Kommersiell eiendom (CRE) er inntektsgivende eiendom som bare brukes til forretningsformål, for eksempel detaljhandel, kontorkomplekser, hoteller og leiligheter. Finansiering - inklusiv oppkjøp, utvikling og bygging av disse eiendommene - oppnås typisk gjennom kommersielle eiendomslån: boliglån sikret med pant i kommersiell, i stedet for bolig, eiendom.

På samme måte som boliglån, er banker og uavhengige långivere aktivt involvert i lån på næringseiendom. Også forsikringsselskaper, pensjonskasser, private investorer og andre kapitalkilder, inkludert U. S. Small Business Administrations 504 Låneprogram, gir lån til næringseiendom.

Her ser vi på kommersielle eiendomslån: hvordan de adskiller seg fra boliglån, deres egenskaper og hvilke långivere som ser etter.

Selv om boliglån vanligvis gjøres for enkelte låntakere, blir det ofte gjort forretningsmessige lån til forretningsenheter (for eksempel selskaper, utviklere, partnerskap, midler og tillit) . Disse enhetene er ofte dannet for det spesielle formålet med å eie næringseiendom.

Et foretak kan ikke ha økonomisk oversikt eller kreditthistorie, i hvilket tilfelle utlåner kan kreve at hovedstolene eller eierne av enheten skal garantere lånet. Dette gir utlåner med en person (eller gruppe av individer) med en kreditthistorie og / eller finansiell track record - og fra hvem de kan gjenopprette ved utlånsstandard. Hvis denne typen garanti ikke er påkrevd av utlåner, og eiendommen er det eneste gjenvinningsmiddelet i tilfelle av mislighold av lån, blir lånet kalt et ikke-tilbakebetalingslån, noe som betyr at utlåner ikke har noen tilbakekallelse mot noen eller noe annet enn eiendommen.

Lånegjeldsplaner

Et boliglån er en type avskrivet lån hvor gjelden tilbakebetales i faste avdrag over en tidsperiode. Det mest populære boliglånsproduktet er det 30-årige fastrentepriset.

Boligkjøpere har også andre opsjoner, inkludert 25-årige og 15-årige boliglån. Lengre amortiseringsperioder innebærer typisk mindre månedlige utbetalinger og høyere totale rentekostnader over lånets løpetid, mens kortere amortiseringsperioder vanligvis medfører større månedlige utbetalinger og lavere totale rentekostnader. Boliglån blir amortisert over lånets løpetid, slik at lånet er fullt tilbakebetalt ved utgangen av låneperioden. En låner med en $ 200 000 30-årig fastforrentet boliglån på 5% vil for eksempel gjøre 360 ​​månedlige utbetalinger på $ 1, 073. 64, hvoretter lånet vil bli fullt tilbakebetalt.

I motsetning til boliglån varierer vilkårene for kommersielle lån vanligvis fra fem år (eller mindre) til 20 år, og avskrivningsperioden er ofte lengre enn lånets løpetid. En utlåner, for eksempel, kan gjøre et kommersielt lån for en periode på syv år med en avskrivningsperiode på 30 år. I denne situasjonen ville investor foreta utbetalinger i syv år med et beløp basert på at lånet ble betalt over 30 år, etterfulgt av en endelig "ballong" -betaling av hele gjenværende saldo på lånet. For eksempel ville en investor med et $ 1 million kommersielt lån på 7% foreta månedlige utbetalinger på $ 6, 653. 02 i syv år, etterfulgt av en endelig ballongbetaling på $ 918, 127. 64 som ville betale lånet i sin helhet.

Lånets løpetid og avskrivningsperioden vil påvirke hvilken rente långiveren betaler. Avhengig av investorens kreditt styrke, kan disse vilkårene være omsettelige. Generelt er jo lengre lånets tilbakebetaling, desto høyere er renten.

Lånsverdi

En annen måte som kommersiell og boliglån varierer, er i låneverdien (LTV): en figur som måler verdien av et lån mot verdien av eiendommen. En utlåner beregner LTV ved å dele beløpet av lånet med den minste av eiendommens verdsettede verdi eller kjøpesum. For eksempel vil LTV for et $ 90 000 lån på en $ 100 000 eiendom være 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100 000 = 0,9 eller 90%).

For både kommersielle og boliglån vil låntakere med lavere lånevilkår kvalifisere til gunstigere finansieringstakster enn de med høyere LTV. Årsaken: De har mer egenkapital (eller eierandel) i eiendommen, noe som tilsvarer mindre risiko i utlånerens øyne.

Høye LTVer er tillatt for visse boliglån: Opptil 100% LTV er tillatt for VA og USDA lån; opptil 96. 5% for FHA lån (lån som er forsikret av Federal Housing Administration); og opptil 95% for konvensjonelle lån (de garantert av Fannie Mae eller Freddie Mac).

