Mortgage terminologi fikk deg ned? Ikke bekymre deg: Å finne ut alle de kompliserte setningene og ordforrådene som "amortisering" og "lån til verdi" er nok til å skremme noen låner. Og, hvis du tenker på å refinansiere ditt boliglån, forberede deg på å lære noen nye vilkår: "utlån" og en "rate / term refinance." La oss introdusere deg.

Grunnleggende

For det første tenk på refinansiering som erstatning av et eksisterende boliglån med en annen, eller konsolidering av et par boliglån i et enkelt lån. (For mer om sistnevnte, Se skal jeg kombinere to boliglån til en? ) Ut med det gamle (boliglånet) og inn i det nye, som de sier. Når du har refinansiert, er ditt gamle lån betalt, og en ny er satt på plass.

Det er mange grunner til å vurdere refinansiering. Spare penger er den opplagte. I august 2008 hadde gjennomsnittlig 30-års fast boliglån en rente på 6,52%. Etter finanskrisen ble rentene for samme type boliglån praktisk talt slått i halvparten. Med en potensiell besparelse på, si $ 500 per måned på et $ 250 000 hjem, var refinansiering fornuftig for mange mennesker. Dette resulterte i en bølge av refinansier som fortsatt fortsetter nå, flere år senere. Selv en enpunktsforskjell i din rente kan utgjøre en reduksjon på $ 150 i betalingen. (For mer om dette temaet, se: Skal du refinansiere ditt boliglån når renten faller?)

Refinansiering kan også tilby en mulighet til å konvertere ditt rentesikringslån til en fast rente, for å låse i lavrentebetalinger, spesielt hvis prisene ser ut til å flytte høyere.

To typer lån

Det er to grunnleggende refinansieringslån. Den enkleste og enkleste er rate / term refinance (refi). Ingen faktiske penger endrer hender i dette tilfellet, utenfor avgiftene knyttet til lånet. Størrelsen på boliglånet forblir det samme; du handler bare dine nåværende boliglånsbetingelser for nyere (antagelig bedre) vilkår. I kontrast, i et utlånslån, aka cash-out refinansiere, er det nye boliglånet større enn det gamle. Sammen med nye lånevilkår blir du også avansert med penger, og tar egenkapital ut av hjemmet ditt, i form av kontanter eller for å betale andre gjeld.

Du kan kvalifisere deg for en rate / term refi med et høyere lån-til-verdi forhold. (Det er lettere å få lånet, med andre ord, selv om du er en dårligere kredittrisiko.) Kontantutlån kommer med tøffere vilkår. Hvis du vil ha noe av egenkapitalen du har bygget opp i hjemmet ditt i form av kontanter, vil det trolig koste deg - hvor mye avhenger av hvor stor egenkapital du har bygget opp i ditt hjem og din kreditt score.

For eksempel, hvis en låners FICO-poengsum er 700, er låneverdiforholdet 76%, og lånet betraktes som utbetaling, kan utlåner legge til 0.750 poeng til den opp-fronten av lånet. (Hver utlåner er forskjellig.) Hvis lånebeløpet var $ 200 000, for eksempel, ville långiveren legge til $ 1, 500 til kostnaden. Alternativt kan låntakeren betale en høyere rente - 0. 125% til 0. 250% mer, avhengig av markedsforhold.

Hvorfor tøffere vilkår? Fordi cash-out lån har høyere risiko for utlåner, ifølge Casey Fleming, realkonsulent, C2 Financial Corporation og forfatter av "The Loan Guide: Hvordan få det beste mulige boliglånet. "Statistisk er en låner mye mer sannsynlig å gå bort fra et hjem hvis han kommer i trøbbel hvis han allerede har trukket egenkapital ut av det. Det er spesielt sant at han har trukket ut mer enn han først investerte i forskuddsbetalingen. Følgelig er ethvert lån som betraktes som utbetaling høyere priset for å reflektere denne risikoen, inntil det er så mye egenkapital at låntakeren ikke sannsynligvis vil gå bort lenger. "

Men en høyere kreditt score og lavere lån-til-verdi forholdet kan skifte tallene vesentlig i din favør. For eksempel vil en låntaker med en kredittpoengsum på 750 og en låneverdi på mindre enn 60% ikke betale noen ekstra kostnad for et utbetalingslån fordi han eller hun ikke har større sannsynlighet for å ha standard på lånet enn hvis han eller hun gjorde en rate / term refi.

