprosessør som har erfaring med dette, sier hun.

Poeng å vurdere

• Noen långivere krever at alle parter på tittelen skal være på pantkontrakten. betyr at selv om hensikten er at barnet skal håndtere de månedlige boliglånene, er foreldrene også økonomisk ansvarlige for gjelden.
• Hvis foreldrene ikke er på boliglånet, kan de ikke dra nytte av boliglånsrenteavdrag. < Selv et rentefrit lån fra foreldre til barn kan pådra seg skattskyldighet for foreldrene.IRS antar at du tjener renter selv om du ikke gjør det, og det er skattepliktig inntekt.
• Foreldrelån legger til barnets gjeldsbelastning og kan skade barnets sjanse til å kvalifisere for ytterligere finansiering i egen regi. På den positive siden tillater et godt innspilt lån at barnet maksimerer fradrag ved skattetid.
• Selv om foreldrene gir en forskuddsbetaling, må barnet fortsatt kvalifisere seg for boliglånet, og det inkluderer å ha kontanter på hånden, en jevn jobb og stabil inntekt. Når det er sagt, la boliglånslånere vanligvis tillat nedbetaling på et primært hjem som skal bestilles helt eller delvis med gavefonde så lenge andre krav er oppfylt. Freddie Macs Home Possible Advantage-boliglån, for eksempel, tillater hele 3% nedbetalingen å komme fra gaver eller andre midler.

Fordelene

Skattebesparelser.

En forelder som kjøper et hjem og lar barnet leve der, kan være i stand til å ta betydelige skattefradrag. Eiendomsskatt, boliglån, reparasjoner, vedlikehold og strukturelle forbedringer er generelt fradragsberettiget på et andre hjem. Men mens en utleier kan trekke opptil $ 25 000 i tap hvert år, møter foreldrene forskjellige regler når de leier til familiemedlemmer. Hvis barnet betaler ingen leie, betraktes det som personlig bruk av eiendommen og utleierelaterte fradrag er ikke tillatt. Imidlertid, hvis barnet har romkamerater som betaler leie, kan foreldre kunne ta leieavdragene, samtidig som barnet kan leve der uten leie. Les Skatteduksjoner for utleieeiendommer for mer info.

Vær oppmerksom på at rentebinding av boliglån kun kan tas av en person som betaler boliglånet

og eier (eller eier) hjemmet. Hvis foreldrene eier eiendommen tittelen, men barnet gjør boliglånet betaling hver måned, kan heller ikke rentefradrag. Hvis barnet eier en prosentandel av hjemmet, kan han eller hun trekke den delen av interessen imidlertid. Equity.

Boliglån kan gi mer økonomisk sans enn å gi barn månedlig boliggodtgjørelse eller betale månedlig leie. Betaling av boliglån bygger egenkapital i hjemmet, og boliger blir til eiendeler - vanligvis verdsettende eiendeler, hvis de vedlikeholdes ordentlig. Bare husk at bolig eiendommer er best betraktet som en langsiktig investering: Som hovedregel må de fleste kjøpere holde hjemme i tre til fem år for å bare bryte seg selv.

Resultat.

Hvis foreldrene velger å lage et lavrentelån til barnet, blir effekten hans eller hennes boliglåner, vil de nyte litt inntekt fra månedlige utbetalinger. I dagens anemiske økonomiske klima kan selv et lavrente lån slå avkastningen på noen konservative investeringer. The Downsides

Tougher vilkår

. Hus som kjøpes av foreldre som andre hjem eller som investeringer krever ofte større nedbetalinger, ettersom de ikke kvalifiserer for sjenerøse, rettet mot første timers boliglån som Federal Housing Administration (FHA) -backed lån."Forskjellen mellom et primært boliglån og et boliglån med boliglån er betydelig, sier Robinson." Du må sette ned minst 20% til 30% på investeringseiendom, og rentenivåene er litt høyere også. Hvis barna er kredittverdige i det hele tatt, kan foreldrene være bedre å være cosigners og gavegivere enn å være de som er på lånet. " Kreditt og økonomiske konsekvenser.

Hvis en forelder kosigner for et boliglån og barnet faller bak på utbetalinger, blir foreldrenes kredittvurdering skadet like mye som barnets. Videre, som cosigner (og dermed medlåner), er forelder ansvarlig for gjelden. En forelder som kosigns for - eller gir penger til - et gift barn som deretter skilsmisse kunne bli innblandet i en rotete eiendomsdeling, og kunne miste noe eller hele investeringen til tidligere ektefelle. Skader på relasjoner.

Finansiell entanglement i familier kan forårsake stress og konflikt. Søsken utenfor utvekslingen kan føle seg jaloux eller fornærmende. Gavegivere kan finne seg frustrert av hva de oppfatter som misbruk av gaven, men maktesløs å gjøre noe om hvordan gaven brukes. Gavemottakere kan føle seg frustrert av strengene knyttet til en gave som følger med forventninger og regler. Noen foreldre vil ikke håndheve konsekvenser når barnet ikke klarer å holde opp sin slutt på avtalen. The Bottom Line

Fordelene ved å kjøpe et hjem for et barn - eller gi økonomisk hjelp til å skaffe seg det - er mange. Det kan gi barnet skattefordelene ved boligeiendom og hjelpe ham eller henne med å bygge en god kreditt historie. Kjøpet kan også være fordelaktig dersom foreldresett er betydelig nok til å utløse eiendomsskatt eller arveavgift; å redusere eiendommen nå kan redusere skattebyrden i fremtiden. Eiendommen er også en investering som i siste instans kan hjelpe foreldrene til å bryte med seg, eller gjøre en fortjeneste, med utgifter underveis som skattefradrag.

Følelsesmessige konsekvenser er vanskeligere å måle. Foreldre kan være opptatt av å oppnå en følelse av rett i deres barn ved ganske enkelt å gi hjem til ham eller henne. Finansielle arrangementer mellom familiemedlemmer kan ofte føre til rotete misforståelser og være vanskelig å håndheve.

Foreldre bør aldri kjøpe et barn et hus dersom det betyr at de kompromitterer deres evne til å betale egne regninger, møte sine egne boliglånsbetalinger eller opprettholde levestandarden ved pensjonering. Det er generelt en dårlig ide å låne mot pensjonsfond eller en primærbolig, eller for å avklare kontoer helt.

Uansett hvordan du bestemmer deg for å nærme seg det - gave, lån, medeierskap - skriv det skriftlig. Opprett en kontrakt med forventninger og vilkår og la en advokat eller annen fast eiendom profesjonell vurdere det for eventuelle detaljer som kan være tvetydige eller oversett. Dette kan være en handling av kjærlighet, men det må anses som et forretningsarrangement mellom deg og din avkom. Tross alt vet du hvor de bor.