Kommersielle lån LTVer faller derimot generelt inn i 65% til 80%. Mens enkelte lån kan gjøres ved høyere LTV, er de mindre vanlige. Den spesifikke LTV avhenger ofte av lånekategorien. For eksempel kan en maksimal LTV på 65% være tillatt for rå land, mens en LTV på opptil 80% kan være akseptabelt for en flerfamiliebygging. Det er ingen VA eller FHA-programmer i kommersiell utlån, og ingen privat kredittforsikring. Derfor har långivere ingen forsikring for å dekke lånerens standard og må stole på den faste eiendelen som er sikret som sikkerhet.

Merk: Privat boliglånsforsikring (PMI) er en type forsikringspolicy som beskytter långivere mot risiko for mislighold og foreclosure, slik at kjøpere som ikke klarer å få betydelig nedbetaling (eller ikke velger) for å skaffe boliglån til rimelige priser. Hvis en låner kjøper en bolig og setter ned mindre enn 20%, vil långiveren minimere risikoen ved å kreve at låntakeren kjøper forsikring fra et PMI-selskap. Se

Hvordan bli kvitt privat boligforsikring

.Kommersielle långivere ser også på gjeldsdekningstabellen (DSCR), som sammenlikner en eiendoms årlige netto driftsinntekter (NOI) til sin årlige boliglånsrente (inkludert hovedstol og renter), måle eiendommens evne til å betjene sin gjeld. Det beregnes ved å dele NOI med årlig gjeldstjeneste. For eksempel vil en eiendom med $ 140 000 i NOI og $ 100 000 i årlig boliglån gjeld service ha en DSCR på 1,40 ($ 140 000 ÷ $ 100 000 = 1 4). Forholdet hjelper långivere til å bestemme maksimal låne størrelse basert på kontantstrømmen generert av eiendommen. En DSCR på mindre enn 1 indikerer en negativ kontantstrøm. For eksempel, en DSCR av. 92 betyr at det bare er nok NOI til å dekke 92% av den årlige gjeldstjenesten. Generelt ser kommersielle långivere etter DSCR på minst 1,25 for å sikre tilstrekkelig kontantstrøm. En lavere DSCR kan være akseptabel for lån med kortere avskrivningsperioder og / eller eiendommer med stabile kontantstrømmer. Høyere forhold kan kreves for eiendommer med flyktige kontantstrømmer - for eksempel hoteller, som mangler langsiktige (og dermed mer forutsigbare) leietakere som er felles for andre typer næringseiendom. Rentesatser og gebyrer

Renter på kommersielle lån er generelt høyere enn på boliglån. Også, kommersielle eiendomslån vanligvis involverer avgifter som legger til den totale kostnaden av lånet, inkludert vurdering, lovlig, lån søknad, lån opprinnelse og / eller undersøkelsesavgifter. Noen kostnader må betales foran før lånet er godkjent (eller avvist), mens andre søker årlig. For eksempel kan et lån ha en engangsavgift på 1% på grunn av sluttidspunktet, og en årlig avgift på en fjerdedel av en prosent (0,25%) til lånet er fullt utbetalt. Et lån på 1 million dollar kan for eksempel kreve at et opprinnelsesgebyr på 1% tilsvarer $ 10 000, som skal betales foran, med en 0,25% avgift på $ 2 500 betalt årlig (i tillegg til renter).

Forutbetaling

Et kommersielt eiendomslån kan ha restriksjoner på forskuddsbetaling, utformet for å bevare utlånerens forventede avkastning på et lån. Hvis investorene avgir en gjeld før lånets forfallsdato, vil de sannsynligvis måtte betale forskuddsbetaling. Det er fire primære typer "exit" straffer for å betale et lån tidlig:

Forutbetalingstraff

. Dette er den mest grunnleggende forutbetalingstraffen, beregnet ved å multiplisere den nåværende utestående saldo med en spesifisert forskuddsbetaling.

Renterisiko

. Långiveren har rett til et spesifisert beløp, selv om lånet er betalt tidlig. For eksempel kan et lån ha en 10% rente garantert i 60 måneder, med en 5% utgangsgebyr etter det.

• sperretid . Låntakeren kan ikke betale lånet før en bestemt periode, for eksempel en 5-årig sperring.

• Defeasance . En erstatning av sikkerhet. I stedet for å betale penger til utlåner, bytter låner ny sikkerhet (vanligvis statsobligasjoner) for det opprinnelige lånet.Høye straff kan knyttes til denne metoden for å betale et lån.

• Forutbetalingsbetingelser er identifisert i lånehandlingene og kan forhandles sammen med andre lånebetingelser i næringseiendomslån. Valg bør forstås på forhånd og evalueres før du betaler et lån tidlig. Bunnlinjen

• Med næringseiendom er det vanligvis en investor (ofte en forretningsenhet) som kjøper eiendommen, leier ut plass og samler leie fra virksomheter som opererer innenfor eiendommen: Investeringen er ment å være en inntektsgivende eiendom. Ved vurdering av kommersielle eiendomslån vurderer långivere lånets sikkerhet; foretakets kredittverdighet (eller prinsipper / eiere), inkludert tre til fem års regnskap og inntektsskatt og økonomiske forhold, for eksempel låneverdiforholdet og gjeldstjenestedekningsforholdet. For mer informasjon, les

7 trinn til en fast kommersiell eiendomsavtale

og

Finn Fortune In Commercial Real Estate

.