Lånet ditt kan være et utbetalingslån selv om du ikke mottar kontanter tilbake. Hvis du betaler kredittkort, auto lån eller noe annet som ikke opprinnelig var en del av boliglånet ditt, anser långiveren at det er et utbetalingslån. Hvis du konsoliderer to boliglån til en, og en var opprinnelig et kontantutlån, vil det nye konsoliderte lånet også være cash-out.

Flere amerikanere velger Cash-Out Refinance

Selv om mange personlige finanseksperter vil råde seg mot å fjerne hjemmet ditt fra egenkapitalen i en utbetalingsfinansiering, viser nylig data fra Freddie Mac at amerikanerne velger dette lånetype til priser ikke sett siden finanskrisen.

Nesten halvparten av låntakere valgte utbetalingsalternativet i første kvartal 2017 - godt under 90% nådd like før finanskrisen, men kraftig høyere enn i 2012 da nivåene falt til 12%. Hvorfor økningen? Ikke bare gjør boliglånsrenten fortsatt lav til tross for det stigende rentemiljøet, har boligprisene i mange områder i landet økt til det punktet hvor huseiere har nok egenkapital til å foreta en utbetalingsfinansiering som er verdt bekostning. De høyere utlånsverdiene, og amerikanernes forbedring av personlige balanser, gjør det lettere å kvalifisere.

Et interessant Loophole

Med hjelp av din megler kan du være å generere litt penger fra refinansieringen uten at det betraktes som et utbetalingslån (og genererer de ekstra gebyrene som følger med det). I utgangspunktet virker det ved å utnytte overlapping av midler på slutten av ett lån og begynnelsen av en annen. Slik beskriver Fleming det:

"Du har lov til å finansiere lukkekostnader i en rate / term refi. De fleste långivere tillater de avsluttende kostnadene for å inkludere forhåndsbetalte kostnader, for eksempel forhåndsbetalt rente, ubetalte påløpte renter på ditt eksisterende boliglån, pengene du trenger for å forhåndsfinansiere din sperrekonto og til og med eiendomsskatt og forsikring hvis du har det riktig .

"Når du refinansierer, betaler du den påløpte renter på ditt eksisterende boliglån frem til den dagen det er betalt. Du forutbetaler renter på ditt nye lån fra dagen du finansierer til den første i neste måned, og så betaler du ikke en månedlig innbetaling i måneden. Derfor har du finansiert en måneds renter på boliglånet ditt i det nye lånet.

"Hvis du har en påfyllingskonto eller en konto for å betale forsikring og skatt med din eksisterende boliglån, da din eksisterende utlåner holder noen av pengene dine - minst et par måneder med skatter og forsikringer hver. Når du refinansierer, vil den nye långiveren trenge litt penger på plass når skatte- og forsikringsregningene dine kommer på grunn av at de vil be om litt penger foran. Du kan vanligvis finansiere dette.

"Etter at lånet ditt lukker din gamle utlåner - hvem holder noen av pengene dine - sender du en sjekk som er lik balansen på din sperrekonto når du har betalt det lånet. Kontanter!

" Også fordi Noen av gebyrene endres litt før finansiering, de fleste långivere tillater litt pute - opp til $ 2 000 i kontanter tilbake i escrow uten at lånet betraktes som cash-out.

"Alt dette betyr at du kan finansiere" kostnader "som egentlig ikke er kostnadene ved opphavsretten til lånet, men heller representerer kostnaden for å ha lånet. På en $ 200 000 rente / terminslån ville det være veldig mulig å generere om lag $ 4 000 i kontanter - de rette omstendighetene, hvis den var strukturert nøye - uten å betale en utbetalingstraff. "

The Bottom Line

Din jobb som låner skal ha nok kunnskap for å diskutere alternativer med din utlåner. For de fleste er det å unngå den ekstra kostnaden for et utbetalingslån det beste økonomiske trekket. Hvis du har en bestemt grunn til å ta penger ut av ditt hjem, kan et utlån være verdifullt, men husk at det ekstra beløpet du betaler i renter over lånets levetid, kan gjøre det til en dårlig ide.